Type de juridiction : Cour d’appel

Juridiction : Cour d’appel de Toulouse

Thématique : Responsabilité professionnelle et manquements d’un notaire dans une opération immobilière complexe

→ Résumé html Acquisition et Mandat de Commercialisation Le 1er décembre 2006, la Société par actions simplifiée (Sas) a acquis des parcelles à bâtir dans la commune de [Localité 119] pour y construire un immeuble à usage de résidence hôtelière. La société a confié à la Sas [82] un mandat de commercialisation des lots de la résidence de tourisme, dénommée ‘[136]’, en vue de ventes en l’état futur d’achèvement. La société [82] a également fait appel à des intermédiaires, notamment des banques, pour faciliter la commercialisation. Contrats et Conditions de Vente Les investisseurs ont acquis des lots entre 2006 et 2011, avec un paiement échelonné selon l’avancement des travaux et le solde lors du remboursement de la TVA par l’administration fiscale. Les ventes étaient conditionnées par un bail commercial de 24 ans avec la société [125], stipulant un dépôt de garantie d’un an de loyer hors taxes. Les actes de vente précisaient que le notaire devait constituer un compte séquestre avec les fonds de la TVA pour garantir le paiement des loyers. Difficultés Économiques et Redressement Judiciaire En 2009, la société [125] a informé les copropriétaires de ses difficultés économiques et a proposé une baisse des loyers. En 2012, elle a été placée en redressement judiciaire, suivi d’un plan de redressement homologué, prévoyant une réduction des loyers de 50%. La société a été mise en liquidation judiciaire en 2013, et les investisseurs ont dû signer de nouveaux baux avec un repreneur. Actions en Justice des Investisseurs Divers investisseurs ont assigné la Scp [SK] et maître [Y] [SK] en 2013, réclamant des indemnités pour préjudices, invoquant des fautes contractuelles et délictuelles liées à l’absence de séquestration des loyers et à un manquement à l’obligation de conseil. En 2014, des actions similaires ont été intentées contre la société [82]. Jugements et Appels Le tribunal de grande instance de Périgueux a rendu un jugement en mai 2018, déboutant certaines demandes et condamnant la société [82] pour manquements à son obligation d’information. La responsabilité délictuelle de maître [SK] a été reconnue pour des manquements à son devoir d’information. Des appels ont été interjetés par les parties, et des décisions ont été prises concernant les responsabilités et les indemnités. Décisions de la Cour d’Appel et de la Cour de Cassation La cour d’appel de Bordeaux a confirmé le jugement initial, mais a été partiellement cassée par la Cour de cassation en janvier 2023, qui a renvoyé l’affaire pour réexamen des demandes d’indemnisation contre le notaire. Les parties ont continué à se disputer sur les responsabilités et les préjudices subis, avec des demandes d’indemnisation élevées. Conclusion et Dernières Demandes Les investisseurs ont saisi la cour d’appel de Toulouse pour obtenir la réformation du jugement de 2018, demandant la reconnaissance de la responsabilité du notaire pour l’absence de garantie locative et des dommages-intérêts conséquents. Les parties continuent de plaider sur les responsabilités et les préjudices, avec des montants d’indemnisation significatifs en jeu.

29/01/2025

ARRÊT N° 35 /25

N° RG 23/01567

N° Portalis DBVI-V-B7H-PNFV

SL – SC

Décisions déférées :

15 mai 2018 et 12 juillet 2018

Tribunal de Grande Instance de PERIGUEUX

22 juin 2021 – CA de BORDEAUX

11 janvier 2023 – Cour de Cassation

[F][VB] épouse [O]

[LU] [N]

S.A.S. [74] venant aux droits de la SARL [100]

E.U.R.L. [75]

S.A.R.L. [Adresse 77]

S.A.R.L. [78]

S.A.R.L. [79]

S.A.R.L. [83]

S.A.R.L. [84]

S.A.R.L. [87] venant aux droits de la SARL [138]

S.A.R.L. [88]

S.A.R.L. [90]

S.A.R.L. [96]

S.A.R.L. [Z] [L]

S.A.R.L. [99]

E.U.R.L. [101]

S.A.R.L. [102]

INDIVISION [JD] [DM], [XE], [OK]

S.A.R.L. [107]

S.A.R.L. [109]

S.A.R.L. [110]

S.A.R.L. [112]

S.A.R.L. [115]

S.A.R.L. [118]

S.A.R.L. [120]

S.A.R.L. [122]

S.A.R.L. [124]

S.A.R.L. [126]

[KA] [M] [E] [RN]

E.U.R.L. [133]

S.A.R.L. [137]

S.A.R.L. [140]

[H] [TH]

S.A.R.L. [141]

S.A.R.L. [143]

C/

S.E.L.A.S. [SK] [95], anciennement dénommée SCP [SK] [113]

Me [Y] [SK]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le 29/01/2025

à

Me Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU

Me Nicolas LARRAT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Madame [F] [VB] épouse [O]

[Adresse 60]

[Localité 13]

Monsieur [LU] [N]

[Adresse 45]

[Localité 30]

S.A.S. [74], venant aux droits de la Sarl [100]

[Adresse 49]

[Localité 55]

E.U.R.L. [75]

[Adresse 18]

[Localité 68]

S.A.R.L. [Adresse 77]

[Adresse 77]

[Localité 43]

S.A.R.L. [78]

[Adresse 62]

[Localité 53]

S.A.R.L. [79]

[Adresse 39]

[Localité 51]

S.A.R.L. [83]

[Adresse 29]

[Localité 64]

S.A.R.L. [84]

[Adresse 41]

[Localité 21]

S.A.R.L. [87], venant aux droits de la SARL [138]

Chez M. [PH] [NA] – Sis [Adresse 69]

[Localité 54]

S.A.R.L. [88]

[Adresse 44]

[Localité 42]

S.A.R.L. [90]

[Adresse 12]

[Localité 46]

Représentés par Me Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentés par Me Séverine KRIEF, avocat au barreau de PARIS

(plaidant)

S.A.R.L. [96]

Chez M. [I] [HJ] – [Adresse 20]

[Localité 56]

S.A.R.L. [Z] [L]

[Adresse 19]

[Localité 26]

S.A.R.L. [99]

[Adresse 4]

[Localité 35]

E.U.R.L. [101]

[Adresse 7]

[Localité 63]

S.A.R.L. [102]

Chez [98] – [Adresse 48]

[Localité 58]

INDIVISION [JD] [DM], [XE], [OK], représentée par Mme [DM] [JD] [ZV], Mme [GM] [JD] [V], M. [OK] [JD]

en qualité d’ayants droits de [H] [JD]

[Adresse 8]

[Localité 28]

S.A.R.L. [107]

[Adresse 14]

[Localité 59]

S.A.R.L. [109]

[Adresse 23]

[Localité 32]

S.A.R.L. [110]

[Adresse 67]

[Localité 57]

S.A.R.L. [112]

[Adresse 37]

[Localité 9]

S.A.R.L. [115]

[Adresse 15]

[Localité 50]

S.A.R.L. [118]

[Adresse 48]

[Localité 58]

S.A.R.L. [120]

[Adresse 10]

[Localité 1]

S.A.R.L. [122]

[Adresse 27]

[Localité 47]

Représentées par Me Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentées par Me Séverine KRIEF, avocat au barreau de PARIS

(plaidant)

S.A.R.L. [124]

[Adresse 2]

[Localité 31]

S.A.R.L. [126]

[Adresse 17]

[Localité 24]

Madame [KA] [M] [E] [RN]

en qualité d’ayant-droit de [H] [RN], décédé le [Date décès 6] 2022

[Adresse 65]

[Localité 36]

E.U.R.L. [133]

[Adresse 5]

[Localité 16]

S.A.R.L. [137]

[Adresse 66]

[Localité 33]

S.A.R.L. [140]

[Adresse 38]

[Localité 61]

Monsieur [H] [TH]

[Adresse 34]

[Localité 40]

S.A.R.L. [141]

[Adresse 22]

[Localité 52]

S.A.R.L. [143]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentés par Me Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentés par Me Séverine KRIEF, avocat au barreau de PARIS

(plaidant)

INTIMES

S.E.L.A.S. [SK] [95], anciennement dénommée SCP [SK] [113]

[Adresse 25]

[Localité 130]

Maître [Y] [SK]

[Adresse 25]

[Localité 130]

Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX (plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 novembre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

C. ROUGER, présidente

A.M. ROBERT, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. TACHON

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

– signé par C. ROUGER, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

Le 1er décembre 2006, la Société par actions simplifiée (Sas) [125] a fait l’acquisition de parcelles à bâtir situées sur la commune de [Localité 119] (77) [Adresse 144], en vue d’y faire construire, en qualité de promoteur-vendeur, un immeuble à usage de résidence hôtelière.

La société [125] a confié à la Sas [82], exerçant l’activité de conseil en gestion de patrimoine, un mandat de commercialisation des lots, constitués de suites et d’appartements et composant la résidence de tourisme dénommée ‘[136]’, dans le cadre de ventes en l’état futur d’achèvement.

Pour les besoins de la commercialisation, la société [82] a elle-même fait appel à un certain nombre d’intermédiaires, notamment des banques, avec lesquels elle a conclu des mandats.

La société [125] devait, par la suite, être aussi l’exploitante de la résidence de tourisme aux termes de contrats de bail conclus avec chacun des acquéreurs des lots devenus copropriétaires.

L’opération étant défiscalisée en location de meublé professionnel (LMP).

C’est ainsi qu’au cours des années 2006, 2007 et 2011, divers investisseurs ont régularisé l’acquisition en l’état futur d’achèvement de lots dans cette résidence, en l’étude de Maître [Y] [SK], associé de la Société civile professionnelle (Scp) [J] [SK], [113] à [Localité 130]. Le prix était payable au fur et à mesure de l’avancement des travaux et le solde au plus tard lors du remboursement par l’administration fiscale de la TVA grevant la vente.

La vente était assortie d’une condition relative à la location en meublé des biens vendus au gestionnaire unique de la résidence de tourisme. À cette fin, les acquéreurs ont consenti un bail commercial d’une durée de 24 ans à la société [125], portant sur les biens acquis. Le bail comportait une clause relative au dépôt de garantie correspondant au montant d’une année de loyer hors taxes.

Les actes authentiques de vente et de bail, rédigé par Me [SK], stipulaient que la dernière fraction du prix était payable lors du remboursement de la Tva, et que le notaire constituait, avec les fonds provenant de ce remboursement, un compte séquestre garantissant le paiement d’une année de loyer hors taxes.

En vertu d’un mandat qui avait été consenti par les acquéreurs au vendeur lors de la conclusion du contrat de réservation, le remboursement de la TVA a été versé par l’administration fiscale au vendeur, qui n’a pas reversé les fonds au notaire.

Les lots ont été livrés en décembre 2007.

En 2009, la société [125] a écrit à l’ensemble des copropriétaires qu’elle éprouvait des difficultés économiques et a proposé une baisse des loyers.

En 2010, elle a bénéficié d’une procédure de mandat ad hoc pendant laquelle le mandataire ad hoc a également proposé une baisse de loyers qui n’a pas été acceptée.

Par jugement du 11 avril 2012, la société [125] a été placée en redressement judiciaire par le tribunal de commerce de Bordeaux. Les investisseurs ont déclaré leurs créances.

Cette procédure a abouti à un plan de redressement par voie de continuation, homologué par le tribunal de commerce de Bordeaux le 19 décembre 2012 et prévoyant notamment une diminution du montant des loyers de 50%.

La société [125] a été placée en liquidation judiciaire le 14 novembre 2013 par le tribunal de commerce de Bordeaux et l’activité a été cédée à la Sas [134], avec laquelle les investisseurs ont signé chacun un nouveau bail et ont été amenés à accepter une diminution des loyers de 50% pour 9 ans.

Par actes des 1er juillet 2013, divers investisseurs ont fait assigner la Scp [SK] [113] et maître [Y] [SK] devant le tribunal de grande instance de Périgueux, aux fins d’indemnisation de leurs préjudices, sur le fondement des articles 1147 et 1382 du code civil. Ils reprochaient au notaire des fautes contractuelles et délictuelles au titre d’un manquement à son obligation de séquestrer les loyers à hauteur d’une année et d’un mnaquement à son obligation professionnelle de conseil et d’information.

Par actes du 27 décembre 2014, des investisseurs ont assigné la société [82] devant le tribunal de grande instance de Périgueux, sur le fondement de l’article 1147 du code civil aux fins d’obtenir sa condamnation solidaire avec maître [SK] et la Scp [SK] [113] à les indemniser de leurs préjudices au titre de ses manquements à son obligation d’assistance du client.

Par actes du 3 septembre 2014, la société [82] a fait assigner ses assureurs, les compagnies [89] et [92], devant le tribunal de grande instance de Périgueux, afin de les entendre condamner à la garantir et la relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

La compagnie d’assurance [72] est intervenue volontairement à la procédure en sa qualité d’assureur de la société [82] au lieu et place de la compagnie [89].

Les instances ont été jointes.

Par un jugement du 15 mai 2018, et un jugement rectificatif du 12 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Périgueux a :

– débouté les requérants de leurs demandes fondées sur la responsabilité contractuelle de la société [82] pour absence de constitution du dépôt de garantie des loyers,

– déclaré la société [82] contractuellement responsable à l’égard des requérants de manquements à son obligation d’information et de conseil sur le fondement de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable au moment des faits, devenu l’article 1231-1 du code civil,

– rejeté les demandes en paiement de dommages et intérêts formées contre la société [82] sur le fondement de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au moment des faits et du dol,

– prononcé la résolution des contrats d’ingénierie (ou lettres de mission) souscrits par la société [82] avec les demandeurs suivants :

‘ Sarl [70],

‘ Mme [F] [O],

‘ M. [VY] [U],

‘ société [81],

‘ Eurl [108],

‘ M. [L] [Z],

‘ Sarl [99],

‘ Sarl [101],

‘ Sarl [103],

‘ Sarl [105],

‘ la Sarl [107],

‘ M. [P] [EJ],

‘ M. [H] [XS],

‘ M. [AM] [UE],

‘ Sarl [124],

‘ Sarl [73],

‘ Sarl [76],

‘ Sarl [Adresse 77],

‘ Sarl [85],

‘ Sarl [94],

‘ [139],

‘ Sarl [109],

‘ Sarl [121],

‘ Sarl [128],

‘ Sarl [129],

‘ Sarl [131],

‘ Sarl [137],

‘ Sarl [138],

‘ Sarl [141],

‘ M. [TH],

‘ M. [OU] [UN],

‘ M. [CE] [IG],

‘ Sarl [111],

‘ M. [KX],

‘ Sarl [106],

‘ M. [MR],

– condamné la société [82] à payer à :

‘ la Sarl [70], la somme de 13.312,00 euros,

‘ Mme [F] [O], la somme de 19.227,00 euros,

‘ la Sarl [78], la somme de 35.500,00 euros,

‘ M. [VY] [U], la somme de 19.959,00 euros,

‘ la société [81], la somme de 26.623,00 euros,

‘ I’Eurl [108], la somme de 48.822,27 euros,

‘ M. [L] [Z], la somme de 15.582,00 euros,

‘ la Sarl [99], la somme de 13.312,00 euros,

‘ la Sarl [101], la somme de 24.442,00 euros,

‘ la Sarl [103], la somme de 26.103,00 euros,

‘ la Sarl [105], la somme de 26.622,00 euros,

‘ la Sarl [107], la somme de 26.623,00 euros,

‘ M. [P] [EJ], la somme de 26.251,00 euros,

‘ M. [H] [RN], la somme de 39.936,00 euros,

‘ la Sarl [132], la somme de 13.311,48 euros,

‘ la Sarl [124], la somme de 22.188,00 euros,

‘ la Sarl « [117] », la somme de 35.500,00 euros,

‘ la Sarl [73], la somme de 39.200,00 euros,

‘ la Sarl [76], la somme de 26.073,00 euros,

‘ la Sarl [Adresse 77], la somme de 26.623,00 euros,

‘ la Sarl [83], la somme de 26.832,00 euros,

‘ la Sarl [85], la somme de 26.623,00 euros,

‘ la Sarl [94], la somme de 30.983,00 euros,

‘ la Sarl [96], la somme de 13.312,00 euros,

‘ la Sarl [109], la somme de 13.312,00 euros,

‘ la Sarl [121], la somme de 13.312,00 euros,

‘ la Sarl [128], la somme de 25.984,00 euros,

‘ la Sarl [129], la somme de 26.623,00 euros,

‘ la Sarl [131], la somme de 13.125,00 euros,

‘ la Sarl [137], la somme de 33.440,16 euros,

‘ la Sarl [138], la somme de 35.500,00 euros,

‘ la Sarl [140], la somme de 38.455,00 euros,

‘ la Sarl [141], la somme de 22.188,00 euros,

‘ M. [H] [TH], la somme de 26.624,00 euros,

‘ M. [OU] [UN], la somme de 37.917,92 euros,

‘ M. [CE] [IG], la somme de 12.498,00 euros,

‘ la Sarl [111], la somme de 38.455,48 euros,

‘ M. [A] [KX] la somme de 18.612,20 euros,

‘ la Sarl [106], la somme de 26.624,00 euros,

‘ M. [R] [MR], la somme de 37.490,27 euros,

au titre du remboursement des honoraires d’ingénierie ou d’allocation de dommages et intérêts équivalents,

– débouté la Sarl [123], la Sarl [116] et la Sarl [133] de leurs demandes formées au titre du remboursement des honoraires d’ingénierie ou de l’allocation de dommages et intérêts équivalents sur le fondement de 1994 du code civil,

– débouté les requérants de leurs demandes formées au titre des honoraires de commercialisation,

– dit que la responsabilité contractuelle de maître [SK] n’est pas engagée en ce qui concerne l’absence de constitution du dépôt de garantie de loyers,

– dit que la responsabilité délictuelle de maitre [SK] est engagée au titre de manquements à son devoir d’information, de conseil et de mise en garde s’agissant de la vente à la Sarl [123] du 24 juin 2011 et de la vente à la Sarl [114] du 17 octobre 2011,

– débouté les requérants de leurs autres demandes fondées sur la responsabilité délictuelle de maître [SK],

– débouté les requérants de leurs demandes afférentes aux irrégularités dont seraient affectées les actes de Vefa et les baux reçus par maître [SK],

– donné acte aux sociétés [127] et [127] de ce qu’elles viennent aux droits de la compagnie [92],

– dit que la garantie de ces deux dernières n’a pas vocation à être mobilisée dans le cadre du présent litige,

– débouté la société [82] de la demande de garantie formée à l’encontre des sociétés [127],

– condamné la société [72] à relever indemne la société [82] des condamnations prononcées à son encontre au profit des requérants uniquement pour les dommages et intérêts alloués au titre de la perte de chance, du préjudice moral et des frais irrépétibles dans la limite de la somme de 598.500 euros au plafond de garantie de Cif de 600.000 euros déduction faite de la franchise de 1.500 euros,

– condamné in solidum la société [82], maître [Y] [SK] et la Scp [SK] [113] à payer à :

‘ la Sarl [123], la somme de 61.010,61 euros,

‘ la Sarl [114], la somme de 37.802,00 euros,

à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance,

– condamné la société [82] à payer à :

‘ Mme [L] [YY] la somme de 32.689,71 euros,

‘ la Sarl [70] la somme de 79.603,72 euros,

‘ Mme [F] [O] la somme de 28.038,21 euros,

‘ M. [LU] [N] la somme de 59.415,30 euros,

‘ la société [75] Sarl la somme de 69.105,60 euros,

‘ M. [VY] [U] la somme de 27.647,91 euros,

‘ la société [81] la somme de 56.076,42 euros,

‘ la société [88] la somme de 48.640,63 euros,

‘ l’Eurl [108] la somme de 71.188,54 euros,

‘ l’Eurl [133] la somme de 65.379,30 euros,

‘ M. [L] [Z] la somme de 31.020,15 euros,

‘ la Sarl [99] la somme de 28.038,21 euros,

‘ la Sarl [101] la somme de 56.076,29 euros,

‘ la Sarl [103] la somme de 54.985,15 euros,

‘ la Sarl [105] la somme de 56.076,29 euros,

‘ la Sarl [107] la somme de 56.076,29 euros,

‘ M. [T] [P] [W] la somme de 78.348,28 euros,

‘ M. [P] [EJ] la somme de 55.295,69 euros,

‘ la Sarl [120] la somme de 59.415,55 euros,

‘ M. [H] [RN] la somme de 93.060,45 euros,

‘ la Sarl [132] la somme de 31.020,15 euros,

‘ la Sarl [124] la somme de 46.715,71 euros,

‘ la Sarl [116] la somme de 59.415,55 euros,

‘ la Sarl [117] la somme de 74.753,80 euros,

‘ la Sarl [73] la somme de 82.575,00 euros,

‘ la Sarl [76] la somme de 54.923,07 euros,

‘ la Sarl [Adresse 77] la somme de 62.040,30 euros,

‘ la Sarl [80] la somme de 59.415,30 euros,

‘ la Sarl [83] la somme de 56.076,29 euros,

‘ la Sarl [85] la somme de 56.076,29 euros,

‘ la Sarl [90] la somme de 59.415,17 euros,

‘ la Sarl [94] la somme de 65.219,77 euros,

‘ la Sarl [96] la somme de 31.020,15 euros,

‘ la Sarl [102] la somme de 69.105,60 euros,

‘ la Sarl [109] la somme de 28.038,21 euros,

‘ la Sarl [110] la somme de 59.415,30 euros,

‘ la Sarl [112] la somme de 59.415,30 euros,

‘ la Sarl [91] la somme de 59.415,30 euros,

‘ la Sarl [118] la somme de 59.415,30 euros,

‘ la Sarl [121] la somme de 28.038,21 euros,

‘ la Sarl [122] la somme de 59.415,55 euros,

‘ la Sarl [126] la somme de 59.415,30 euros,

‘ la Sarl [128] la somme de 54.736,83 euros,

‘ la Sarl [129] la somme de 56.076,42 euros,

‘ la Sarl [131] la somme de 27.647,91 euros,

‘ la Sarl [137] la somme de 56.076,42 euros,

‘ la Sarl [138] la somme de 74.753,67 euros,

‘ la Sarl [140] la somme de 56.076,42 euros,

‘ la Sarl [141] la somme de 46.715,71 euros,

‘ M. [H] [TH] la somme de 56.076,29 euros,

‘ M. [OU] [UN] la somme de 55.295,69 euros,

‘ la Sarl [143] la somme de 78.348,28 euros,

‘ M. [H] [JD] la somme de 32.689,71 euros,

‘ la Sarl [100] la somme de 59.415,30 euros,

‘ M. [CE] [IG] la somme de 27.275,29 euros,

‘ la Sarl [111] la somme de 56.076,30 euros,

‘ M. [A] [KX] la somme de 28.038,21 euros,

‘ la Sarl [106] la somme de 56.076,30 euros,

‘ la Sarl [79] la somme de 69.105,60 euros,

‘ la Sarl [142] la somme de 59.415,30 euros,

‘ M. [R] [MR] la somme de 54.674,74 euros,

‘ la Sarl [78] la somme de 74.753,67 euros,

à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance,

– condamné in solidum la société [82], la société [72], maître [Y] [SK] et la Scp [SK] [113] à payer à la Sarl [123] et à la Sarl [114] la somme de 5.000 euros à chacune au titre de leur préjudice moral,

– condamné solidairement la société [82] et la société [72] à payer à chacun des autres demandeurs la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral,

– débouté les requérants de leurs demandes formées au titre des loyers impayés, de la perte des loyers présente et à venir et du prix de l’acquisition anormalement élevé,

– condamné solidairement la société [82] et la société [72] à payer à chacun des demandeurs la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

– condamné solidairement la société [82] et la société [72] aux dépens de l’instance,

– dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi, s’agissant de la responsabilité du notaire :

– concernant la responsabilité contractuelle du notaire ayant trait au mandat :

Le premier juge a estimé qu’aux termes de stipulations claires et précises, l’acquéreur a donné mandat à la société [125] :

– de solliciter le remboursement de TVA auprès de l’administration fiscale ;

– de donner instruction à l’administration fiscale de verser ce remboursement de TVA en l’étude de Me [SK].

Il a estimé que l’acquéreur donnait ensuite mandat à Me [SK], une fois les versements perçus par l’étude notariale, d’utiliser ces fonds pour payer le solde du prix de vente au vendeur et d’en prélever une partie pour constituer le dépôt de garantie.

Il a jugé que Me [SK] n’avait jamais reçu mandat d’organiser le versement du remboursement de Tva en son étude et de donner notamment les instructions à l’administration fiscale en ce sens, l’acquéreur ayant fait le choix de laisser cette tâche à la société [125] qui n’a pas rempli son obligation puisque les fonds n’ont jamais transité par l’étude de Me [SK].

Il a jugé que les dispositions des actes de vente et des baux étaient suffisamment claires et concordantes, témoignant d’une volonté de laisser au vendeur le soin d’organiser le remboursement de TVA entre les mains du notaire et à ce dernier d’en disposer selon les modalités convenues.

Me [SK] n’ayant jamais reçu les fonds, il n’a pu constituer le dépôt de garantie, et qu’il s’agit d’une circonstance extérieure, indépendante de sa volonté, dont il n’est pas comptable, de sorte que sa responsabilité contractuelle ne peut être recherchée de ce chef.

Le premier juge a estimé qu’il n’avait pas manqué à son devoir de conseil, car il n’a pas introduit une clause contradictoire avec d’autres actes qu’il avait rédigés, et car il n’a pas introduit de clause inefficace, les clauses étant claires et complémentaires, et traduisant clairement la volonté de l’acquéreur de laisser le soin au vendeur d’effectuer les démarches auprès de l’administration fiscale pour assurer le remboursement de TVA entre les mains du notaire, étant précisé qu’il n’était pas certain que toute autre personne que lui ait eu qualité pour effectuer cette démarche.

– concernant la responsabilité délictuelle du notaire :

Le premier juge a relevé que le notaire n’avait procédé qu’à la rédaction des actes authentiques de vente et de bail ; qu’il n’avait pas participé à la rédaction des actes antérieurs, de sorte que sa responsabilité ne pouvait être engagée de ce fait.

Concernant les actes authentiques, il a estimé que sa responsabilité délictuelle ne pouvait être engagée que pour les deux ventes intervenues en 2011.

Par déclaration d’appel du 21 août 2018, la société [82] a relevé appel de ces jugements. Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 18/04822.

Par déclaration d’appel du 29 août 2018, les demandeurs en première instance, à l’exception des sociétés [142], [116] et [111] ont relevé appel de ces jugements. Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 18/04923.

La société [72] a formé une requête en interprétation du jugement, qui a été rejetée par arrêt du 5 février 2019.

Par ordonnance du 10 avril 2019, les affaires RG 18/04822 et RG 18/04923 ont été jointes, sous le n° RG 18/04822.

Par ordonnance de dessaisissement partiel du 18 novembre 2020, le conseiller de la mise en état a :

– constaté le désistement d’instance et d’action réciproque des parties comme suit :

* désistement total et définitif de la société [70] et autres à l’égard des sociétés [82], [127] et [72], aux droits de laquelle vient la société [71] Sa ;

* désistement total et définitif de la Sarl [123] représentée par son liquidateur judiciaire et la Sarl [114] à l’égard de la Scp [SK] [113] et Me [SK] ;

* désistement partiel entre la Sarl [70] et autres à l’égard de Me [SK] et de la Scp [SK] [113], le litige portant sur le défaut de séquestration de la garantie locative par le notaire et ses conséquences étant maintenu devant la cour et aucun désistement n’intervenant sur ce point entre lesdites parties ;

– constaté le dessaisissement partiel de la cour et dit que la procédure d’appel se poursuit entre la Sarl [70] et autres d’une part et Me [SK] et la Scp [SK] [113] d’autre part, au titre du litige portant sur le défaut de séquestration de la garantie locative par le notaire et ses conséquences ;

– dit que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens relatifs à l’instance éteinte.

-:-:-:-

Par un arrêt du 22 juin 2021, la cour d’appel de Bordeaux a :

– révoqué l’ordonnance de clôture en date du 23 mars 2021,

– prononcé la clôture de l’instruction à la date du 6 avril 2021,

– confirmé le jugement,

Y ajoutant,

– condamné in solidum la Sarl [70], Mme [F] [O], M. [LU] [FG] [N], la Sarl [73], M. [CE] [IG], la Sarl [79], M. [VY] [U], M. [D] [W], la Sarl [76], la Sarl [80], l’Eurl [75], l’Eurl [81], la Sarl [Adresse 77], la Sarl [78], la Sarl [84], la Sarl [88], la Sarl [83], la Sarl [90], la Sarl [94], la Sarl [96], la Sarl [100], l’Eurl [101], la Sarl [99], la Sarl [Z] [L], la Sarl [102], la Sarl [106], la Société [105], la Sarl [103], la Sarl [108], la Sarl [107], la Sarl [109], la Sarl [110], la Sarl [121], la Sarl [112], la Sarl [118], [P] [EJ], [H] [TH], la Sarl [120], la Sarl [115], la Sarl [117], la Sarl [122], la Sarl [126], [H] [RN], la Sarl [124], la Sarl [128], la Sarl [129], la Sarl [132] [AM], M. [AM] [UE], M. [H] [JD], la Sarl [131], la Sarl [137], l’Eurl [133], la Sarl [138], la Sarl [140], M. [OU] [UN], la Sarl [143], la Sarl [141], M. [L] [PR] [YY], M. [A] [NN] [KX], M. [K] [MR] à payer à M. [Y] [SK] et à la Société civile professionnelle [SK] [113], ensemble, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum la Sarl [70], Mme [F] [O], M. [LU] [FG] [N], la Sarl [73], M. [CE] [IG], la Sarl [79], M. [VY] [U], M. [D] [W], la Sarl [76], la Sarl [80], l’Eurl [75], l’Eurl [81], la Sarl [Adresse 77], la Sarl [78], la Sarl [84], la Sarl [88], la Sarl [83], la Sarl [90], la Sarl [94], la Sarl [96], la Sarl [100], l’Eurl [101], la Sarl [99], la Sarl [Z] [L], la Sarl [102], la Sarl [106], la Société [105], la Sarl [103], la Sarl [108], la Sarl [107], la Sarl [109], la Sarl [110], la Sarl [121], la Sarl [112], la Sarl [118], M. [P] [EJ], M. [H] [TH], la Sarl [120], la Sarl [115], la Sarl [117], la Sarl [122], la Sarl [126], [H] [RN], la Sarl [124], la Sarl [128], la Sarl [129], la Sarl [132] [AM], M. [AM] [UE], M. [H] [JD], la Sarl [131], la Sarl [137], l’Eurl [133], la Sarl [138], la Sarl [140], M. [OU] [UN], la Sarl [143], la Sarl [141], M. [L] [PR] [YY], M. [A] [NN] [KX], M. [K] [MR] aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la Société civile professionnelle Laydeker Sammarcelli Mousseau, avocat, sur ses affirmations de droit.

La Sarl [70], M. [LU] [N], Mme [F] [O], la Sarl [73], M. [D] [W], la Sarl [76], l’Eurl [75], la société [Adresse 77], la Sarl [78], la société [84], la Sarl [88], la Sarl [83], la Sarl [90], la Sarl [96], la Sarl [100], la société [99], la société [Z], l’Eurl [101], la société [103], la société [107], la Sarl [109], la Sarl [110], la Sarl [112], M. [P] [EJ], la Sarl [120], la Sarl [115], la Sarl [122], la Sarl [126], M. [H] [RN], la Sarl [124], la société [104] [JD] [DM] [XE] [OK], l’Eurl [133], la Sarl [140], M. [OU] [UN], la Sarl [143], la Sarl [141], la Sarl [131], la société [86], la Sarl [137], la Sarl [80], la Sarl [79], M. [H] [TH], la Sarl [118], la Sarl [102], M. [VY] [U], ont formé un pourvoi contre l’arrêt rendu le 22 juin 2021 par la cour d’appel de Bordeaux.

M. [PR] [YY], les sociétés [94], [105] et [108], Mme [B] [S] veuve [UE] et Mme [GD] [UE], venant toutes deux aux droit de M. [AM] [UE], ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt.

Les demandeurs aux pourvoi principal et incident invoquaient, chacun, un moyen unique par lequel ils faisaient grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes d’indemnisation fondées sur la responsabilité délictuelle du notaire et de la Scp [Y] [SK], [113].

-:-:-:-

Par arrêt du 11 janvier 2023, la première chambre civile de la Cour de cassation a :

– rejeté le pourvoi principal formé par M. Léon, M. [U], M. [EJ], M. [UN], M. [MR], et les sociétés [70], [73], [76], [103], [121], [128], [131],

– rejeté le pourvoi incident formé par la société [108],

– cassé et annulé l’arrêt rendu le 22 juin 2021, entre les parties, par la cour d’appel de Bordeaux, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes en paiement de dommages-intérêts formées à l’encontre de M. [SK] et de la Scp [Y] [SK], [113] par M. [N], Mme [O], la société [75], la société [Adresse 77], la société [78], la société [84], la société [88], la société [83], la société [90], la société [96], la société [100], la société [99], la société [109], la société [110], la société [112], la société [120], la société [115], la société [122], M. [RN], la société [126], la société [124], Mme [DM] [JD] [ZV], Mme [GM] [JD] [V] et M. [OK] [JD] venant aux droits de M. [H] [JD], la société [133], la société [140], la société [143], la société [141], la société [93], la société [137], la société [79], M. [TH], la société [118], la société [102],

– remis, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Toulouse,

– condamné in solidum M. [SK] et la Scp [Y] [SK], Léon Valegeas et M. Benoît Pelisson aux dépens,

– en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes formées par M. Léon, M. [U], M. [EJ], M. [UN], M. [MR], et les sociétés [70], [73], [76], [103], [108], [121], [128], [131],

– en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par M. [SK] et de la Scp [Y] [SK], [113] et les a condamnés in solidum à payer la somme de 100 euros à chacune des parties suivantes :

‘ M. [N],

‘ Mme [O]

‘ la société [75],

‘ la société [Adresse 77],

‘ la société [78],

‘ la société [84],

‘ la société [88],

‘ la société [83],

‘ la société [90],

‘ la société [96],

‘ la société [100],

‘ la société [99],

‘ la société [Z],

‘ la société [101],

‘ la société [107],

‘ la société [109],

‘ la société [110],

‘ la société [112],

‘ la société [120],

‘ la société [115],

‘ la société [122],

‘ M. [RN],

‘ la société [126],

‘ la société [124],

‘ Mme [DM] [JD] [ZV],

‘ Mme [GM] [JD] [V] et M. [OK] [JD] venant aux droits de M. [H] [JD],

‘ la société [133],

‘ la société [140],

‘ la société [143],

‘ la société [141],

‘ la société [93],

‘ la société [137],

‘ la société [79],

‘ M. [TH],

‘ la société [118],

‘ la société [102],

– dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé.

Pour statuer ainsi, elle a estimé qu’il résultait de l’article 1382, devenu 1240, du code civil, que le notaire qui prête son concours à l’établissement d’un acte créant un lien de dépendance avec un acte antérieur est tenu d’appeler l’attention des parties sur les stipulations de ce premier acte ; que selon les termes de l’acte authentique de vente, les fonds provenant du remboursement de la Tva seraient versés au notaire par l’administration fiscale en vertu des instructions données par l’acquéreur aux termes du mandat conféré au vendeur ; que l’article 23 du contrat de réservation mentionnait le pouvoir pour la récupération de la TVA parmi les pièces que le réservataire reconnaissait avoir reçu ; qu’à supposer que ce pouvoir n’ait pas été annexé au contrat de réservation, le notaire ne pouvait en ignorer l’existence ni s’abstenir d’en demander la production ; que la cour d’appel qui a statué par des motifs impropres à écarter le manquement du notaire à son obligation d’attirer l’attention des acquéreurs sur les stipulations des mandats antérieurs, a violé le texte susvisé.

-:-:-:-

Par déclaration de saisine du 25 avril 2023, Mme [F] [VB] épouse [O], M. [LU] [N], la Sas [74] venant aux droits de la Sarl [100], l’Eurl [75], la Sarl [Adresse 77], la Sarl [78], la Sarl [79], la Sarl [83], la Sarl [87] venant aux droits de la Sarl [138], la Sarl [88], la Sarl [90], la Sarl [96], la Sarl [Z] [L], la Sarl [99], l’Eurl [101], la Sarl [102], l’Indivision [JD], [DM], [XE], [OK], la Sarl [107], la Sarl [109], la Sarl [110], la Sarl [112], la Sarl [115], la Sarl [118], la Sarl [120], la Sarl [122], la Sarl [124], la Sarl [126], Mme [KA] [M] [E] [RN], l’Eurl [133], la Sarl [137], la Sarl [140], M. [H] [TH], la Sarl [141] et la Sarl [143], ont saisi la cour d’appel de Toulouse à l’encontre de M. [T] [SK] et de la Selas [SK] [95] anciennement dénommée Scp [SK] [113], aux fins d’obtenir la réformation voire l’annulation du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Périgueux le 15 mai 2018 en ce qu’il a :

– débouté les acquéreurs de leurs demandes de dommages et intérêts fondées sur la responsabilité délictuelle de M. [SK] et de la Scp [SK] [113].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 janvier 2024, Mme [F] [VB] épouse [O], M. [LU] [N], la Sas [74] venant aux droits de la Sarl [100], l’Eurl [75], la Sarl [Adresse 77], la Sarl [78], la Sarl [79], la Sarl [83], la Sarl [84], la Sarl [87] venant aux droits de la Sarl [138], la Sarl [88], la Sarl [90], la Sarl [96], la Sarl [Z] [L], la Sarl [99], l’Eurl [101], la Sarl [102], l’Indivision [JD] [DM], [XE], [OK], la Sarl [107], la Sarl [109], la Sarl [110], la Sarl [112], la Sarl [115], la Sarl [118], la Sarl [120], la Sarl [122], la Sarl [124], la Sarl [126], Mme [KA] [M] [E] [RN], l’Eurl [133], la Sarl [137], la Sarl [140], M. [H] [TH], la Sarl [141] et la Sarl [143], appelants, demandent à la cour de :

– déclarer recevables et bien fondés les concluants en leur acte d’appel, fins et conclusions,

– infirmer le jugement rendu le 15 mai 2018, rectifié le 12 juillet 2018 en ce qu’il a débouté les concluants de leurs demandes de dommages-intérêts fondées sur la responsabilité délictuelle de M. [SK] et de la Société d’exercice libéral par actions simplifiée (Selas) [SK] [95] anciennement dénommée Scp [SK] [113], Notaires Associés,

Y faisant droit et statuant à nouveau,

– constater que la garantie locative d’un an de loyers hors taxes par investisseur, prévue à l’acte notarié n’a pas été constituée,

– déclarer Maître [SK], la Selas [SK] [95] anciennement dénommée Scp [SK] [113] , solidairement responsables des fautes commises dans l’exercice de leur profession, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, pour avoir failli à son obligation de conseil, plus particulièrement son obligation d’appeler l’attention des acquéreurs sur les stipulations des mandats antérieurs, connus du notaire et qui a permis au vendeur de détourner les fonds à son profit,

En conséquence,

– les condamner solidairement à payer la somme de 761.210,77 euros décomposée comme suit :

‘ la somme de 11.364 euros à Mme [F] [VB] épouse [O],

‘ la somme de 22.748 euros à Monsieur [N],

‘ la somme de 26.473 euros à la Société [75] Sarl,

‘ la somme de 22.748 euros à la société [88],

‘ la somme de 22.752 euros à Eurl [133],

‘ la somme de 11.374 euros à M. [L] [Z],

‘ la somme de 11.374 euros Sarl [99],

‘ la somme de 22.748 euros à Sarl [101],

‘ la somme de 22.748 euros à Sarl [107],

‘ la somme de 22.748 euros à Sarl [120],

‘ la somme de 34.122 euros à Mme [KA] [RN],

‘ la somme de 18.959 euros à la Sarl [124],

‘ la somme de 22.748 euros à Sarl [Adresse 77],

‘ la somme de 22.748 euros à Sarl [83],

‘ la somme de 22.748 euros à sarl [84],

‘ la somme de 22.748 euros à Sarl [90],

‘ la somme de 11.374 euros à Sarl [96],

‘ la somme de 26.477 euros à Sarl [102],

‘ la somme de 11.374 euros à Sarl [109],

‘ la somme de 22.752 euros à Sarl [110],

‘ la somme de 22.748 euros à Sarl [112],

‘ la somme de 22.752 euros à Sarl [115],

‘ la somme de 22.748 euros à Sarl [118],

‘ la somme de 22.748 euros à Sarl [122],

‘ la somme de 22.748 euros à Sarl [126],

‘ la somme de 22.748 euros à Sarl [137],

‘ la somme de 30.333 euros à Sarl [138],

‘ la somme de 22.748 euros à [140],

‘ la somme de 18.959 euros à Sarl [141],

‘ la somme de 22.748 euros à M. [TH],

‘ la somme de 30.003 euros à [143] Sarl,

‘ la somme de 11.374 euros à M. [H] [JD],

‘ la somme de 22.752 euros à Sarl [74] venant aux droits de la Sarl [100],

‘ la somme de 26.477,77 euros à la Sarl [79],

‘ la somme de 30.313 euros à la Sarl [78],

– les condamner solidairement à payer la somme de 3.425.448,50 euros décomposée comme suit :

‘ la somme de 42.905,88 euros à Mme [F] [O],

‘ la somme de 91.823,40 euros à M. [N],

‘ la somme de 112.911,84 euros à la société [75] Sarl,

‘ la somme de 70.152,84 euros à la société [88],

‘ la somme de 85.902,48 euros à Eurl [133],

‘ la somme de 42.943,68 euros à M. [L] [Z],

‘ la somme de 42.943, 68 euros Sarl [99],

‘ la somme de 91.823,40 euros à Sarl [101],

‘ la somme de 91.823,40 euros à Sarl [107],

‘ la somme de 91.823,40 euros à Sarl [120],

‘ la somme de 128.831,40 euros à Mme [KA] [RN],

‘ la somme de 76.783,95 euros à la Sarl [124],

‘ la somme de 91.823,40 euros à Sarl [Adresse 77],

‘ la somme de 91.823,40 euros à Sarl [83],

‘ la somme de 91.823,40 euros à Sarl [84],

‘ la somme de 91.823,40 euros à Sarl [90],

‘ la somme de 42.943,68 euros à Sarl [96],

‘ la somme de 106.875,72 euros à Sarl [102],

‘ la somme de 42.943,68 euros à Sarl [109],

‘ la somme de 85.902,48 euros à Sarl [110],

‘ la somme de 91.823,40 euros à Sarl [112],

‘ la somme de 85.902,48 euros à Sarl [115],

‘ la somme de 91.823,40 euros à Sarl [118],

‘ la somme de 91.823,40 euros à Sarl [122],

‘ la somme de 91.823,40 euros à Sarl [126],

‘ la somme de 91.823,40 euros à Sarl [137],

‘ la somme de 1.220.440,68 euros à Sarl [138],

‘ la somme de 910.823,40 euros à [140],

‘ la somme de 76.529,16 euros à Sarl [141],

‘ la somme de 91.823,40 euros À M. [TH],

‘ la somme de 106.799,40 euros à [143],

‘ la somme de 42.943,52 euros à M. [H] [JD],

‘ la somme de 85.902,48 euros à Sarl [74] venant aux droits de la Sarl [100],

‘ la somme de 107 238,78 euros à la Sarl [79],

‘ la somme de 122 260,68 euros à la Sarl [78],

En tout état de cause,

– débouter la Selas [SK] [95] anciennement dénommée Scp [SK] [113], Notaires Associés et Maître [SK] de leurs demandes fins et conclusions,

– condamner solidairement Maître [SK], la Selas [SK] [95] anciennement dénommée Scp [SK] [113], Notaires Associés à verser à chacun des concluants la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner les défendeurs solidairement aux dépens.

Ils soutiennent que le notaire avait connaissance des contrats de réservation, ainsi que des promesses de bail ; qu’il ne pouvait en tout état de cause faire l’économie de vérifier le contenu de ces actes préliminaires dont il connaissait au moins l’existence ; qu’il ne pouvait donc ignorer qu’un mandat fiscal préalable donné à la société [125] avait été signé par les acquéreurs, puisque ce mandat était visé dans les contrats de réservation et les promesses de bail ; qu’il ne pouvait ignorer que c’est sur la base de ces contrats préliminaires contenant la garantie d’un an de loyers que les investisseurs se sont engagés ensuite. Ils soutiennent que le mandat préalable était de nature à faire échec au mécanisme figurant aux actes authentiques ; que le notaire était tenu d’alerter les parties sur l’existence d’une incohérence entre les actes préparatoires et les actes notariés qu’il a établis.

Ils estiment que le notaire aurait dû lui-même prendre attache avec l’administration fiscale pour s’assurer que les fonds transiteraient par lui ; qu’il aurait dû mettre un autre système, efficace et parfaitement protecteur, ne laissant aucune possibilité à [125] de percevoir le solde du prix sans constituer la garantie nécessaire ; qu’il aurait dû s’assurer de la révocation du mandat antérieur.

Ils font valoir que l’acte authentique n’avait pas anéanti les mandats antérieurs, ou que s’il a pu produire un tel effet, alors il est dépourvu d’efficacité car il renvoie aux instructions contenues dans un acte qu’il anéantit simultanément.

Les investisseurs font valoir qu’ils ne sont pas des professionnels.

Ils estiment que le notaire les a privés de la garantie de loyers, sans laquelle ils n’auraient pas contracté, que ce préjudice est certain et représente une année de loyers qui aurait dû être séquestrée.

Ils estiment également avoir subi un préjudice tiré de la baisse irréversible des loyers, car ils ont dû consentir avec le repreneur une diminution de loyer de 50% et signer de nouveaux baux en ce sens d’une nouvelle durée de 9 ans, de 2014 à 2023. Ils estiment que le notaire a apporté un crédit important à l’opération, celui de sa qualité d’officier public et ministériel, et que sans sa présence « rassurante », ils n’auraient pas été mis en confiance ; qu’il est responsable du préjudice financier dont ils souffrent et que ce préjudice est en lien direct avec les fautes du notaire qui n’a pas assuré l’efficacité de ses actes, n’a pas constitué la garantie locative dans sa comptabilité et a failli à ses obligations professionnelles de conseil et d’information en ne permettant pas aux bailleurs d’avoir un consentement libre et éclairé. S’agissant de la perte de loyers, ils estiment que le notaire savait dès l’origine que l’opération était vouée à l’échec et que les loyers étaient excessifs, et qu’il n’a pas averti les investisseurs d’un quelconque risque lié aux opérations qu’il instrumentait ; que si la garantie d’un an de loyers avait été constituée, les bailleurs auraient bénéficié d’une année complète pour voir venir et trouver des solutions plus avantageuses et protectrices de leurs intérêts, plutôt que d’être acculés à perdre 50% de leurs loyers ; que sans cette garantie, ils n’auraient pas contracté.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 août 2023, la Selas [SK] [95], anciennement dénommée Scp [SK] [113], et Maître [Y] [SK], intimés, demandent à la cour de :

– confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Périgueux du 15 mai 2018,

– débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes,

– condamner les appelants ensemble à payer à Maître [J] [SK] et à la Selas [SK] [95] une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner les appelants aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Larrat, avocat.

Le notaire soutient qu’il n’a pas commis de faute, car il avait été prévu un mécanisme en plusieurs temps. La société [125] avait accepté dans l’acte de vente qu’une partie du prix de vente soit payée par les acquéreurs au moyen du remboursement de la TVA par l’administration fiscale aux acquéreurs concernés. Dans un deuxième temps, sur le compte de [125], ces sommes devaient être prélevées pour être affectées à la constitution d’un dépôt de garantie au profit des bailleurs.

Il soutient que ce n’est pas la rédaction des actes par lui qui est à l’origine des déboires des vendeurs, car il n’a jamais été destinataire des remboursements de TVA, et n’a donc pu les affecter à un dépôt de garantie.

Il conteste qu’ait existé une incohérence entre les contrats préliminaires et les actes authentiques qu’il a reçus. Il souligne que c’est parce que les acquéreurs avaient donné mandat à la société [125] de percevoir directement les fonds provenant de l’administration fiscale au titre du remboursement de TVA, que le mécanisme prévu par les actes authentique n’a pu s’appliquer.

Le notaire conteste avoir eu connaissance de l’existence de tels mandats ; il soutient que la formulation dans les actes authentiques évoquait des mandats à établir, excluant donc tout mandat antérieur, le mandat à conférer au vendeur étant évoqué au futur ; que Me [SK] ne pouvait deviner l’existence de mandats antérieurs, qui ont été signés postérieurement aux contrats de réservation mais antérieurement aux actes authentiques.

Il soutient que par l’effet des actes authentiques, ayant pris soin de faire révoquer toutes les conventions et dispositions antérieures, il n’existait plus de mandats antérieurs. Il estime que les acquéreurs sont des investisseurs professionnels, et que l’acte clair se suffit à lui-même.

Il conteste le préjudice en lien de causalité.

D’une part, s’agissant de l’absence de garantie d’un an de loyers, il fait valoir que les fonds détournés ont abondé la trésorerie de la société [125] et ainsi retardé sa déconfiture ; que parce que les loyers promis et acceptés par la société [125] étaient excessivement élevés, l’opération ne pouvait trouver un équilibre financier durable et que donc si les soldes des prix de vente avaient été employés à la constitution du dépôt de garantie, la société [125] se serait retrouvée plus tôt en cessation des paiements, et les acquéreurs se seraient retrouvés plus tôt confrontés à un défaut de paiement des loyers ; que la chance, du fait du dépôt de garantie, d’obtenir des paiements sur une durée plus longue n’est pas établie.

D’autre part, s’agissant de la baisse irréversible de loyers, il soutient qu’il n’existe aucun lien de causalité entre l’absence de constitution du dépôt de garantie et la diminution de loyers, qui est résultée uniquement de la liquidation judiciaire de la société [125] et des négociations ultérieures entre les acquéreurs et le nouvel exploitant ; que cette situation relève des risques économiques d’un investissement et aucunement de la sphère d’intervention du notaire, qui n’avait aucun avis à donner sur l’équilibre financier de l’opération, ni aucune compétence pour ce faire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 octobre 2024.

L’affaire a été examinée à l’audience du lundi 4 novembre 2024.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Périgueux du 15 mai 2018, tel que rectifié par jugement du 12 juillet 2018,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,

Constate que la garantie locative d’un an de loyers HT n’a pas été constituée.

Condamne in solidum Me [SK] et la Selas [SK] [95] à payer:

‘ la somme de 11.364 euros à Mme [F] [VB] épouse [O],

‘ la somme de 22.748 euros à Monsieur [N],

‘ la somme de 26.473 euros à la Société [75] Sarl,

‘ la somme de 18.632 euros à la société [88],

‘ la somme de 22.752 euros à Eurl [133],

‘ la somme de 11.374 euros à M. [L] [Z],

‘ la somme de 11.374 euros Sarl [99],

‘ la somme de 22.748 euros à Sarl [101],

‘ la somme de 22.748 euros à Sarl [107],

‘ la somme de 22.748 euros à Sarl [120],

‘ la somme de 34.122 euros à Mme [KA] [RN],

‘ la somme de 18.959 euros à la Sarl [124],

‘ la somme de 22.748 euros à Sarl [Adresse 77],

‘ la somme de 22.748 euros à Sarl [83],

‘ la somme de 22.748 euros à sarl [84],

‘ la somme de 22.748 euros à Sarl [90],

‘ la somme de 11.374 euros à Sarl [96],

‘ la somme de 26.477 euros à Sarl [102],

‘ la somme de 11.374 euros à Sarl [109],

‘ la somme de 22.752 euros à Sarl [110],

‘ la somme de 22.748 euros à Sarl [112],

‘ la somme de 22.752 euros à Sarl [115],

‘ la somme de 22.748 euros à Sarl [118],

‘ la somme de 22.748 euros à Sarl [122],

‘ la somme de 22.748 euros à Sarl [126],

‘ la somme de 22.748 euros à Sarl [137],

‘ la somme de 30.333 euros à Sarl [87] venant aux droits de la Sarl [138],

‘ la somme de 22.748 euros à [140],

‘ la somme de 18.959 euros à Sarl [141],

‘ la somme de 22.748 euros à M. [TH],

‘ la somme de 30.003 euros à [143] Sarl,

‘ la somme de 11.374 euros à M. [H] [JD],

‘ la somme de 22.752 euros à Sarl [74] venant aux droits de la Sarl [100],

‘ la somme de 26.477,77 euros à la Sarl [79],

‘ la somme de 30.313 euros à la Sarl [78],

Total : 761.210,77 euros à titre de dommages et intérêts ;

Les condamne in solidum à payer à :

– Mme [F] [VB] épouse [O],

– M. [LU] [N],

– la Sas [74] venant aux droits de la Sarl [100],

– l’Eurl [75],

– la Sarl [Adresse 77],

– la Sarl [78],

– la Sarl [79],

– la Sarl [83],

– la Sarl [84],

– la Sarl [87] venant aux droits de la Sarl [138],

– la Sarl [88],

– la Sarl [90],

– la Sarl [96],

– la Sarl [Z] [L],

– la Sarl [99],

– l’Eurl [101],

– la Sarl [102],

– l’Indivision [JD] [DM], [XE], [OK],

– la Sarl [107],

– la Sarl [109],

– la Sarl [110],

– la Sarl [112],

– la Sarl [115],

– la Sarl [118],

– la Sarl [120],

– la Sarl [122],

– la Sarl [124],

– la Sarl [126],

– Mme [KA] [M] [E] [RN],

– l’Eurl [133],

– la Sarl [137],

– la Sarl [140],

– M. [H] [TH],

– la Sarl [141],

– la Sarl [143],

pris ensemble la somme globale de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les déboute de leur demande sur le même fondement.

La greffière La présidente

M. POZZOBON C. ROUGER

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