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L’Essentiel : Monsieur [E] [F], copropriétaire de deux lots à [Adresse 2], a été assigné par le syndicat des copropriétaires, représenté par OPTIMMO GESTION SARL, pour charges impayées. Le tribunal judiciaire de Paris a examiné la demande de paiement de 6377,62 euros, ainsi que des dommages et intérêts. Malgré son absence à l’audience du 28 novembre 2024, le tribunal a constaté la validité de la créance, fixant le montant dû à 5851,12 euros, incluant les charges et frais. Monsieur [E] [F] a également été condamné à verser 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
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Contexte de l’affaireMonsieur [E] [F] est copropriétaire de deux lots dans l’immeuble situé à [Adresse 2]. Le syndicat des copropriétaires, représenté par la société OPTIMMO GESTION SARL, a engagé une procédure judiciaire contre lui pour obtenir le paiement de charges de copropriété impayées. Demande du syndicat des copropriétairesLe syndicat a assigné Monsieur [E] [F] devant le tribunal judiciaire de Paris, demandant le paiement de 6377,62 euros pour charges et travaux impayés, 2000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi que 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’audience s’est tenue le 28 novembre 2024, mais Monsieur [E] [F] ne s’est pas présenté. Éléments de preuve présentésLe syndicat a fourni plusieurs documents, dont le règlement de copropriété, la matrice cadastrale, et des mises en demeure, prouvant que Monsieur [E] [F] avait un solde débiteur pour les charges de copropriété. Le tribunal a constaté que la demande de paiement était fondée. Montant des charges impayéesLe tribunal a déterminé que la créance due par Monsieur [E] [F] s’élevait à 5531,12 euros pour les charges de copropriété et travaux impayés, pour la période allant du 4ème trimestre 2022 jusqu’au 25 juillet 2024. Frais de recouvrementConcernant les frais, le tribunal a précisé que seuls les frais nécessaires au recouvrement de la créance pouvaient être imputés à Monsieur [E] [F]. Après examen, il a été décidé que 320 euros de frais de mise en demeure étaient justifiés. Intérêts et dommages-intérêtsLe tribunal a également statué que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiraient des intérêts à compter de la décision. De plus, Monsieur [E] [F] a été condamné à verser 600 euros de dommages-intérêts pour le préjudice causé au syndicat des copropriétaires. Décision du tribunalLe tribunal a déclaré l’action du syndicat recevable et a condamné Monsieur [E] [F] à payer un total de 5851,12 euros, incluant les charges et les frais, avec intérêts légaux. Il a également été condamné à verser 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance. L’exécution provisoire de la décision a été ordonnée. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cet article stipule que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. » Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges en fonction de la quote-part qui lui est attribuée dans le règlement de copropriété. En cas de non-paiement, le syndicat des copropriétaires peut engager des actions en justice pour recouvrer les sommes dues, comme cela a été le cas dans l’affaire de Monsieur [E] [F]. Quelles sont les conséquences du non-paiement des charges de copropriété ?Le non-paiement des charges de copropriété peut entraîner plusieurs conséquences, notamment des frais supplémentaires pour le copropriétaire défaillant. L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise que : « Sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. » Cela signifie que les frais engagés par le syndicat pour recouvrer les charges impayées peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant. Il est donc crucial pour les copropriétaires de s’acquitter de leurs obligations financières pour éviter des frais supplémentaires et des actions en justice. Comment sont calculés les intérêts sur les sommes dues en cas de retard de paiement ?Les intérêts sur les sommes dues en cas de retard de paiement sont régis par l’article 1343-2 du code civil, qui dispose que : « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. » Dans le cas présent, le tribunal a décidé que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiraient intérêts à compter de la décision rendue. Cela signifie que si un copropriétaire ne paie pas ses charges, les intérêts sur le montant dû peuvent s’accumuler, augmentant ainsi la somme totale à rembourser. Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages-intérêts en cas de résistance abusive ?Les conditions pour obtenir des dommages-intérêts en cas de résistance abusive sont établies par l’article 1231-6 du code civil, qui stipule que : « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. » Dans cette affaire, le tribunal a constaté que la défaillance de Monsieur [E] [F] dans le paiement de sa quote-part de charges avait causé un préjudice au syndicat des copropriétaires. Ce préjudice était lié à la nécessité pour le syndicat d’avancer les sommes dues, ainsi qu’à une désorganisation de la trésorerie. Par conséquent, le tribunal a condamné Monsieur [E] [F] à verser des dommages-intérêts au syndicat pour compenser ce préjudice. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire dans ce type de litige ?L’exécution provisoire est régie par l’article 514 du code de procédure civile, qui dispose que : « L’exécution provisoire est de droit, sauf disposition contraire de la loi. » Dans le cadre de ce litige, le tribunal a décidé que l’exécution provisoire de la décision était de droit, ce qui signifie que le syndicat des copropriétaires pouvait immédiatement exécuter la décision de justice, même si Monsieur [E] [F] faisait appel. Cela permet au créancier de récupérer rapidement les sommes dues, sans attendre la fin de la procédure d’appel, ce qui est particulièrement important dans les affaires de copropriété où les retards de paiement peuvent affecter la gestion financière de l’immeuble. |
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/04550 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XNS
N° MINUTE : 3/2025
JUGEMENT
rendu le mercredi 29 janvier 2025
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], Représenté par son Syndic la SARL OPTIMMO GESTION – Sis [Adresse 1], représenté par Me FISCHER Franck, avocat au barreau de Paris, [Adresse 4], Toque
G 0750
DÉFENDEUR
Monsieur [E] [F], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU,statuant en juge unique, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière,
DATE DES DÉBATS : 28 novembre 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé le 29 janvier 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 29 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04550 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XNS
Monsieur [E] [F] est copropriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], des lots n°2 et n°16.
Par acte de Commissaire de justice en date du 6 août 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la société OPTIMMO GESTION SARL a fait assigner Monsieur [E] [F] devant le tribunal judiciaire de Paris et demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de le condamner à lui payer les sommes de:
-6377,62 euros au titre des charges de copropriété et d’appels travaux impayés, selon décompte pour la période du 4ème trimestre 2022 jusqu’au 25 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et capitalisation annuelle des intérêts;
-2000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive;
-1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
et les entiers dépens.
A l’audience du 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation.
Monsieur [E] [F], cité par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice n’a pas comparu à l’audience ni personne pour le représenter.
L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur le bien-fondé de l’action
S’agissant des charges
Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ».
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] produit notamment aux débats :
-le règlement de copropriété,
-la matrice cadastrale,
-le décompte à la date de la demande,
-les appels de charges et travaux concernés,
-la mise en demeure du cabinet OPTIMMO GESTION,
-la mise en demeure A/R de Me FISCHER,
-l’AG approuvant le budget et les comptes annuels 2023 et 2024,
-les frais de contentieux.
Le décompte des charges de copropriété impayées incombant à Monsieur [E] [F] fait apparaître un solde débiteur.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 5531,12 euros hors frais nécessaires au titre des charges de copropriété et d’appels travaux impayés, selon décompte pour la période du 4ème trimestre 2022 jusqu’au 25 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus.
Monsieur [E] [F] sera condamné au paiement de cette somme.
S’agissant des frais
Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».
Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.
Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu’ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d’inscription d’hypothèque légale ou d’opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu’une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d’avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.
Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n’est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’Avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est formulée.
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu’il convient de prendre en compte les mises en demeure dont l’envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit un total de 320 euros retenu.
Monsieur [E] [F] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 5851,12 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés et frais nécessaires, selon décompte pour la période du 4ème trimestre 2022 jusqu’au 25 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 août 2024.
Sur l’anatocisme
L’article 1343-2 du code civil dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »
En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.
Sur les dommages-intérêts
Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
La défaillance du défendeur dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré relances et mises en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.
Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et de condamner Monsieur [E] [F] à lui payer la somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.
Sur les demandes accessoires
L’exécution provisoire, est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
Monsieur [E] [F] succombe à l’instance, il y a lieu de le condamner aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
Il convient en outre de condamner Monsieur [E] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
LE TRIBUNAL,
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société OPTIMMO GESTION SARL, à l’encontre de Monsieur [E] [F] ;
CONDAMNE Monsieur [E] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme de 5851,12 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés et frais nécessaires, selon décompte pour la période du 4ème trimestre 2022 jusqu’au 25 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 août 2024;
DIT que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision;
CONDAMNE Monsieur [E] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;
RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;
CONDAMNE Monsieur [E] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [E] [F] aux entiers dépens de l’instance;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] du surplus de ses demandes plus amples ou contraires;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés
Le Greffier Le Président
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