N° RG 24/00078 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IWX7

Minute : 2025/
Cabinet C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 31 Janvier 2025

[B] [V]

C/

[G] [O]
[P] [X] épouse [O]
S.A.R.L. JEAN IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Sébastien SEROT – 21

Copie certifié conforme délivrée le :

à :
Me Aline LEMAIRE – 49,
Me Sébastien SEROT – 21,
Me Aurélie VIELPEAU – 03

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 31 Janvier 2025

Nous Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Assisté de Céline LEVIS, Greffière,
Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [V]
né le 13 Septembre 1971 à HOUILLES (78800)
demeurant 4 Rue Court Delle – 14000 CAEN
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-001412 du 15/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Caen)
représenté par Me Aline LEMAIRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49 substitué par Me Anna SABIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 049

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [O]
né le 19 Septembre 1937 à COUTANCES
demeurant 20, Rue de Roncevaux – 14000 CAEN
représenté par Me Sébastien SEROT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 21

Madame [P] [X] épouse [O]
née le 16 Mars 1939 à CLICHY
demeurant 20, rue de Roncevaux – 14000 CAEN
représentée par Me Sébastien SEROT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 21

S.A.R.L. JEAN IMMOBILIER
dont le siège social est sis 10 bis boulevard Yves Guillou – 14000 CAEN
représentée par Me Aurélie VIELPEAU, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 03

Date de la première évocation : 20 Février 2024
Après débats à l’audience publique du 10 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 septembre 2015, Madame [P] [O] et Monsieur [G] [O] ont donné à bail d’habitation à Monsieur [B] [V] un appartement situé 4 rue Courte Delle à Caen (14000) pour un loyer de 332,49 euros outre 70 euros de provision sur charges.

La SARL JEAN IMMOBILIER était mandataire de gestion locative des époux [O]

Par acte de commissaire de justice daté du 8 janvier 2024, Monsieur [G] [O] a fait assigner les époux [O] et la SARL JEAN IMMOBILIER devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire sur l’insalubrité et l’indécence du logement.

L’affaire a été appelée à la première audience du 20 février 2024. A la demande des parties, elle a été renvoyée aux audiences du 14 mai 2024 et du 24 septembre 2024 avant d’être plaidée le 10 décembre 2024.

Le 10 décembre 2024, Monsieur [B] [V], représenté, a maintenu sa demande d’expertise judiciaire et a sollicité le rejet des demandes adverses.

Il se plaint d’infiltration d’eau dans sa cuisine et dans la salle de bain, de prises électriques défaillantes, de menuiseries dégradées, de radiateurs non remplacés et de la présence d’amiante dans le sol de son logement.

La société JEAN IMMOBILIER, représentée par son conseil, demande le rejet des prétentions de Monsieur [B] [V] et sa condamnation à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose que ce dernier n’apporte aucun élément probatoire quant aux désordres qu’il invoque et que par ailleurs des travaux sont déjà intervenus.

Lex époux [O], représentés par leur conseil, demandent
Le rejet des prétentions de Monsieur [B] [V] ;Sa condamnation à leur verser la somme de 322,58 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges dus à la date du 10 septembre 2024 ;Sa condamnation à leur payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
Ils exposent que le demandeur ne rapporte pas la preuve des désordres qu’il invoque et qu’il demeure redevable d’un solde débiteur au titre de ses loyers.

A l’audience, Monsieur [B] [V] a sollicité l’autorisation d’effectuer des observations par note en délibéré quant au décompte produit par les époux [O].

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 31 janvier 2025.

Le 19 décembre 2024, Monsieur [B] [V] a produit une note en délibéré par laquelle il conteste la somme sollicitée par les époux [O], évoquant que des paiements à hauteur de 300€ euros n’ont pas été pris en compte de sa part, et que les montants perçus de la CAF sont également incorrects, portant ainsi le décompte à un solde en sa faveur à hauteur de 753.42 euros. Il demande ainsi que les époux [O] soient condamnés à lui payer cette somme.

Par note en délibéré du 7 janvier 2025, les époux [O] indiquent se désister de leur demande reconventionnelle de provisions de loyers. Ils exposent qu’ils n’avaient effectivement pas tenu compte de plusieurs versements reçus de la part de leur locataire et évalue un solde en sa faveur à hauteur de 235,42 euros.

Sur la demande en paiement de Monsieur [B] [V]

L’article 445 du code de procédure civile dispose qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président.

A l’audience du 10 décembre 2024, Monsieur [B] [V] a été autorisé à émettre des observations quant au décompte versé par les défendeurs, avec cette précision que les conseils des parties avaient indiqué que des échanges entre eux avaient déjà eu lieu quant à ces demandes reconventionnelles de paiement de provision de loyer.

La juridiction n’a pas autorisé Monsieur [B] [V] à former de nouvelle demande mais seulement à éventuellement contester le montant sollicité par les époux [O]. La demande de condamnation de ces derniers n’a pas été discutée contradictoirement lors des débats. Par conséquent, cette demande sera déclarée irrecevable.

Ainsi, la demande de Monsieur [B] [V] tendant à condamner les époux [O] à lui verser une somme de 753,42 euros au titre des trop perçus relatifs aux loyers, charges et taxe d’ordure ménagère pour la période d’octobre 2023 à septembre 2024 sera déclarée irrecevable.

Sur la demande d’expertise

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

D’après l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour justifier de sa demande d’expertise, Monsieur [B] [V] se contente de verser des courriels produits par lui, où il fait état de différents désordres qui affecteraient son logement. Il n’est versé aucun élément objectif, autre que les écrits du demandeur, pour étayer l’existence des désordres qu’il allègue. L’unique pièce émanant d’un tiers est le courrier du 31 mai 2023 de la commune de Caen dans laquelle il est rapporté l’existence d’une visite effectuée le 12 avril dernier par un inspecteur de salubrité du service communal d’hygiène et de santé et qui fait part qu’un courrier a été adressé au propriétaire du bien pour lui faire part de certaines anomalies constatées dans le logement. Cependant, ce courrier ne permet pas à la juridiction d’identifier les anomalies évoquées, ni de savoir si elles ont un lien avec un caractère indécent ou insalubre du logement, qui répondent à des définitions juridiques précises, ni de savoir si elles ont été résolues suites aux travaux effectués et justifiés par les pièces versées par les défendeurs.

Ainsi, le demandeur, sur qui repose la charge de la preuve par application de l’article 9 du code de procédure civile, n’apporte pas la démonstration d’un motif légitime d’ordonner, y compris avant tout procès, une mesure d’instruction.

La demande d’expertise sera donc rejetée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [V], à l’origine de la procédure, et succombant dans ses prétentions, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [B] [V], condamné aux dépens, devra verser une somme de 1000 euros, d’une part à la SARL JEAN IMMOBILIER et d’autre part aux époux [O], unis d’intérêts.

Nous, Quentin Zeller, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

DECLARONS irrecevable la demande de Monsieur [B] [V] tendant à condamner les époux [O] à lui verser une somme de 753,42 euros au titre des trop perçus relatifs aux loyers, charges et taxe d’ordure ménagère pour la période d’octobre 2023 à septembre 2024 formulée après la clôture des débats ;

DEBOUTONS Monsieur [B] [V] de sa demande d’expertise portant sur le logement situé 4 rue Courte Delle à Caen (14000) ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [V] à payer à la SARL JEAN IMMOBILIER la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [V] à payer à Monsieur [G] [O] et Madame [P] [O], unis d’intérêts, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [V] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION