[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [G] [U]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître François-Luc SIMON

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10120 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6G4C

N° MINUTE : 10

JUGEMENT
rendu le 30 janvier 2025

DEMANDEUR

Association COALLIA,
[Adresse 1]

représenté par Maître François-Luc SIMON de la SELAS SIMON ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [U],
[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 janvier 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10120 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6G4C

Par acte sous seing privé du 20 avril 2011, l’association AFTAM aux droits de laquelle vient l’association COALLIA a donné à bail à Monsieur [G] [U] une chambre à usage d’habitation (n° B 121) dans un foyer logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant une redevance mensuelle de 370,07 euros charges comprises.

Des redevances étant demeurés impayées, l’association COALLIA a par lettre recommandée avec accusé de réception mis en demeure Monsieur [G] [U] de payer la somme de 2 221,02 euros correspondant à l’arriéré et visant la clause résolutoire contractuelle le 29 septembre 2022, puis par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 décembre 2022 elle lui a notifié la résiliation du contrat de résidence.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, l’association COALLIA a fait assigner Monsieur [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence,
– subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire de résidence,
– ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [U] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et dispense du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
– ordonner la séquestration des meubles aux frais et aux risques de Monsieur [G] [U],
– condamner Monsieur [G] [U] à lui payer les redevances impayées arrêtées au 10 octobre 2024, soit la somme de 7 144,47 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant mensuel de la redevance jusqu’à libération complète des lieux,
– rejeter toutes demandes de délais et de suspension de la clause résolutoire et s’ils devaient être accordés, ordonner à Monsieur [G] [U] de s’acquitter de la redevance au taux fixé et prévoir une clause de déchéance du terme,
– condamner Monsieur [G] [U] à lui payer la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais de notification par lettre recommandée avec accusé réception et d’assignation.

A l’audience du 20 novembre 2024, l’association COALLIA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 7 065,20 euros selon décompte du 13 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Assigné à étude, Monsieur [G] [U] n’a pas comparu, ni personne pour lui. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2025.

Décision du 30 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10120 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6G4C

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [G] [U] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du contrat de résidence

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce la demanderesse se prévaut à titre principal de l’acquisition d’une clause résolutoire et à titre subsidiaire demande une décision judiciaire de prononcé de la résiliation du contrat.

1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
– inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
– cessation totale d’activité de l’établissement ;
– cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise outre les délais légaux de préavis, les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Cass civ 3ème, 1 décembre 2016, n° 15-27.795), étant observé que si l’association COALLIA se prévaut d’une jurisprudence contraire, notamment de la Cour d’appel de Paris, elle ne produit pas les arrêts qu’elle cite qui n’apparaissent pas avoir été publiés sous les références qu’elle donne.

En l’espèce, l’article 11 du contrat de résidence contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat peut être résilié par l’association en cas d’inexécution par le résident d’une obligation lui incombant sous réserve d’un délai de préavis d’un mois courant à compter de la première présentation de la lettre recommandée de résiliation.

Cette clause est conforme aux dispositions de l’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation aux termes duquel la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

L’association COALLIA a adressé à Monsieur [G] [U] une lettre de mise en demeure visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de résidence par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 29 septembre 2022, ce courrier n’ayant pas été remis à l’intéressé et retourné à son expéditeur.

Or cette lettre de mise en demeure, adressée au résident en application de l’article 11 du contrat, constitue un acte de procédure dès lors qu’elle sert de base à la constatation de la résiliation de plein droit du contrat faisant courir à compter de sa notification le délai d’un mois de préavis prévu légalement et contractuellement.

En conséquence, il y a lieu de débouter l’association COALLIA de sa demande de constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail en application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de résidence.

2. Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, s’il ressort du décompte produit que Monsieur [G] [U] n’a jamais totalement cessé les versements, il est débiteur d’une somme totale de 7 065,20 euros, ce qui correspond à plus de 16 échéances impayées, alors que le règlement de la redevance figure comme la première de ses obligations aux termes de l’article de l’article 9 du contrat de résidence.

Ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du résident et du prononcé de son expulsion, en l’absence de toute explication -et a fortiori de justifications- du défendeur sur les impayés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après) de nature à réparer le préjudice subi par la demanderesse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre des redevances

Monsieur [G] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [G] [U] sera donc condamné au paiement de la somme de 7 065,20 euros au titre des redevances et charges impayées arrêtées au 13 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 221,02 euros à compter du 4 octobre 2022, date de première présentation de la mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [G] [U] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du présent jugement jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit de 435,93 euros par mois.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l’assignation. Les frais d’envoi des courriers en LRAR ne constituent en revanche pas des dépens d’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’association COALLIA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 20 avril 2011 entre l’association AFTAM aux droits de laquelle vient l’association COALLIA et Monsieur [G] [U] concernant une chambre à usage d’habitation (n° B 121) dans un foyer logement situé [Adresse 2] à [Localité 3],

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de résidence conclu le 20 avril 2011 entre l’association AFTAM aux droits de laquelle vient l’association COALLIA et Monsieur [G] [U] concernant une chambre à usage d’habitation (n° B 121) dans un foyer logement situé [Adresse 2] à [Localité 3],

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association COALLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DÉBOUTE l’association COALLIA de sa demande de réduction du délai prévu par les articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE l’association COALLIA de sa demande d’astreinte,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à verser à l’association COALLIA la somme de 7 065,20 euros (décompte arrêté au 13 novembre 2024, incluant la mensualité d’octobre 2024) correspondant à l’arriéré des redevances et charges, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022 sur la somme de 2 221,02 euros,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à verser à l’association COALLIA une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [U] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.