N° RG 24/08384 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LJJU

Jugement du 31 Janvier 2025
N°: 25/120

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[P] [G] [X]
[J] [U] épouse [G] [X]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH ARCHIPEL HABITAT
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [G] [X]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 31 Janvier 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 20 Décembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 31 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Mme [M] [W], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [P] [G] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparant en personne

Mme [J] [U] épouse [G] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

Par acte sous seing privé du 4 mars 2022, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [P] [G] [X] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 327,06 euros et d’une provision pour charges de 90,44 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer à M. [P] [G] [X] un commandement de payer la somme principale de 2.110,02 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignations délivrées le 8 octobre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
• Prononcer la résiliation du bail,
• Ordonner l’expulsion de M. [P] [G] [X] et Mme [J] [G] [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou, en cas d’octroi d’un délai d’expulsion, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement.
• Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :
o 6.231,78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
o les loyers dus du 25 septembre 2024 jusqu’à la résiliation du bail,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 20 décembre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 décembre 2024, s’élève désormais à 7.757,26 euros.
Le bailleur considère que les locataires n’ont pas repris le paiement de leur loyer courant. Il précise que M. [G] [X] refuse l’accompagnement social du CDAS.

En défense, M. [P] [G] [X] expose que le ménage dispose de revenus mensuels d’un montant de 900 euros, il précise bénéficier d’une formation en peinture. Il explique que sa femme est revenue en France en 2024.
M. [G] [X] considère que son appartement est trop grand, raison pour laquelle il a demandé une mutation auprès du bailleur social.

Le locataire sollicite l’octroi de délais de paiement d’un montant de 50 euros par mois, en plus du loyer courant, ainsi que le maintien du bail, affirmant être en mesure de régler sa dette.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [J] [G] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la solidarité de M. [P] [G] [X] et Mme [J] [G] [X]

En vertu de l’article 1310 du code civil « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Aux termes du premier alinéa de l’article 220 du même code, « Chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. » et l’article 1751 du code civil dispose notamment que « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. »

Il en résulte que les époux étant cotitulaires du bail, ils sont solidairement tenus au paiement du loyer.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats, et notamment d’un extrait d’acte de mariage concernant les demandeurs, que M. [P] [G] [X] et Mme [J] [G] [X] sont mariés.

Dans ces conditions, M. [P] [G] [X] et Mme [J] [G] [X] sont cotitulaires du bail en cause et sont solidairement tenus au paiement des loyers.

2. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui a été signifié le 20 octobre 2023, M. [P] [G] [X] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 2.110,02 euros qui y était mentionnée.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 décembre 2024, M. [P] [G] [X] et Mme [J] [G] [X] lui devaient la somme de 7.757,26 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs reconnaissent le montant de leur dette et seront donc solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6.231,78 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [P] [G] [X] et Mme [J] [G] [X] et leur expulsion.

3. Sur les délais de paiement

L’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, M. [P] [G] [X] et Mme [J] [G] [X] s’engagent à apurer leur dette et justifient être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Dans ces circonstances, ils seront autorisés à se libérer de leur dette locative dans les conditions qui seront précisées ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [G] [X] et Mme [J] [G] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [P] [G] [X] et Mme [J] [G] [X] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 7.757,26 euros (sept mille sept cent cinquante-sept euros et vingt-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6.231,78 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [P] [G] [X] et Mme [J] [G] [X] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 155 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 4 mars 2022, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Dans l’hypothèse d’une telle résiliation,

CONDAMNE solidairement M. [P] [G] [X] et Mme [J] [G] [X] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT le solde de la dette locative,

AUTORISE l’établissement ARCHIPEL HABITAT, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [G] [X] et Mme [J] [G] [X] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE solidairement M. [P] [G] [X] et Mme [J] [G] [X] à verser à l’établissement ARCHIPEL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

Et en toute hypothèse,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [P] [G] [X] et Mme [J] [G] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des assignations du 8 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge