[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : Me PERRIEZ

Copie exécutoire délivrée
à : Me JOUEN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05446 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5A4U

N° MINUTE :
1/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 31 janvier 2025

DEMANDERESSE
S.A. [4], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR
Monsieur [L] [X], demeurant [4] – [Adresse 3]
assisté de Me Cyril PERRIEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0251
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale N75056-2024-014375 du 17/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et d’Arjun JEYARAJAH, Greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 janvier 2025 par Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection assistée d’Arjun JEYARAJAH, Greffier

Décision du 31 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05446 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5A4U

Suivant contrat de résidence en date du 15 mars 2021, la société [4] a mis à disposition de Monsieur [X] [L] une chambre n°A707 dans la résidence située [Adresse 2].

Par acte d’huissier en date du 10 mai 2024, la société [4] a fait assigner Monsieur [X] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de :
– constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur suite à la résiliation de son contrat de résidence,

En conséquence,
– autoriser l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef,
– condamner le défendeur à payer à la société [4] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au tarif en vigueur de la redevance, à compter de l’expiration de son contrat jusqu’à son départ définitif,
– condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 15 novembre 2024, la société [4], représentée par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [X] [L], assisté par son avocat, a pour sa part demandé au juge des contentieux de la protection de :

Avant dire droit,
Rétracter l’ordonnance rendue non contradictoirement le 30 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection sur requête de la société [4],Annuler en conséquence les opérations de constat réalisées sur le fondement de cette ordonnance, en l’occurrence le constat réalisé le 24 février 2024,Interdire toute communication et/ou utilisation des informations recueillies sur le fondement de cette ordonnance annulée,
A titre principal,
Renvoyer avant dire-droit au Conseil d’Etat la question de la légalité des dispositions de l’article R.633-9 du Code de la construction et de l’habitation, texte réglementaire servant de fondement légal à l’article 9 du règlement intérieur,Surseoir à statuer jusqu’à la décision sur cette question préjudicielle,Débouter en toute hypothèse la société [4] de l’ensemble de ses demandes, principales et accessoires,Condamner la société [4] à verser à l’avocat désigné d’office pour représenter Monsieur [X] au titre de l’aide juridictionnelle une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la société [4] aux dépens de l’instance,
A titre subsidiaire,
Accorder à Monsieur [X] un délai grâcieux d’une année pour se maintenir dans le logement qu’il occupe à titre de résidence principale,Rejeter la demande présentée par la société [4] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Laisser les dépens de l’instance à la charge de la société [4].
Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures déposées à l’audience, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

Sur la demande de rétractation de l’ordonnance rendue le 30 novembre 2023 :

Statuant sur requête aux fins de constat reçue le 29 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu une ordonnance le 30 novembre 2023 commettant la SCP [Z]-LUCIANI à se rendre au sein de la résidence sociale [4] [Adresse 2] afin de constater les conditions d’occupation et d’utilisation de la chambre louée par Monsieur [X].

Les opérations de constat ont été réalisées par le commissaire de justice le 24 février 2024.

Par acte d’huissier en date du 10 mai 2024, [4] a fait assigner en référé Monsieur [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir son expulsion. L’affaire a été plaidée le 15 novembre 2024. Lors de l’audience, Monsieur [X] a présenté une demande reconventionnelle aux fins d’obtenir la rétractation de l’ordonnance rendue le 30 novembre 2023.

Or, l’instance en rétractation d’une ordonnance sur requête a pour seul objet de soumettre à l’examen d’un débat contradictoire les mesures initialement ordonnées à l’initiative d’une partie en l’absence de son adversaire, et la saisine du juge de la rétractation se trouve limitée à cet objet.

Dès lors, seul le juge des requêtes qui a rendu l’ordonnance peut être saisi d’une demande de rétractation de celle-ci. Aussi, la demande présentée en ce sens à titre reconventionnel dans le cadre de la présente instance en référé qui est pour sa part relative à une demande d’expulsion sera déclarée irrecevable. Les demandes subséquentes tendant à obtenir l’annulation des opérations de constat réalisées sur la base de cette ordonnance et à interdire toute communication/utilisation des informations recueillies sur le fondement de cette ordonnance seront également déclarées irrecevables.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite :

Monsieur [X] [L] soulève l’existence d’une contestation sérieuse.

[4] explique qu’elle fonde sa demande sur l’existence d’un trouble manifestement illicite, ce qui permet au juge des contentieux de la protection de prescrire en référé les mesures qui s’imposent, y compris en présente d’une contestation sérieuse.

L’article 835 du Code de procédure civile dispose à cet égard :
« Le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, la société [4] se prévaut de l’existence d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser, du fait de l’hébergement illicite d’un tiers par Monsieur [X] [L]. La société [4] ne fonde donc pas ses demandes sur l’article 834 du Code de procédure civile et il n’y a donc pas lieu de déterminer si la condition d’urgence posée par ce texte est remplie en l’espèce.

L’article R. 633-9 du Code de la construction applicable au présent litige indique :
« La personne logée peut héberger temporairement un ou des tiers dans les conditions prévues au règlement intérieur.
Le règlement intérieur prévoit la durée maximum de l’hébergement, qui ne peut excéder trois mois dans l’établissement pour une même personne hébergée. Il indique, en tenant compte de la vocation de l’établissement, des caractéristiques des logements et des conditions de sécurité, le nombre maximum de personnes pouvant être hébergées dans le logement ainsi que la durée maximale d’hébergement de tiers par une même personne logée, qui ne peut excéder six mois par an. Il prévoit l’obligation, pour la personne logée, d’informer le gestionnaire de l’arrivée des personnes qu’il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité […]. »

En l’espèce, le contrat de résidence signé le 15 mars 2021 stipule en son article 8 :
« Le résident s’engage à occuper personnellement les lieux mis à sa disposition et n’en consentir l’occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit, et à n’héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l’article 9 du règlement intérieur. »

L’article 9 du règlement intérieur du foyer indique pour sa part :
« Hébergement d’un invité :
Conformément aux dispositions de l’article R. 633-9 du CCH, pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d’accueillir une personne dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition […].
Pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci.
Ces renseignements sont consignés dans un registre ouvert à cet effet et émargé par le résident accueillant.
[…]
Pour des raisons d’hygiène, de sécurité et de tranquillité des résidents, tout hébergement exercé en dehors des règles établies ci-dessus est formellement interdit.
Cette situation générant une sur-occupation mettant en péril la sécurité des résidents de l’établissement, le résident qui y consentirait devrait y mettre fin sous 48h00 après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. »

L’article 10 du règlement intérieur mentionne par ailleurs :
« Interdiction de mise à disposition du logement à un tiers :
Le résident est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit. »

Monsieur [X] estime que les dispositions de l’article 9 du règlement intérieur sont manifestement contraires au droit au respect de la vie privée et familiale protégé par l’article 9 du Code civil et 8 de la CEDH.

Monsieur [X] [L] ne saurait toutefois soutenir qu’il est porté une atteinte disproportionnée à son droit à la vie privée et familiale résultant de l’article 8 de la convention de sauvegarde des droits et l’homme et des libertés fondamentales, l’alinéa 2 de cet article prévoyant des dérogations, notamment lorsque la sécurité des personnes est en jeu, ce qui est d’évidence le cas dans l’hypothèse d’une suroccupation d’un foyer non conforme à la réglementation. En outre, aucun élément ne permet de conclure en l’espèce à l’existence d’une vie familiale entre Monsieur [X] [L] et les personnes hébergées. De la même façon, il n’est pas établi que l’article 9 du règlement intérieur contrevient aux dispositions de l’article 9 du Code civil, lequel prévoit des limites identiques à celles fixées par l’article 8 de la CEDH.

Il n’est pas non plus établi que les dispositions de l’article R.633-9 du Code de l’habitat et de la construction contreviennent aux dispositions des textes susvisés. L’exception soulevée ne présentant pas de difficulté sérieuse, il n’y a pas lieu de transmettre de question préjudicielle sur ce point.

Il résulte par ailleurs en l’espèce du procès-verbal de constat en date du 24 février 2024 dressé par Maître [T] [Z] que le logement de Monsieur [X] [L] était occupé à cette date par une autre personne aux lieu et place du défendeur.

Il est ainsi établi que Monsieur [X] [L] héberge des tierces personnes dans des conditions contraires au règlement intérieur, compte tenu du fait que le défendeur ne justifie pas avoir déclaré au responsable du foyer la présence et l’identité de la personne concernée.

Il s’ensuit qu’est rapportée la preuve d’une occupation des lieux en contravention avec les dispositions de l’article R. 633-9 du Code de la construction et de l’habitation précité, reprises au règlement intérieur.

Cette violation de la règle de droit caractérise par conséquent un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du Code de procédure civile. En effet, Monsieur [X] [L] n’a pas respecté le règlement intérieur de l’établissement, ni les stipulations de son contrat de résident après avoir été mis en demeure de le faire.

Les demandes présentées par la société [4] seront par conséquent déclarées recevables en tant qu’elles n’excèdent pas les prérogatives du juge des référés.

En effet, la nécessité de faire cesser un trouble manifestement illicite constitue un critère suffisant pour permettre au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, sans qu’il y ait lieu de constater l’existence d’un dommage imminent, l’urgence de la situation ou l’absence de contestation sérieuse.

Sur les demandes présentées par la société [4] :

L’article R. 633-3 du Code de la construction dispose :
« Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2, sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. »

L’article 11 du contrat de résidence précise :
« Résiliation :
Le contrat pourra être résilié à la seule initiative du résident dans les conditions mentionnées à l’article 3 du présent contrat.
Toutefois, le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l’un des motifs suivants :
– en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur : la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception. »

En l’espèce, suivant courrier du 16 octobre 2023 signifié le 18 octobre 2023, la société [4] a adressé à Monsieur [X] [L] une mise en demeure d’avoir à faire cesser tout hébergement d’une tierce personne, en infraction au règlement intérieur. Le courrier précisait qu’à défaut, son contrat serait automatiquement résilié un mois après la mise en demeure.

Il est établi par le constat du 24 février 2024 que Monsieur [X] [L] a continué à héberger une tierce personne dans le logement après le délai qui lui était imparti.

Monsieur [X] s’oppose à l’effet de la clause résolutoire en soulevant divers moyens auxquels il sera répondu que :
[4] justifie avoir fait procéder à la signification du courrier de mise en demeure à Monsieur [X] [L] le 18 octobre 2023, courrier mentionnant qu’en cas d’inexécution, le contrat sera résilié de plein droit après la présente mise en demeure. [4] est par conséquent bien fondée à se prévaloir de la résiliation visée dans ce courrier. Monsieur [X] [L] ne justifie d’aucune difficulté pour accomplir la déclaration des personnes accueillies auprès du responsable du foyer, déclaration dont les modalités sont prévues dans le règlement intérieur affiché au sein du foyer. En particulier, il ne justifie pas que son manquement à ses obligations aurait pour cause l’absence de registre déclaratif ou l’’absence d’affichage dans la résidence du tarif journalier de participation aux charges supplémentaires à payer en cas d’hébergement d’un tiers.Le caractère manifestement illicite du trouble résulte de l’absence de déclaration telle que prévue aux dispositions légales, il est indifférent à cet égard que l’hébergement ait cessé à la date de l’audience, qu’il ait été pour une durée particulièrement brève ou qu’[4] ne démontre pas l’existence de l’hébergement illicite à la date de la mise en demeure dès lors que celui-ci ressort suffisamment du constat d’huissier du 24 février 2024,l’expulsion constitue bien une mesure de remise en état au sens de l’article 835 du Code de procédure civile,Cette mesure n’emporte pas de conséquences manifestement disproportionnées par rapport au but poursuivi, la suroccupation des foyers étant de nature à créer un réel danger pour la sécurité des personnes et des biens.
La clause résolutoire est donc acquise au 18 novembre 2023.

L’expulsion de Monsieur [X] [L] sera dès lors ordonnée, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Aucune considération tirée des circonstances de l’espèce et du comportement de l’occupant ne justifie de supprimer le délai de deux mois de principe suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux.

Du fait de sa qualité d’occupant sans droit ni titre, Monsieur [X] [L] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant contractuel de la redevance, outre les charges et revalorisation de droit, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux.

Monsieur [X] [L] a d’ores et déjà bénéficié de larges délais de fait pour quitter les lieux. Sa demande de délais supplémentaires pour libérer les locaux sera par conséquent rejetée.

Monsieur [X] [L] sera condamné aux dépens. Par contre, eu égard à la disparité économique des parties, il est équitable de laisser à chacune d’entre elles la charge des frais irrépétibles.

Il convient enfin de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

Déclarons irrecevables les demandes tendant à obtenir la rétractation de l’ordonnance rendue le 30 novembre 2023, tendant à obtenir l’annulation des opérations de constat réalisées sur la base de cette ordonnance et à interdire toute communication/utilisation des informations recueillies sur le fondement de cette ordonnance,

Déclarons recevables les demandes présentées par la société [4],

Constatons l’acquisition au 18 novembre 2023 de la clause résolutoire du contrat de résidence signé le 15 mars 2021 entre la société [4] et Monsieur [X] [L],

Ordonnons en conséquence l’expulsion de Monsieur [X] [L], ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé chambre n°A707 dans la résidence située [Adresse 2], avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

Autorisons la société [4] à faire enlever et conserver aux frais de Monsieur [X] [L] les meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons Monsieur [X] [L] à payer à la société [4] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant contractuel de la redevance, outre les charges et revalorisation de droit de la redevance courante, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux,

Rejetons la demande de transmission d’une question préjudicielle,

Rejetons la demande de délais pour quitter les lieux présentée par Monsieur [X] [L],

Renvoyons la société [4] à mieux se pourvoir concernant le surplus de ses demandes,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons Monsieur [X] [L] aux dépens,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an précités.

LE GREFFIER LE JUGE