[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Maître Stéphane JOFFROY

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Isabelle HUGUES

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06584 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KRV

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 30 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [X], [G], [B] [O],
[Adresse 1]

représentée par Me Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [U],
[Adresse 2]

représenté par Maître Stéphane JOFFROY de l’EURL S.JOFFROY SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 janvier 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06584 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KRV

Par contrat sous seing privé des 21 et 22 mars 2022, Madame [X] [O] a donné à bail à Monsieur [L] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 1 560 euros outre 90 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [X] [O] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 5 133,74 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de janvier 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 31 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 05 juin 2024, Madame [X] [O] a fait assigner Monsieur [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
– ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [U] et de toutes personnes dans les lieux de son chef avec le concours de la force publique,
– ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers dans un garde-meuble aux frais et risques du défendeur,
– condamner Monsieur [L] [U] au paiement par provision de la somme de 8 522,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges jusqu’à l’expulsion et la remise des clés,
– condamner Monsieur [L] [U] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 20 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [X] [O], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 20 910,28 euros, selon décompte arrêté au 18 novembre 2024 et a conclu au rejet des prétentions adverses.

Au soutien de ses prétentions, Madame [X] [O] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 31 janvier 2024, et ce pendant plus de six semaines.

Elle indique avoir pris en compte l’ensemble des règlements effectués par son locataire et qu’il n’y a pas lieu de tenir compte des sommes créditées par erreur sur son compte par l’agence immobilière. Enfin elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspendant ou non les effets de la clause résolutoire en l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant et de justificatifs de solvabilité suffisants.

Monsieur [L] [U], comparant en personne et assisté de son conseil, a demandé de voir fixer sa dette à la somme de 12 022,06 euros et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’autorisation de s’acquitter des sommes dues en 36 mensualités égales, subsidiairement l’octroi de délais de paiement pendant 24 mois, et en tout état de cause le débouté des autres demandes et la condamnation de Madame [X] [O] aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il affirme que le décompte de sa propriétaire comporte des erreurs et ne tient pas compte de l’ensemble des paiements qu’il a effectués. Il explique avoir sollicité à plusieurs reprises la mise en place d’un échéancier et qu’il vient de retrouver une activité professionnelle. Il estime dès lors être en mesure de régler le loyer courant ainsi que l’arriéré sous réserve que des délais lui soient accordés. Enfin en cas d’expulsion, il précise qu’il devrait être en mesure de libérer les lieux avant la fin de la trêve hivernale.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en défense visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2025.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 20 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [X] [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 12 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 05 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, si un commandement de payer mentionnant que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, a bien été signifié au locataire le 31 janvier 2024 et que la somme de 5 133,74 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans ce délai, les stipulations du contrat de bail des 21 et 22 mars 2022, prévoyant un délai de deux mois, doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer. Or, seule une somme de 1 704,58 euros a été réglée dans le délai de deux mois ainsi que cela ressort de l’examen du décompte produit par la bailleresse, le locataire ne faisant pas état de règlements autres que ceux déjà pris en compte par Madame [X] [O] .

De plus, ce commandement comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l’arriéré locatif) et est ainsi valable.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience. Dans ces conditions, il n’est pas possible d’accorder au locataire des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.
Dès lors, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 1er avril 2024.

Il convient en conséquence d’ordonner à Monsieur [L] [U] ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux et pour le cas où ils ne seraient pas libérés spontanément d’autoriser Madame [X] [O] à faire procéder à son expulsion.

Il sera enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Monsieur [L] [U] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, son maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Enfin en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [X] [O] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [L] [U] est redevable de la somme de 20 910,28 euros à la date du 18 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Monsieur [L] [U] conteste les sommes dues s’élevant selon lui à seulement 12 022,06 euros et produit à cet effet un décompte censé émaner de l’agence immobilière ORPI en charge de la gestion du bien, mais ne comportant ni cachet ni tampon, mentionnant pour la période du 1er mars 2022 au 1er novembre 2024, au débit du compte une somme totale de 48 950,26 euros et au crédit une somme de 36 928,20 euros.

Or, il suffit d’additionner les sommes mentionnées dans ce décompte pour s’apercevoir que le total est erroné puisque s’élevant au crédit à 54 233,38 euros et au débit à 38 173,78 euros, soit un solde de 16 059,60 euros. En outre Monsieur [L] [U] ne justifie pas de règlements autres que ceux déjà pris en compte par sa propriétaire, notamment il ne produit aucun élément justifiant du règlement de la somme de 1 704,58 euros qu’il indique avoir effectué le 5 août 2024. Sa contestation qui n’est pas sérieuse sera donc rejetée.

Monsieur [L] [U] sera par conséquent condamné au paiement de la somme provisionnelle de 20 910,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec conformément à la demande, intérêts au taux légal sur la somme de 8 522,90 euros à compter de l’assignation et sur le surplus à compter de la présente ordonnance en application de l’article 1231-6 du code civil.

Il sera également condamné au paiement à compter de l’échéance de décembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, soit actuellement la somme mensuelle de 1 761,04 euros provision sur charges incluse (1 671,04 euros + 90 euros de charges).

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [L] [U] indique avoir retrouvé une activité professionnelle et produit à cet effet un contrat de maintenance et de service informatique qui aurait été conclu le 1er novembre 2024 par la société BLUEPIE, dont il est président, moyennant une rémunération mensuelle hors-taxes de 4 000 euros.

Force cependant est de constater que les mentions essentielles de ce contrat n’ont pas été complétées, notamment le nom et les coordonnées de son contractant et Monsieur [L] [U] ne produit pas sa première facture, qui pourtant aurait dû déjà être émise, ni ne justifie de son règlement. Enfin, il n’a procédé à aucun règlement même partiel depuis mai 2024. Ainsi, il n’établit pas être en mesure de régler sa dette, qui est conséquente puisque représentant près d’un an d’arriéré de loyer, dans les conditions de l’article précité.

Sa demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [X] [O] exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 21 et 22 mars 2022 entre Madame [X] [O] et Monsieur [L] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 3] sont réunies à la date du 1er avril 2024,

DÉBOUTONS Monsieur [L] [U] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [X] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [L] [U] à verser à Madame [X] [O] la somme provisionnelle de 20 910,28 euros (décompte arrêté au 18 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 8 522,90 euros à compter du 5 juin 2024 et sur la somme de 12 387,38 euros à compter de la présente ordonnance,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

DÉBOUTONS Monsieur [L] [U] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNONS Monsieur [L] [U] à verser à Madame [X] [O] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 1 761,04 euros), à compter de l’échéance de décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNONS Monsieur [L] [U] à verser à Madame [X] [O] une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [L] [U] aux dépens comme visé la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président.