[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [X] [T]
Madame [I] [J]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Agnès COUTANCEAU

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/02036 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4CKP

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 30 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. LOGIREP,
[Adresse 1]

représentée par Me Agnès COUTANCEAU, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [T],
[Adresse 2]

comparant en personne

Madame [I] [J],
[Adresse 2]

représentée par M. [X] [T] (Conjoint) muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 janvier 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 30 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/02036 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4CKP

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2020, la société LOGIREP a donné à bail à Monsieur [X] [T] et à Madame [I] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 353,74 euros et 127,82 euros de provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 18 août 2023, la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [X] [T] et à Madame [I] [J] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 4 825,73 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par actes de commissaire de justice du 31 janvier 2024, la société LOGIREP a assigné en référé Monsieur [X] [T] et Madame [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail,
– ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [T] et Madame [I] [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,
– condamner solidairement Monsieur [X] [T] et Madame [I] [J] à payer à titre provisionnel la somme de 6 746,55 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à décembre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et indexation éventuelle jusqu’au départ effectif des lieux,
– condamner solidairement Monsieur [X] [T] et Madame [I] [J] à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement et les frais d’exécution.

À l’audience du 20 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la société LOGIREP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 6 406,74 euros selon décompte arrêté au 12 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus. Elle s’est par ailleurs opposée à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire compte tenu de l’ancienneté de la dette.

Monsieur [X] [T], comparant en personne et Madame [I] [J], représentée par Monsieur [X] [T] muni d’un pouvoir à cet effet, ont reconnu le montant de la dette locative et ont demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 170 euros en plus du loyer courant, en faisant état de la situation personnelle et financière.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont les conclusions ont été lues à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2025.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 1er février 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société LOGIREP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le bail conclu le 11 octobre 2020 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 août 2023 pour la somme en principal de 4 825,73 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai de deux mois applicable jusqu’au terme du bail le 11 octobre 2026 (si l’article 2 du bail prévoit que la location est consentie pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, cette clause est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à six ans pour les bailleurs personne morale), aucune somme n’ayant été réglée dans le délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 octobre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [X] [T] et Madame [I] [J] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La société LOGIREP produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [X] [T] et Madame [I] [J] sont redevables de la somme de 6 406,74 euros à la date du 12 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Monsieur [X] [T] et Madame [I] [J] ne contestent pas le principe et le montant de leur dette qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience. Ils seront donc condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 825,73 euros à compter du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article 14).

Monsieur [X] [T] et Madame [I] [J] seront également condamnés solidairement au paiement à compter de l’échéance de novembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, Monsieur [X] [T] et Madame [I] [J] ont repris le règlement du loyer courant et remplissent donc que les conditions pour pouvoir solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il ressort par ailleurs du diagnostic social et financier et des pièces versées aux débats que Monsieur [X] [T] perçoit un salaire net mensuel de 2 044 euros (cf. fiche de paye de novembre 2024, net imposable sur l’année : 22 481,92 euros) et Madame [I] [J] un salaire net mensuel de 1 468 euros (cf. fiche de paye d’octobre 2024, net imposable sur l’année : 14 679,12 euros) soit un total de ressources de 3 512 euros par mois en moyenne avec un enfant à charge.

Ils apparaissent dès lors en mesure de continuer à assurer le paiement du loyer courant tout en apurant leur dette dans les délais de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors, Monsieur [X] [T] et Madame [I] [J] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Monsieur [X] [T] et de Madame [I] [J] avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [T] et Madame [I] [J], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer mais pas des frais d’exécution forcée lesquels sont à ce stade hypothétiques.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société LOGIREP concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 octobre 2020 entre la société LOGIREP d’une part, Monsieur [X] [T] et Madame [I] [J] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 3] sont réunies à la date du 19 octobre 2023,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [T] et Madame [I] [J] à payer à la société LOGIREP la somme de 6 406,74 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 825,73 euros à compter du 18 août 2023,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [X] [T] et Madame [I] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 178 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
* qu’à défaut pour Monsieur [X] [T] et Madame [I] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société LOGIREP puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
* que Monsieur [X] [T] et Madame [I] [J] soient solidairement condamnés à verser à la société LOGIREP une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [T] et Madame [I] [J] à payer à la société LOGIREP la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [T] et Madame [I] [J] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.