N° RG 24/04491 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LBSD

Jugement du 31 Janvier 2025
N° : 25/111

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[F] [L]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LE MONNIER
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 31 Janvier 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 20 Décembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 31 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [F] [L]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2023, M. [S] [C], représenté par son mandataire, la société CENTURY 21 A.I.T., a consenti un bail d’habitation à M. [F] [L] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 6] [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 465 euros et d’une provision pour charges de 35 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire.

Des loyers étant restés impayés, la garantie de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été activée.

Par acte de commissaire de justice du 5 avril 2024, la société cautionnaire a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.000 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [F] [L] le 5 avril 2024.

Par assignation du 10 juin 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• Ordonner l’expulsion de M. [F] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 1.500 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, ces indemnités étant versées à la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’il est justifié d’une quittance subrogative,
o 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 20 décembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 décembre 2024, s’élève désormais à 2.209 euros. La société ACTION LOGEMENT SERVICES considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [F] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [F] [L].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été actionnée en caution par le bailleur de M. [F] [L] pour le paiement de plusieurs loyers impayés pour un montant total de 2.209 euros.

Ainsi, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur et est, en conséquence, en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire fondée sur les impayés de loyers.

De plus, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, et notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 5 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.000 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 décembre 2024, M. [F] [L] lui devait la somme de 2.209 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [F] [L] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme à la société cautionnaire, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2024 sur la somme de 1.000 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 500 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner, solidairement avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Cette indemnité d’occupation devra être payée au bailleur, propriétaire du logement.
A défaut et si la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative visant les indemnités d’occupation dont elle sollicite le paiement, il sera prévu que ces sommes pourront, dans ce cas, être versées directement à la société cautionnaire.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 12 décembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Elle et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du de la dette et de l’absence de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 juillet 2023 entre M. [S] [C], d’une part, et M. [F] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7] est résilié depuis le 18 mai 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [F] [L], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [F] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 6] [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [F] [L] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.209 euros (deux mille deux cent neuf euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2024 sur la somme de 1.000 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 500 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [F] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation pourra être versée à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en lieu et place de M. [S] [C], sous réserve que la société cautionnaire justifie d’une quittance subrogative visant les sommes dont elle sollicite le paiement,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 12 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à M. [S] [C] ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 avril 2024 et celui de l’assignation du 10 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge