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REFERENCES : N° RG 24/02143 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6VP

Minute : 25/00031

Monsieur [J] [C] [N] [R]
Représentant : Me Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0835
Monsieur [Y] [B] [V]
Représentant : Me Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0835

C/

Monsieur [D] [S]
Représentant : Me Thierry NJIFEN, avocat au barreau de NANTES

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Mélanie HIRSCH

Copie certifiée conforme délivrée à :
Me Thierry NJIFEN

Le

ORDONNANCE DE REFERE
DU 30 Janvier 2025

Ordonnance rendue par décision contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 30 Janvier 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [J] [C] [N] [R]
Monsieur [Y] [B] [V]
domiciliés : chez ALTAREA GESTION IMMOBILIERE SOUS LE NOM HISTOIRE ET PATRIMOINE GESTION
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentés par Me Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0835

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [S]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté par Me Thierry NJIFEN, avocat au barreau de NANTES

D’AUTRE PART

Par contrat sous seing privé en date du 6 octobre 2021, Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [V] ont donné à bail à Monsieur [D] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 819 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [V] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 256,08 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’avril 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 21 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2024, Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [V] a fait assigner Monsieur [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
– ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,
– ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
– condamner Monsieur [D] [S] à leur payer une provision au titre des loyers et charges impayés soit la somme de 5 152,76 euros majorée de 10% conformément aux stipulations contractuelles, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, majoré de 50%,
– faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet,
– condamner Monsieur [D] [S] à leur payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [V] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 21 mai 2024 demeuré sans effet.

Appelée à l’audience du 14 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A l’audience du 19 décembre 2024, Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [V], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé leur créance à la somme de 8 841,06 euros, selon décompte en date du 18 décembre 2024. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement, précisant que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris par le défendeur avant l’audience. Sur la demande en nullité de l’assignation, ils vont valoir que le défendeur ne démontre aucun grief à l’oubli de la mention de la nationalité sur l’acte d’assignation.

Représenté par son conseil, Monsieur [D] [S] a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Il a demandé, au visa de l’article 54 alinéa 3a) du code de procédure civile, la nullité de l’assignation pour défaut de mention de la nationalité dans l’acte d’assignation.
Sur question du juge, il n’a pas exposé de grief afférent à cette nullité.
Sur question du juge également, il a sollicité des délais de paiement de la dette à hauteur de 300 euros par mois, sans toutefois solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire et sans justifier de ses ressources.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2025.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 5 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [V] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur la nullité de l’assignation

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 54 du code de procédure civile dispose que la demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties. A peine de nullité, la demande initiale mentionne :
1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;
2° L’objet de la demande ;
3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;

En l’espèce, si l’assignation ne comporte pas la nationalité de Monsieur [D] [S], ce dernier ne justifie d’aucun grief causé par ce manquement, malgré question insistante du juge.

Au regard de l’adage et des dispositions précitées “pas de nullité sans grief”, la nullité ne sera pas prononcée et la demande rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 6 octobre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mai 2024, pour la somme en principal de 2 256,08 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 juillet 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

En application de l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce la suspension des effets de la clause résolutoire n’est pas demandée par Monsieur [D] [S], alors au surplus qu’il résulte du décompte actualisé produit par les bailleurs que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux du locataire postérieurement à la cessation du bail.

Monsieur [D] [S] étant sans droit ni titre depuis le 23 juillet 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Enfin il n’y a pas lieu de désigner un commissaire de justice aux fins de constat des réparations locatives, en l’absence de tout litige relatif à l’établissement de l’état des lieux de sortie, qui s’effectue au jour de la remise des clefs, et dont les modalités sont prévues à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et ne nécessite aucune autorisation judiciaire.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [S] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [V] produisent un décompte démontrant que Monsieur [D] [S] reste leur devoir la somme de 8 841,06 euros à la date du 18 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Les frais de poursuite facturés 55,90 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, sont sérieusement contestables et seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Par ailleurs, les sommes de 881,85 euros facturées sur les mois de novembre et décembre 2024, en sus du loyer courant, et intitulées “indemnité d’occupation”, qui correspondent ainsi à double facturation du loyer non justifiée, sont sérieusement contestables et seront retirées.

Pour la somme au principal, Monsieur [D] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 7 021,46 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 256,08 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [D] [S] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 19 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989. Il en est de même pour la condamnation au paiement de la majoration de 10 % de l’arriéré, s’analysant en une clause pénale illicite au regard de l’article 4i) précité.

Sur la demande de délais de paiement

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, l’absence par Monsieur [D] [S] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience au regard du décompte actualisé produit par le bailleur empêche le juge de lui octroyer de tels délais de paiement malgré sa demande.

Aussi la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [V] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 octobre 2021 entre Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [V] et Monsieur [D] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 22 juillet 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [D] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Déboutons Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [V] de leur demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution  ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [D] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [V] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [D] [S] à verser à Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [V] la somme provisionnelle de 7 021,46 euros (décompte arrêté au 18 décembre 2024, incluant la mensualité de décembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024 sur la somme de 2 256,08 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamnons Monsieur [D] [S] à verser à Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [V] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 851,21 euros hors charges), à compter du 19 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons Monsieur [D] [S] à verser à Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [V] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons Monsieur [D] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection