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L’Essentiel : Madame [K] [B], copropriétaire d’un lot à [Adresse 2], a été assignée par le syndicat des copropriétaires, représenté par OPTIMMO GESTION SARL, pour charges impayées. Lors de l’audience du 28 novembre 2024, elle n’était pas présente, permettant au tribunal de statuer en son absence. Le tribunal a constaté un solde débiteur de 1657,51 euros et a condamné Madame [K] [B] à payer cette somme, ainsi que 143 euros de frais de recouvrement et 600 euros de dommages-intérêts pour mauvaise foi. La décision a ordonné l’exécution provisoire et a totalisé 1800,51 euros à régler.
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Contexte de l’affaireMadame [K] [B] est copropriétaire d’un lot au sein de la résidence située à [Adresse 2]. Le syndicat des copropriétaires, représenté par la société OPTIMMO GESTION SARL, a engagé une procédure judiciaire contre elle pour obtenir le paiement de charges de copropriété impayées. Demande du syndicat des copropriétairesPar acte de Commissaire de justice daté du 5 août 2024, le syndicat a assigné Madame [K] [B] devant le tribunal judiciaire de Paris, réclamant un total de 2327,01 euros pour charges et travaux impayés, 2800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi que 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, en plus des dépens. Audience et absence de la défenderesseLors de l’audience du 28 novembre 2024, le syndicat a demandé à bénéficier des termes de son assignation. Madame [K] [B] n’a pas comparu, ni été représentée, ce qui a conduit le tribunal à mettre l’affaire en délibéré pour une décision ultérieure. Évaluation de la demandeLe tribunal a examiné la demande du syndicat en se basant sur l’article 472 du code de procédure civile, qui permet de statuer même en l’absence du défendeur. Le syndicat a fourni des documents prouvant la créance, y compris le règlement de copropriété et les décomptes des charges impayées. Charges de copropriété impayéesLe tribunal a constaté que le décompte des charges impayées par Madame [K] [B] révélait un solde débiteur. La somme due a été établie à 1657,51 euros, ce qui a conduit à la condamnation de la défenderesse à payer cette somme. Frais de recouvrementConcernant les frais, le tribunal a précisé que seuls les frais nécessaires au recouvrement de la créance pouvaient être imputés à Madame [K] [B]. Après évaluation, il a été décidé de retenir un montant total de 143 euros pour les mises en demeure justifiées. Intérêts et dommages-intérêtsLe tribunal a également statué que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiraient des intérêts à compter de la décision. De plus, il a accordé 600 euros de dommages-intérêts au syndicat en raison de la mauvaise foi de Madame [K] [B] dans le paiement de ses charges. Décision finale du tribunalLe tribunal a déclaré l’action du syndicat recevable et a condamné Madame [K] [B] à verser un total de 1800,51 euros pour charges et frais, ainsi que 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle a également été condamnée aux entiers dépens de l’instance. L’exécution provisoire de la décision a été ordonnée. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cet article stipule que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. » Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges en fonction de la quote-part qui lui est attribuée dans le règlement de copropriété. En cas de non-paiement, le syndicat des copropriétaires peut engager des actions en justice pour récupérer les sommes dues, comme cela a été le cas pour Madame [K] [B]. Quels sont les frais imputables au copropriétaire défaillant ?Les frais imputables au copropriétaire défaillant sont régis par l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cet article précise que : « Sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. » Il est donc essentiel que les frais demandés par le syndicat soient justifiés et nécessaires au recouvrement de la créance. Les frais de mise en demeure et de relance sont expressément mentionnés, tandis que d’autres frais, comme les honoraires d’avocat ou les frais d’huissier liés à la procédure, ne peuvent pas être inclus dans cette demande. Quelles sont les conditions pour l’application de l’anatocisme ?L’anatocisme, c’est-à-dire la capitalisation des intérêts, est encadré par l’article 1343-2 du code civil, qui dispose que : « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. » Dans le cas présent, le tribunal a décidé que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiraient des intérêts à compter de la décision rendue. Cela signifie que si les intérêts sont dus depuis plus d’un an et que cela a été prévu dans le contrat ou par le jugement, ils peuvent être capitalisés. Quels sont les critères pour l’octroi de dommages-intérêts en cas de résistance abusive ?Les critères pour l’octroi de dommages-intérêts en cas de résistance abusive sont établis par l’article 1231-6 du code civil, qui stipule que : « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. » Dans cette affaire, la défaillance chronique de Madame [K] [B] dans le paiement de ses charges a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires, qui a dû avancer les sommes dues. Ce préjudice, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, justifie l’octroi de dommages-intérêts, ce qui a été accordé par le tribunal. Quelles sont les conséquences de la non-comparution d’un défendeur en justice ?La non-comparution d’un défendeur en justice est régie par l’article 472 du code de procédure civile, qui dispose que : « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » Dans le cas présent, Madame [K] [B] n’a pas comparu à l’audience, ce qui a permis au tribunal de statuer sur le fond de l’affaire. Le juge a donc examiné la demande du syndicat des copropriétaires et a jugé qu’elle était fondée, ce qui a conduit à la condamnation de Madame [K] [B] au paiement des sommes dues. |
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/04724 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Y5Z
N° MINUTE : 1/2025
JUGEMENT
rendu le mercredi 29 janvier 2025
DEMANDERESSE
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2], Repr par son syndic la société OPTIMMO GESTION – [Adresse 1], représenté par Me FISCHER Franck, avocat au barreau de Paris, [Adresse 4], Toque G 750
DÉFENDERESSE
Madame [K] [B], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, statuant en juge unique
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 28 novembre 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé le 29 janvier 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 29 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04724 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Y5Z
Madame [K] [B] est copropriétaire au sein de la résidence du [Adresse 2], du lot n°11.
Par acte de Commissaire de justice en date du 5 août 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la société OPTIMMO GESTION SARL a fait assigner Madame [K] [B] devant le tribunal judiciaire de Paris et demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de la condamner à lui payer les sommes de:
-2327,01 euros au titre des charges de copropriété et d’appels travaux impayés, selon décompte du 4ème trimestre 2022 jusqu’au 25 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et capitalisation annuelle des intérêts;
-2800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive;
-1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
et les entiers dépens.
A l’audience du 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation.
Madame [K] [B], citée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice n’a pas comparu à l’audience ni personne pour la représenter.
L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur le bien-fondé de l’action
S’agissant des charges
Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ».
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] produit notamment aux débats:
-le règlement de copropriété,
-le modificatif de 2015,
-la matrice cadastrale,
-le jugement et signification du 17/06/2019,
-le jugement du 25/01/2023,
-le décompte général ventilé et décompte hors frais à la date de la demande,
-les appels de charges et travaux concernés,
-la mise en demeure du cabinet OPTIMMO GESTION,
-la mise en demeure A/R de Me FISCHER du 29/11/2023,
-l’AG approuvant le budget et les comptes annuels 2023 et 2024,
-les frais de contentieux.
Le décompte des charges de copropriété impayées incombant à Madame [K] [B] fait apparaître un solde débiteur.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 1657,51 euros hors frais nécessaires au titre des charges de copropriété et d’appels travaux impayés, selon décompte du 4ème trimestre 2022 jusqu’au 25 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus.
Madame [K] [B] sera condamnée au paiement de cette somme.
S’agissant des frais
Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».
Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.
Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu’ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d’inscription d’hypothèque légale ou d’opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu’une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d’avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.
Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n’est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’Avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est formulée.
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu’il convient de prendre en compte les mises en demeure dont l’envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit un total de 143 euros retenu.
Madame [K] [B] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 1800,51 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés et frais nécessaires, selon décompte du 4ème trimestre 2022 jusqu’au 25 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 août 2024.
Sur l’anatocisme
L’article 1343-2 du code civil dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »
En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.
Sur les dommages-intérêts
Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
La défaillance chronique de la défenderesse dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré relances et mises en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.
Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et de condamner Madame [K] [B] à lui payer la somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.
Sur les demandes accessoires
L’exécution provisoire, est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
Madame [K] [B] succombe à l’instance, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
Il convient en outre de condamner Madame [K][B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
LE TRIBUNAL,
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société OPTIMMO GESTION SARL, à l’encontre de Madame [K] [B];
CONDAMNE Madame [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme de 1800,51 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés et frais nécessaires, selon décompte du 4ème trimestre 2022 jusqu’au 25 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 août 2024;
DIT que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision;
CONDAMNE Madame [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;
RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;
CONDAMNE Madame [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE Madame [K] [B] aux entiers dépens de l’instance;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] du surplus de ses demandes plus amples ou contraires;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés
Le Greffier Le Président
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