Type de juridiction : Cour d’appel

Juridiction : Cour d’appel de Toulouse

Thématique : Conflit de voisinage et servitudes : enjeux de propriété et d’expertise technique

29/01/2025

ARRÊT N° 22/25

N° RG 22/02200

N° Portalis DBVI-V-B7G-O2UZ

MD – SC

Décision déférée du 15 Février 2022

TJ d’ALBI – 20/01351

S. MARCOU

[V] [K]

C/

[Z] [N]

INFIRMATION PARTIELLE

ADD EXPERTISE

RENVOI MEE DU 09.10.2025

Grosse délivrée

le 29/01/2025

à

Me Aurélien DELECROIX

Me Emmanuel GIL

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [V] [K]

[Adresse 13]

[Localité 12]

Représentée par Me Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.007467 du 24/05/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIME

Monsieur [Z] [N]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté par Me Emmanuel GIL de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. DEFIX, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

C. ROUGER, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte notarié du 28 octobre 1998, M. [G] [K] a acquis une maison d’habitation avec garage et cour sise à [Adresse 13], cadastrée section BY n° [Cadastre 5].

Suivant acte notarié des 17 et 20 mars 2001, M. [W] [N] et Mme [I] [N] ont acquis la maison d’habitation voisine sise à [Adresse 14] cadastrée section BY n° [Cadastre 6].

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Par exploit d’huissier du 9 octobre 2020, M. [Z] [N], fils de M. et Mme [N] ayant hérité du bien à leur décès a fait assigner Mme [V] [K], ayant-droit indivise de M. [G] [K] depuis le décès de ce dernier, devant le tribunal judiciaire d’Albi en réparation des préjudices subis du fait du comportement de cette dernière, entravant sa jouissance du bien immobilier.

Mme [V] [K] a quant à elle invoqué des travaux réalisés illégalement sur son fonds par M. [Z] [N] et sollicité reconventionnellement la remise en état de son bien et son indemnisation.

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Par jugement du 15 février 2022, le tribunal judiciaire d’Albi a :

– rejeté toutes conclusions contraires,

– débouté M. [Z] [N] de l’ensemble de ses demandes,

– débouté Mme [V] [K] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

– dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Le tribunal a retenu que le fonds de Mme [K] était grevé d’une servitude au profit du fonds de M. [N], ce dernier ayant été autorisé à conserver une fenêtre donnant sur la cour dépendant de l’immeuble voisin à condition de la grillager et de ne rien faire dans la partie de la cour où la fenêtre donne qui en contrarierait l’usage.

Il a relevé que le fonds de M. [N] disposait du droit de faire aménager dans le mur donnant sur la cour trois jours d’aération dans certaines limites de surface et de hauteur.

Il a considéré que l’apposition de bâches sur les jours et fenêtres par Mme [K] n’était pas établi, de même que la réalisation d’une ouverture par Mme [K] dans un mur donnant dans le salon de M. [N].

Le premier juge a considéré qu’il n’était pas démontré que M. [N] aurait démoli un mur de Mme [K] et que M. [N] avait condamné l’ouverture non conforme à la servitude.

Il a relevé que Mme [K] solliticait une mesure d’expertise judiciaire sans préciser la mission qu’il s’agirait de confier à l’expert et aux frais avancés de son adversaire. Cette demande a été rejeté au motifs qu’il n’appartenait pas au juge de suppléer la carence des parties.

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Par déclaration du 13 juin 2022, Mme [V] [K] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

– rejeté l’ensemble de ses demandes :

* au titre d’une demande d’expertise judiciaire afin de constater, notamment, les désordres causés par les travaux réalisés par M. [N] sur l’immeuble de Mme [K], et de vérifier les atteintes à la solidité de l’immeuble subséquentes,

*au titre du préjudice matériel de 23 542 euros contre M. [Z] [N] en réparation du préjudice subi par les travaux illicites réalisés par ce dernier concernant le mur et dans l’immeuble appartenant à Mme [K],

* concernant la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral subi par les violation au droit de propriété de l’appelante ainsi qu’au titre des loyers indûment perçus par M. [N] sur l’usage de la cour de la buanderie appartenant à l’appelante,

* au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et des dépens.

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Le 27 février 2023, Mme [V] [K] a déposé des conclusions d’incident devant le magistrat de la mise en état aux fins de voir ordonner une expertise aux fins de confirmer et constater les désordres effectués par M. [Z] [N] suite aux différents travaux effectués.

Selon ses conclusions déposées le 31 mai 2023, M. [Z] [N] a sollicité le rejet de cette demande d’expertise au regard de la défaillance du demandeur dans la charge de la preuve et de l’absence d’intérêt d’une telle mesure d’instruction.

Par ordonnance du 29 février 2024, le conseiller de la mise en état près la cour d’appel de Toulouse, a :

– dit que le conseiller de la mise en état n’a pas le pouvoir de statuer sur la demande d’expertise rejetée par le jugement frappé d’appel,

– réservé les dépens de l’incident et les frais irrépétibles qui seront tranchés avec ceux lié à l’instance au fond,

– renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 4 avril 2024 pour conclusions éventuelles en réplique au fond ou fixation.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 14 septembre 2024, Mme [V] [K], appelante, demande à la cour, au visa des articles 544 et suivants ainsi que 1240 et suivants du code civil, de :

– réformer jugement du jugement du tribunal judiciaire d’Albi du 15 février 2022 en ce qu’il a rejeté l’ensemble de ses demandes :

* au titre d’une demande d’expertise judiciaire afin de constater, notamment, les désordres causés par les travaux réalisés par M. [Z] [N] sur l’immeuble de Mme [K], de vérifier les atteintes à la solidité de l’immeuble subséquentes,

* au titre du préjudice matériel de 23 542 euros contre M. [Z] [N] en réparation du préjudice subi par les travaux illicites réalisés par ce dernier concernant le mur et dans l’immeuble appartenant à Mme [K],

* concernant la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral subi par les violation au droit de propriété de l’appelante ainsi qu’au titre des loyers indûment perçus par M. [N] sur l’usage de la cour de la buanderie appartenant à l’appelante,

* au titre de la condamnation de M. [Z] [N] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence,

– en avant dire droit, désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

* visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoqués, leurs conseils avisés, l’immeuble se situant sis Section BY ‘ Voie : n°110 ‘ Voie : [Adresse 13] ‘ Nature : SOL ‘ Contenance 89 ca, tel précisé dans les conclusions,

*confirmer l’existence des désordres ou vices évoqués dans les présentes conclusions et constatés ainsi que les pièces 1 à 15 à l’appui,

* d’en rechercher les causes et vérifier que l’origine des désordres déclarés, notamment,

* de décrire les désordres et d’en indiquer la nature,

* de décrire la nature des réparations nécessaires pour remédier aux désordres, non-conformité, malfaçons et d’en chiffrer le coût,

* dans le cas où il serait techniquement impossible de remédier aux désordres constatés, d’évaluer la dépréciation subie par l’ouvrage,

* de donner les éléments d’appréciation du trouble de jouissance subi par Mme [V] [K] depuis l’apparition les travaux édifiés par M. [N],

* se faire remettre par l’ensemble des parties tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

* entendre tous sachants,

* définir les responsabilités de chacune des parties,

* répondre, conformément à l’article 276 du code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties auxquelles sera communiqué, avant d’émettre l’avis sur l’évaluation définitive des travaux de réparation, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant toutes les informations sur l’état de ses investigations et tous les documents relatifs notamment aux devis et propositions chiffrés concernant les diverses évaluations,

* rapporter au tribunal l’accord susceptible d’intervenir entre les parties,

* plus généralement, donner toutes informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige,

– condamner M. [Z] [N] à payer à Mme [V] [K] la somme 23 542 euros au titre du préjudice matériel subi par les travaux réalisés par M. [Z] [N] et les désordres subséquents,

– condamner M. [Z] [N] à payer à Mme [V] [K] la somme 10 000 euros au titre du préjudice moral subi par Mme [V] [K] suivant les travaux et les troubles anormaux imputables par M. [N],

– rejeter les demandes M. [Z] [N] à payer à Mme [V] [K] au titre d’un préjudice matériel, d’un préjudice financier et d’un préjudice, en l’absence d’une quelconque faute de Mme [V] [K] et d’un quelconque préjudice subi par M. [Z] [N],

– condamner M. [Z] [N] à verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article ‘700 2°’ du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 au bénéfice de Maître Aurélien Delecroix, ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions, l’appelante soutient que son bien a été affecté par les nombreux travaux effectués M. [Z] [N] a sans autorisation.

Elle avance plus particulièrement qu’un accès direct à sa cour privative a été aménagé par M. [Z] [N] qui a démoli un mur afin de créer une porte d’entrée donnant sur cette cour, l’appelante ajoutant que M. [Z] [N] avait l’intention de vendre la cour en même temps que le bien lui appartenant. Elle souligne que le tribunal a considéré que l’ouverture avait été condamnée par M. [Z] [N], alors que celle-ci n’a été obstruée que par des parpaings ce qui ne constituerait pas une remise en état de l’immeuble.

En outre, trois vues directes sur la cour auraient été installées alors qu’une seule existait avant les travaux litigieux.

L’appelante avance que ces travaux remettraient en cause la solidité de l’ensemble de son immeuble, aucune étude préalable n’ayant été réalisée, et que ces travaux seraient soumis à l’obtention d’un permis de construire qui n’a pas été obtenu par M. [Z] [N].

Il est aussi avancé que deux jours d’aération ont été remplacés par des châssis ouvrants, ce qui aurait nécessité la transformation de la façade avec la pose d’une poutre en béton. L’édification de ces ouvertures aurait entraîné la dislocation des murs porteurs de l’immeuble de Mme [V] [K] qui est mitoyen de celui de M. [N].

La gravité des désordres engendrés par les travaux de l’intimé justifierait le prononcé de l’expertise sollicitée et l’indemnisation des dommages subis.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 décembre 2022, M. [Z] [N], intimé, demande à la cour, au visa des articles 9, 789 et 907 du code de procédure civile, ainsi que des articles 1353 et 1240 et suivants du code civil, de :

– confirmer le jugement en date du 15 février 2022 en ce qu’il a débouté Mme [V] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

– réformer pour le surplus partiellement ledit jugement en ce qu’il a débouté M. [N] de l’ensemble de ses demandes y compris sur le fondement de l’article 700 ou pour le sort des dépens,

– déclarer irrecevable la demande de Mme [V] [K] en cause d’appel tendant à la désignation d’un expert judiciaire,

– débouter en toute hypothèse, Mme [V] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

– déclarer recevable l’appel incident de M. [Z] [N],

– déclarer Mme [V] [K] responsable d’un comportement fautif à l’encontre de M. [Z] [N],

– condamner Mme [V] [K] d’avoir à régler à M. [Z] [N] les indemnités ci-après:

* préjudice matériel : 880,00 euros,

* préjudice financier : 3 000,00 euros,

* préjudice moral : 2 000,00 euros,

– condamner enfin Mme [V] [K] d’avoir à régler à M. [Z] [N] la somme de 4 000 euros au visa de l’article 700 pour l’ensemble des frais de procédure ainsi qu’aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

L’intimé fait valoir que la demande d’expertise formée par l’appelante a pour objet de palier sa défaillance dans l’administration de la preuve. Il soutient que seul le conseiller de la mise en état est compétent pour ordonner une mesure d’instruction, de sorte que la cour statuant au fond ne serait pas compétente pour en connaître.

M. [Z] [N] avance que les ouvertures litigieuses étaient déjà présentes lors de l’acquisition du bien par ses parents en 2001, qu’il n’a procédé qu’au changement des menuiseries et que Mme [V] [K] n’apporte pas la preuve des faits qu’elle allègue.

Au soutien de ses prétentions, il soutient que Mme [V] [K] a obstrué abusivement les servitudes de jour et de vue dont son fonds bénéficiait conformément aux stipulation des actes notariés. Il soutient également que le mur du salon de son immeuble a été démoli par Mme [V] [K] en laissant un trou béant entre les habitations et ne procédant pas aux réparations.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 septembre 2024 et l’affaire a été examinée à l’audience du 15 octobre 2024 à 14h.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et avant-dire droit :

Infirme le jugement rendu le 15 février 2022 par le tribunal judiciaire d’Albi, seulement en ce qu’il a rejeté la demande formée par Mme [V] [K] de voir ordonner une expertise judiciaire.

Statuant sur le chef infirmé,

Ordonne une expertise,

Désigne pour y procéder :

M. [F] [R]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Tél. : [XXXXXXXX02]

Mèl : [Courriel 11]

à défaut,

M. [C] [E]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Tél. : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 15]

avec pour mission :

– de visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoqués, leurs conseils avisés, l’immeuble se situant [Adresse 13], à [Localité 12], cadastré section BY n° [Cadastre 5],

– se faire remettre tous documents utiles,

– décrire les travaux réalisés par M. [Z] [N] et faire toutes observations techniques utiles sur leur conformité aux règles de l’art,

– décrire l’état de l’immeuble appartenant à Mme [V] [K] et la configuration exacte des fonds respectifs des parties au regard de leurs limites et des constructions édifiées,

– rechercher l’existence des désordres dénoncés par Mme [V] [K] et, dans l’affirmative, les décrire, en dater les dates d’apparition, en rechercher la cause ainsi que leurs conséquences sur la solidité ou la destination de l’ouvrage,

– rechercher l’existence des désordres dénoncés par M. [N] et, dans l’affirmative, les décrire, en dater les dates d’apparition, en rechercher la cause ainsi que leurs conséquences sur la solidité ou la destination de l’ouvrage,

– évaluer, le cas échéant, les coûts des travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres constatés et remettre l’immeuble en état,

– formuler toutes observations techniques en vue de la constatation et de l’évaluation des préjudices personnellement subis.

Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une spécialité distincte de la sienne pour l’éclairer dans l’accomplissement de sa mission.

Dit que l’expert s’assurera à chaque réunion d’expertise de la communication aux parties des pièces qui lui sont remises dans un délai permettant leur étude afin de respecter le principe de la contradiction.

Dit que les pièces jointes au rapport seront numérotées en continu et accompagnées d’un bordereau récapitulatif.

Dit que l’expert adressera à l’issue de ses opérations un pré-rapport aux parties et leurs conseils leur impartissant un délai ne pouvant être inférieur à 15 jours pour présenter leurs observations, recevra leurs dires et y répondra dans le rapport définitif

Dit que l’expert devra :

– répondre, conformément à l’article 276 du code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties auxquelles sera communiqué, avant d’émettre l’avis sur l’évaluation

définitive des travaux de réparation, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant

toutes les informations sur l’état de ses investigations et tous les documents relatifs notamment

aux devis et propositions chiffrés concernant les diverses évaluations,

– rapporter à la cour l’accord susceptible d’intervenir entre les parties,

– plus généralement, donner toutes informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige.

Dit que l’expert pourra s’adjoindre si nécessaire tout sapiteur de son choix, dans une autre spécialité que la sienne.

Dit que les honoraires et frais de l’expert seront avancés au titre de l’aide juridictionnelle totale dont bénéficie Mme [V] [K] en vertu d’unedécision accordée le 24 mai 2022 par le Bureau d’aide juridictionnelle de Toulouse.

Dit que l’expert devra déposer au services des expertises de la cour d’appel de Toulouse son rapport dans un délai de QUATRE MOIS à compter de l’acceptation de sa mission et qu’il adressera copie complète de ce rapport, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile.

Précise que l’expert adressera une copie du rapport à l’avocat de chaque partie, et mentionnera dans son rapport l’ensemble des destinataires à qui il l’aura adressé.

Désigne le Président de la première chambre pour surveiller les opérations d’expertise.

Renvoie l’affaire à la mise en état dématérialisée du 9 octobre 2025.

Réserve les dépens et les frais irrépétibles qui seront tranchés avec ceux liés au fond.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX.