[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : Me EL KARKOURI

Copie exécutoire délivrée
à : Me FROMENT

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08112 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XRN

N° MINUTE :
2/2025

JUGEMENT
rendu le 31 janvier 2025

DEMANDERESSE
Madame [D] [R], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Chloé FROMENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0074

DÉFENDERESSE
Madame [H] [Z], demeurant [Adresse 2]
assistée de Me Driss EL KARKOURI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0558
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N75056202421164 du 27/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et d’Arjun JEYARAJAH, Greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 janvier 2025 par Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection assistée d’Arjun JEYARAJAH, Greffier

Décision du 31 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08112 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XRN

Suivant acte sous seing privé en date du 13 décembre 2016, Madame [R] [D] a donné en location meublée à Madame [Z] [H] un appartement à usage d’habitation situé au 4ème étage droite bâtiment B d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Par acte d’huissier en date du 8 février 2023, un commandement de payer les loyers a été délivré à Madame [Z] [H] portant sur une somme de 4.796,45 euros.

Les causes de ce commandement étant demeurées impayées, Madame [R] [D] a saisi le juge des contentieux de la protection d’une action aux fins d’obtenir notamment le paiement de l’arriéré locatif.

Dans un jugement rendu le 1er août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a condamné Madame [Z] [H] à verser à Madame [R] [D] la somme de 26.845,35 euros au titre des loyers et charges dus au 22 mai 2024, mai 2024 inclus.

Parallèlement, Madame [R] [D] a fait signifier un second commandement de payer visant la clause résolutoire à la locataire le 24 mai 2024 portant sur une somme en principal de 26.845,35 euros, dénoncé à la CCAPEX le 27 mai 2024 ; puis elle a fait assigner Madame [Z] [H] le 25 juillet 2024, devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Cette assignation a été dénoncée au Préfet le 25 juillet 2024.

A l’audience du 15 novembre 2024, Madame [R] [D] représentée par son avocat, a notamment demandé au juge des contentieux de la protection de :
– à titre principal, constater et prononcer la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail précité en raison du non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances,
– débouter Madame [Z] de ses demandes, notamment s’agissant des délais de paiement,
– ordonner l’expulsion de la défenderesse des lieux qu’elle occupe ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,
– condamner Madame [Z] [H] à payer la somme de 7.507,30 euros selon décompte arrêté au 23 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024,
– condamner Madame [Z] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges à compter du 6 juillet 2024 et jusqu’à libération complète des lieux,
– la condamner au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Le conseil de Madame [R] [D] a indiqué qu’il n’était pas favorable à l’octroi de délais suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire compte tenu de l’augmentation constante de la dette locative et de l’absence de tout paiement.

Madame [Z] [H], assistée de son avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,
Constater qu’elle est dans l’incapacité de régler ses échéances locatives à cause de son licenciement qui constitue un évènement de force majeure,Débouter Madame [R] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et de sa demande de résiliation judiciaire du bail à cause de sa mauvaise foi,Lui accorder des délais de paiement,
A titre subsidiaire,
Prendre acte que la commission de surendettement a déclaré recevable le dossier de Madame [Z],Suspendre son expulsion,
En tout état de cause,
Débouter Madame [R] de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.
Par note en délibéré dument autorisée et reçue le 28 janvier 2025, le conseil de Madame [Z] a transmis divers documents desquels il ressort qu’après avoir déclaré la défenderesse recevable en la procédure de surendettement le 10 octobre 2024, la commission de surendettement des particuliers de [Localité 3] a indiqué dans un courrier adressé aux parties le 9 janvier 2025 qu’elle envisageait d’imposer des mesures portant sur la suspension de l’exigibilité des créances pour une durée de 24 mois. Sur interrogation du tribunal, le conseil de Madame [Z] a indiqué que sa cliente lui avait indiqué ne pas avoir pu effectuer de versement en raison de son absence de revenus.

SUR LA RESILIATION :

– sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que :
« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. »

L’article 24 V indique pour sa part :
« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII précise :
« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mai 2024, pour la somme en principal de 26.845,35 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de deux mois. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Madame [Z] s’oppose à l’acquisition de la clause résolutoire en invoquant d’une part la force majeure, d’autre part la mauvaise foi de Madame [R].

La perte d’emploi de Madame [Z] [H] ne constitue pas un cas de force majeure, qui suppose un caractère irrésistible, insurmontable et imprévisible. La mauvaise foi de la bailleresse alléguée par Madame [Z] n’est pour sa part établie par aucun élément.

Madame [Z] évoque également la procédure en cours devant la commission de surendettement. L’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 dispose à cet égard que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes […].

Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables en l’espèce, en l’absence de reprise du paiement du loyer et des charges au jour de l’audience.

Les moyens soulevés par Madame [Z] pour s’opposer au jeu de la clause résolutoire seront rejetés, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juillet 2024.

L’examen du décompte locatif laisse apparaître l’augmentation de la dette locative et l’absence de reprise du paiement du loyer courant. Les conditions de l’article 24 VII permettant de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire ne sont donc pas remplies, la nouvelle rédaction de ce texte imposant la reprise du loyer pour l’octroi de délais.

L’expulsion de Madame [Z] [H] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Aucun motif ne justifie la suppression du délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION EN PAIEMENT :

Madame [Z] [H] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Elle sera également condamnée au paiement de la somme de 7.507,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation pour la période comprise entre le 1er juin 2024 et le 1er octobre 2024. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

SUR LES AUTRES DEMANDES :

Madame [Z] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande de condamner Madame [Z] [H] à verser à Madame [R] [D] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT que la force majeure n’est pas constituée pour le cas de la perte d’emploi de Madame [Z] [H],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location meublée en date du 13 décembre 2016, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 4ème étage droite bâtiment B d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 24 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Z] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [R] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Madame [Z] [H] à verser à Madame [R] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [Z] [H] à verser à Madame [R] [D] la somme de 7.507,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation pour la période comprise entre le 1er juin 2024 et le 1er octobre 2024, assortie des intérêts légaux à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [Z] [H] à verser à Madame [R] [D] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [H] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an précités.
Le greffier, Le juge,