Type de juridiction : Cour d’appel

Juridiction : Cour d’appel de Rouen

Thématique : Conflit autour d’un compromis de vente et de ses conditions suspensives

N° RG 23/03549 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JPVG

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 29 JANVIER 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

21/02762

Tribunal judiciaire d’Evreux du 26 septembre 2023

APPELANTS :

Monsieur [I] [Y]

né le 11 janvier 1983 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté et assisté par Me Franck LANGLOIS de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen

Madame [S] [N] épouse [Y]

née le 10 septembre 1983 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée et assistée par Me Franck LANGLOIS de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen

INTIME :

Monsieur [T] [Z]

né le 23 juin 1947 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représenté par Me Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de Rouen et assisté de Me Lulien GUIRAMAND, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 23 octobre 2024 sans opposition des avocats devant Mme WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 23 octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2024, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 29 janvier 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 29 janvier 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 17 septembre 2019, M. [I] [Y] et Mme [S] [N], son épouse, ont signé un compromis de vente concernant un bien immobilier situé [Adresse 1], moyennant la somme de 480’000 euros, consenti par M. [T] [Z].

Le compromis de vente prévoyait une condition suspensive d’absence d’inscription hypothécaire excédant le prix de vente au jour de la réitération du compromis. La réitération de la vente par acte authentique devait intervenir avant le 28 décembre 2019.

Une inscription hypothécaire judiciaire provisoire grevant le bien immobilier objet de la vente, M. [Z] a tenté en vain de la faire lever d’abord amiablement, puis judiciairement.

Par ailleurs, M. et Mme [Y] ont obtenu la conclusion d’une convention d’occupation précaire le 15 janvier 2020, portant également prolongation de la promesse de vente, pour pouvoir occuper les lieux jusqu’à la levée de l’inscription hypothécaire et au plus tard jusqu’au 28 février 2020.

Par avenant du 25 novembre 2020, les parties ont pris accord sur la prorogation du délai pour régulariser la promesse de vente par acte authentique au 31 janvier 2021 et sur celle de la convention d’occupation précaire au 28 février 2021.

Le 21 avril 2021, M. [Z] a fait délivrer une sommation d’avoir à quitter les lieux occupés par M. et Mme [Y], indiquant que le compromis de vente était devenu caduc, faute de réitération de l’acte dans les délais prévus.

Par ordonnance de référé du 9 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evreux a débouté M. [Z] de sa demande d’expulsion de M. et Mme [Y], les conditions du référé n’étant pas réunies.

Par acte d’huissier du 9 juillet 2021, M. [Z] a assigné M. et Mme [Y] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Louviers aux fins de voir notamment ordonner leur expulsion.

Par acte d’huissier du 1er octobre 2021, M. et Mme [Y] ont fait assigner M. [Z] devant le tribunal judiciaire d’Evreux aux fins de voir essentiellement ordonner la vente forcée de son bien.

Par ordonnance du 8 avril 2022, le juge de la mise en état, saisi à l’initiative de M. [Z], a’notamment :

– reçu l’exception de litispendance partielle relative à la demande formulée par M. et Mme [Y] au titre du remboursement des travaux effectués dans le bien immobilier situé [Adresse 1],

– ordonné le dessaisissement de la demande de condamnation en remboursement du montant des travaux formulée par M. et Mme [Y] dans le cadre de l’instance au profit du juge chargé des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Louviers.

Par jugement du 5 juillet 2022, le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Louviers a sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire d’Evreux sur la réalisation de la vente du bien immobilier litigieux.

Par jugement contradictoire du 26 septembre 2023, le tribunal judiciaire d’Evreux a’:

– débouté M. et Mme [Y] de leur demande de réalisation forcée de la vente de la maison située [Adresse 1],

– ordonné la restitution à M. et Mme [Y] de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 24’000 euros, séquestrée auprès de Me [P] [M], notaire,

– débouté M. et Mme [Y] de leur demande d’indemnisation au titre de l’interruption brutale des négociations précontractuelles et de la mauvaise foi corrélative formée à l’encontre de M. [Z],

– débouté M. et Mme [Y] de leur demande en paiement au titre de la clause pénale formée à l’encontre de M. [Z],

– débouté M. et Mme [Y] de leur demande d’indemnisation au titre de leur préjudice moral formée à l’encontre de M. [Z],

– débouté M. [Z] de sa demande d’indemnisation pour procédure abusive formée à l’encontre de M. et Mme [Y],

– condamné M. et Mme [Y] aux entiers dépens,

– condamné M. et Mme [Y] à payer à M. [Z] la somme de 3’000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté M. et Mme [Y] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

– écarté l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration reçue au greffe le 27 octobre 2023, M. et Mme [Y] ont formé appel de ce jugement.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 21 octobre 2024, Mme [S] [N] et M. [I] [Y] demandent à la cour, au visa des articles 1103 et 1240 du code civil, de’:

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a’:

. débouté M. et Mme [Y] de leur demande de réalisation forcée de la vente de la maison située [Adresse 1],

. ordonné la restitution à M. et Mme [Y] de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 24’000 euros, séquestrée auprès de Me [M], notaire,

. débouté M. et Mme [Y] de leur demande d’indemnisation au titre de l’interruption brutale des négociations précontractuelles et de la mauvaise foi corrélative formée à l’encontre de M. [Z],

. débouté M. et Mme [Y] de leur demande en paiement au titre de la clause pénale formée à l’encontre de M. [Z],

. débouté M. et Mme [Y] de leur demande d’indemnisation au titre de leur préjudice moral formée à l’encontre de M. [Z],

. condamné M. et Mme [Y] aux entiers dépens,

. condamné M. et Mme [Y] à payer à M. [Z] la somme de 3’000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. débouté M. et Mme [Y] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

. débouté M. et Mme [Y] de leurs demandes plus amples ou contraires,

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a’:

. débouté M. [Z] de sa demande d’indemnisation pour procédure abusive formée à l’encontre de M. et Mme [Y],

. débouté M. [Z] de ses demandes plus amples ou contraires,

statuant à nouveau,

à titre principal,

– déclarer parfaite à la date du 1er avril 2021 à leur profit la vente de la propriété située [Adresse 1], au prix de 480’000 euros, devant être réglée comme suit’:

. 24’000 euros par prélèvement sur les fonds contractuellement séquestrés entre les mains de Me [M], notaire,

. 150’000 euros par le biais d’un crédit-vendeur consenti par M. [Z] à M. et Mme [Y],

. 306’000 euros qui seront réglés par M. et Mme [Y],

– ordonner en conséquence la vente de la maison située [Adresse 1] par M. [Z] à leur bénéfice aux conditions ci-dessus,

– dire que la décision à intervenir vaudra acte authentique de vente entre M. [Z] et eux,

– dire que la décision à intervenir sera publiée au service de la publicité foncière,

– ordonner la mise sous séquestre entre les mains de Me [J], notaire, de l’intégralité du prix de vente pour permettre la purge de l’hypothèque inscrite à la requête de Mme [V] [K] suivant les dispositions légales,

– condamner M. [Z] à leur payer la somme de 48’000 euros en application des dispositions de l’article 8 «’clause pénale’» de l’acte de vente sous conditions suspensives du 17 septembre 2019,

à titre subsidiaire,

– condamner M. [Z] à leur payer une somme de 100’000 euros en réparation de leurs préjudices matériels et moraux,

– ordonner la restitution à leur profit de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 24’000 euros séquestrée auprès de Me [M], notaire,

en tout état de cause,

– condamner M. [Z] à leur payer une somme de 10’000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

A titre principal, sur la demande de réalisation forcée de la vente et de condamnation de M. [Z] au paiement de la somme de 48’000 euros au titre de la clause pénale, ils soutiennent avoir clairement donné leur accord pour renoncer à la condition suspensive liée à l’état hypothécaire, M. [Z] ayant proposé de leur consentir en retour un crédit-vendeur de 150’000 euros qu’ils ont accepté.

Ils précisent que le courriel du conseil de M. [Z] ne conditionne l’accord ainsi conclu à aucune disposition particulière et renvoie, sans utilisation du conditionnel, à la prolongation à titre gratuit de la convention d’occupation et à la rédaction de l’acte de vente.

Ils font valoir que leur demande de réalisation forcée n’est pas différente de celle convenue entre les parties au mois d’avril 2021 dès lors que’:

– le prix de vente n’a pas été modifié, soit 480’000 euros’;

– ils ont déjà réglé une somme de 24’000 euros à valoir sur ce prix, somme séquestrée entre les mains de Me [M]’;

– M. [Z] a expressément accepté de consentir un crédit-vendeur de 150’000 euros’

de sorte qu’ils considèrent être redevables d’un solde de 306’000 euros.

En outre, ils se prévalent des dispositions de l’article 8 du compromis du 17 septembre 2019 et sollicitent la condamnation de M. [Z] à leur payer la somme de 48’000 euros au titre de la clause pénale.

A titre subsidiaire, sur l’indemnisation de leurs préjudices, si la cour devait considérer que le compromis de vente sous conditions suspensives était devenu caduc, ils exposent que la juridiction ne pourra que condamner subsidiairement M. [Z] à les indemniser des préjudices subis sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Ils reprochent essentiellement à M. [Z] d’avoir mis fin brutalement aux échanges précontractuels et de leur avoir dissimulé l’existence de la nature de l’hypothèque judiciaire provisoire inscrite par son ex-épouse avant la signature de l’acte de vente sous conditions suspensives.

Par dernières conclusions notifiées le 26 mars 2024, M. [T] [Z] demande à la cour, au visa des articles 1103, 1240, 1304-4 et 1304-6 du code civil, de’:

– confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il l’a’:

. débouté de sa demande d’indemnisation pour procédure abusive,

. débouté de ses demandes plus amples ou contraires,

– l’accueillir en son appel incident et y faisant droit,

statuant à nouveau,

– juger que la procédure en réalisation forcée de la vente de son bien introduite par M. et Mme [Y] et leur appel sont abusifs et dilatoires,

– en conséquence, condamner M. et Mme [Y] à lui payer la somme de

100’000 euros à titre de dommages et intérêts,

en tout état de cause,

– rejeter toutes les demandes de M. et Mme [Y],

– condamner M. et Mme [Y] à lui payer une somme de 10’000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour solliciter la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de M. et Mme [Y], il soutient, d’une part, que le jugement retient à raison que la condition suspensive tenant à l’état hypothécaire n’a pas été réalisée pendant le temps du compromis, et d’autre part, qu’aucun accord sur une vente à d’autres conditions que celles du compromis n’est intervenu entre les parties.

Pour également solliciter la confirmation du rejet par le jugement de la demande de condamnation au titre de la clause pénale, il reprend la motivation retenue par le tribunal.

Sur l’indemnité d’immobilisation, alors que M. et Mme [Y] sollicitaient en première instance sa condamnation à leur restituer l’indemnité de 24’000 euros, M. [Z] rappelle qu’il ne pouvait se voir condamner à restituer une telle somme, l’indemnité d’immobilisation ayant été versée entre les mains de Me [M], notaire.

Sur la demande de M. et Mme [Y] au titre de la rupture brutale des négociations, alors que ces derniers soutiennent que le 1er avril 2021, les parties se sont mises d’accord sur les modalités essentielles de la vente, M. [Z] affirme que cette date du 1er avril 2021 correspond au mail de son conseil qui nécessitait une confirmation des futurs acquéreurs dans des délais rapides, que ceux-ci n’ont pas donné suite à la proposition ajoutant qu’il a découvert en cours de procédure qu’exactement à la même période, M. et Mme [Y] étaient en négociation pour acquérir un manoir classé de plus de 200 m² dans la même commune.

Concernant la connaissance de la situation hypothécaire du bien litigieux, il expose qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir fait part de la situation de l’inscription d’une hypothèque, cette situation ayant été révélée à M. et Mme [Y] aux termes de plusieurs correspondances.

Sur la demande de remboursement des travaux formée par M. et Mme [Y], il rappelle que le tribunal judiciaire d’Evreux s’est dessaisi de cette demande au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Louviers et qu’il n’a pas donné son accord pour la réalisation de travaux dans sa maison lors de l’occupation précaire de M. et Mme [Y].

Pour solliciter la condamnation de M. et Mme [Y] à lui verser la somme de 100’000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, il considère essentiellement que l’appel formé contre le jugement par M. et Mme [Y], alors que son exécution provisoire a été écartée, apparaît seulement destiné à retarder leur départ du bien litigieux à son préjudice qui se voit empêcher de disposer librement de sa propriété, alors qu’il continue de payer les taxes afférentes.

Il ajoute par ailleurs que les éléments factuels du dossier et particulièrement la révélation de l’acquisition d’un autre immeuble par M. et Mme [Y] au moment même où ils ne donnaient plus suite pour le bien litigieux caractérisent de plus fort leur mauvaise foi et leur abus du droit d’agir.

La clôture de l’instruction est intervenue le 23 octobre 2024.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [I] [Y] et Mme [S] [N], son épouse à payer à M. [T] [Z] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [I] [Y] et Mme [S] [N], son épouse aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,