[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Stéphanie LAJOUS

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Antoine BENOIT-GUYOD

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07840 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VNO

N° MINUTE :
8

JUGEMENT
rendu le 29 janvier 2025

DEMANDERESSE
S.A. D’HLM TOIT ET JOIE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0035

DÉFENDERESSE
Madame [W] [K], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne assistée de Me Stéphanie LAJOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :#C2479 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro N75056202423219 du 23/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 29 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07840 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VNO

Par bail du 20 janvier 2020, la société d’HLM TOIT ET JOIE a donné à bail à Mme [W] [K] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 1], couloir de droite, porte au fond à droite, pour un loyer de 273, 02 € charges non comprises.

Les échéances de loyer et de charges n’étant pas régulièrement payées et malgré plusieurs courriers recommandés, un commandement de payer en date du 20 février 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [W] [K] pour avoir paiement d’un arriéré de 6283,89 euros en principal.
Le 28 février 2024, la société d’HLM TOIT ET JOIE a informé sa locataire qu’un supplément de loyer de solidarité lui serait appliqué à défaut de justifier de ses revenus.
Les suppléments de loyer de solidarité facturés ont été déduits du compte locataire en septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024, la société d’HLM TOIT ET JOIE a assigné en référé Mme [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– voir constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit,
– voir ordonner l’expulsion sans délai de Mme [W] [K] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,
– voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril du défendeur,
– voir condamner Mme [W] [K] au paiement de l’arriéré de loyer de 10.055, 39 € et de charges courants, avec intérêts de droit sur la somme de 6283,89 euros à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus,
– voir condamner Mme [W] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et ce jusqu’à l’expulsion ou au départ volontaire,
– en cas de suspension des effets de la clause résolutoire, juger que les loyers charges et suppléments devront être payés à leur échéance à compter de l’audience, à défaut de quoi la clause résolutoire reprendra ses effets,
– voir condamner Mme [W] [K] au paiment d’une somme de 500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Dans ses conclusions n° 1, Mme [W] [K] demande de fixer le montant de la dette locative à 8267, 46 € arrêtée au 8 novembre 2024 déduction faite des frais de commandement de payer (154,22 €) et d’assignation (187, 25 €).
Ayant retrouvé un travail, elle demande un délai de 24 mois pour s’en acquitter sur la base de ses revenus (prime d’activité + APL = 365 €) et de 12 mois pour quitter les lieux, le temps de recouvrer sa santé, et reconstituer ses revenus afin de solliciter un autre logement social ou un centre d’hébergement.
Elle rappelle que les résultats de la société d’HLM TOIT ET JOIE sont bénéficiaires.
Elle demande le rejet des autres demandes et d’écarter l’exécution provisoire.

A l’audience du 15 novembre 2024, la société d’HLM TOIT ET JOIE, se référant à ses écritures , a réactualisé sa créance à hauteur de 8267, 46 € au 13/11/2024, octobre inclus.
Elle a déclaré s’en rapporter à tout délai de paiement.

Le conseil de Mme [W] [K], se référant à ses écritures , a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire et un délai de paiement de 24 mois, arguant de difficultés avec son employeur qui ne la payait plus puis de son hospitalisation suite à laquelle elle n’a plus perçu d’IJSS, la CAF ayant toutefois repris ses versements (APL) et l’IJSS lui permettrant de déposer un dossier au FSL.
Elle demande un délai maximal pour son expulsion.

I. Sur la recevabilité de la demande la société d’HLM TOIT ET JOIE:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 23 janvier 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS le 12 juillet 2024, plus de six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 20 février 2024 délivré à Mme [W] [K] pour paiement d’un arriéré de 6283,89 euros en principal reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Mme [W] [K] n’ayant pas réglé la dette de 6283,89 euros dans les deux mois du commandement ni transmis une attestation d’assurance locative, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 21 avril 2024.

Il est précisé qu’il n’a pas été mis dans le débat la question d’une suspension des effets de la clause résolutoire. Celle-ci prendre donc plein effet au 21 avril 2024, sous réserve de ce qui est indiqué ci-dessous.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Il ressort du décompte du 13/11/2024 produit à l’audience que Mme [W] [K] reste devoir à la société d’HLM TOIT ET JOIE une somme de 8267, 46 € euros au titre de son arriéré de loyers et charges au 13/11/2024, échéance d’octobre 2024 comprise.

Mme [W] [K] demande de déduire de sa dette locative les frais de commandement de payer (154,22 €) et d’assignation (187, 25 €). Elle ne conteste pas le reste de sa dette locative.

Ces frais étant à inclure dans les dépens, il sera fait droit à cette demande.

Il convient en conséquence de condamner Mme [W] [K] au paiement de :
8267, 46 euros – 341, 47 € = 7925,99 €,
dont 6283,89 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, lesquels seront grevés des intérêts au taux légal à compter du jugement.

IV. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement :

Selon l’ article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, s’il convient de constater que le versement intégral du loyer courant n’avait pas été repris par la demanderesse à la date de l’audience (donc pour l’échéance de novembre), la défenderesse a déclaré s’en rapporter à la décision du tribunal, Mme [K] ayant demandé 24 mois de délais.

Compte tenu de la situation financière précaire de Mme [K] ne lui permettant pas actuellement d’apurer sa dette locative même de façon échelonnée, il lui sera accordé un moratoire de paiement de 24 mois à l’issue duquel elle devra acquitter la totalité des sommes dues, sauf accord d’échelonnement entre les parties si Mme [K] revient à meilleure fortune.

V. Sur l’expulsion et la demande de délais d’expulsion :

Compte tenu de ce qui précède, en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [W] [K] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

S’agissant de la demande de délais :

Aux termes des L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Selon ces articles L. 412-3 à L. 412-7 du même code, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, compte tenu des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, compte tenu des évidentes difficultés de relogement de Mme [K] et de sa situation de santé, encore compliquée par les paiements reportés des IJSS la CPAM, il lui sera accordé un délai de sept mois pour se reloger, étant rappelé le délai minimal de l’article L 412-1 du code précité et que selon l’article L 412-16, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée jusqu’au 31 mars 2025.

VI. Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et procès-verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [K] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [K] aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Compte tenu de l’équité, il y a lieu de condamner Mme [K] à payer la somme de 50 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE la société d’HLM TOIT ET JOIE recevable à agir,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 20 janvier 2020, portant sur l’appartement situé [Adresse 1], couloir de droite, porte au fond à droite, et ce à compter du 21 avril 2024,

CONDAMNE Mme [W] [K] à payer à la société d’HLM TOIT ET JOIE la somme de 7925,99 € euros au titre des loyers et charges dus à la date au 13 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 6283,89 euros, outre les sommes impayées dus postérieurement le cas échéant, comportant intérêts au taux légal à compter du jugement,

DIT que Mme [W] [K] pourra s’acquitter de cette somme au terme d’un délai de 24 mois, sauf accord d’échelonnement entre les parties,

ORDONNE l’expulsion de Mme [W] [K], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

DIT que, sans préjudice des délais légaux des articles L 412-1 et L 412-16 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [W] [K] pourra bénéficier d’un délai supplémentaire de sept mois pour quitter le logement,

CONDAMNE Mme [W] [K] à payer à la société d’HLM TOIT ET JOIE l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du dernier loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

AUTORISE, en ce cas, la société d’HLM TOIT ET JOIE à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT QUE le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [W] [K] aux entiers dépens.

CONDAMNE Mme [W] [K] à payer à la société d’HLM TOIT ET JOIE la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT