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Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/01229 – N° Portalis 352J-W-B7H-C34MF

N° MINUTE : 5/2025

JUGEMENT
rendu le mercredi 29 janvier 2025

DEMANDEURS
Monsieur [T] [I] [G] [K], demeurant [Adresse 2], Madame [H] [I] [G] [K], demeurant [Adresse 2], représentés par Me Bénédicte DE GAUDRIC, avocat au Barreau des Hauts de Seine, [Adresse 3]

DÉFENDEUR
Monsieur [W] [O], demeurant [Adresse 1], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 19 mars 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé le 29 janvier 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Suivant acte sous seing privé du 2 janvier 2018, Monsieur [T] [I] [G] [K] a consenti à Monsieur [W] [O] un contrat de location meublé, portant sur un appartement de 2 pièces de 31m2 situé [Adresse 1].

Les loyers étant impayés dès avril 2019, le bailleur a envoyé une lettre recommandée le 12 octobre 2019 au locataire.

Le 18 octobre 2019, le locataire répondait qu’il souhaitait rester dans les lieux tout en reconnaissant sa dette locative et il confirmait le 27 avril 2022 qu’il avait une dette de 34560 euros, sur laquelle 12960 euros avaient fait l’objet de virements les jours précédents, sur le compte bancaire du bailleur, tandis que 21600 euros devaient faire l’objet de versements entre juin 2022 et décembre 2022, suivant un échéancier présenté par le locataire.

Le bailleur soutient que la régularisation du solde des loyers à hauteur de 21600 euros n’a jamais eu lieu.

Le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer en dates des 20 et 22 février 2023 pour paiement de la somme de 27230,44 euros à la date du 1er février 2023.

En plus du commandement de payer de février 2023, le locataire n’a pas réglé le loyer de mars 2023 (1080 euros), reprenant toutefois le paiement des loyers mensuels depuis avril 2023.

Au 1er octobre 2023, Monsieur [W] [O] reste donc devoir au bailleur la somme de 28310,44 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2023, Monsieur [T] [I] [G] [K] et Madame [H] [I] [G] d’AUBIGNAN ont fait citer Monsieur [W] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail et ordonner la libération effective des lieux loués ;

Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec, si besoin est, le concours de la force publique;

Condamner Monsieur [W] [O] au paiement de la somme de 28310,44 euros à titre d’arriéré de loyer et charges selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 22 février 2023 sur la somme de 27230,44 euros;

Condamner Monsieur [W] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale à la somme mensuelle de 1080 euros, passés 8 jours à compter de la date de la signification de la décision à intervenir, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandaté à cet effet;

Condamner Monsieur [W] [O] à payer à Monsieur [T] [I] [G] [K] et Madame [H] [I] [G] [K] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement payer et la dénonciation à la CCAPEX, dont distraction est faite au profit de la SELARL DE GAUDRIC.

A l’audience du 19 mars 2024, l’affaire a fait l’objet de trois renvois pour être appelée et retenue à celle du 28 novembre 2024.

A l’audience du 28 novembre 2024, Monsieur [T] [I] [G] [K] et Madame [H] [I] [G] [K], représentés, sollicitent le bénéfice des termes de leur assignation, précisant solliciter le bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 avril 2023, en suite du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 22 février 2023 et dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois.

Ils actualisent la dette à la somme de 30470,44 euros au 28 novembre 2024 et demandant une indemnisation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur de 4000 euros.

Ils indiquent que le locataire n’a pas payé le loyer courant de novembre 2024 et s’opposent à l’octroi de tous délais.

Monsieur [W] [O], comparant en personne, reconnaît la dette, indique posséder  » une reconnaissance de dette  » de son principal client à hauteur de 85096 euros qu’il produit aux débats et datant du 12 janvier 2024.

Il ne sollicite aucun délai et indique qu’il s’engage à payer dès qu’il le pourra , attendant lui-même d’être payé.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2025.

Sur la recevabilite de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (9/11/2023).

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la CCAPEX, bien qu’en qualité de personnes physiques, ils n’y étaient pas contraints, deux mois avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (24/02/2023).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du commandement dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [W] [O] le 22 février 2023 au titre des loyers et charges impayés concernant le logement.

Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 avril 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’arriéré locatif

Le paiement du loyer est une obligation essentielle du locataire. Elle est la contrepartie du droit de jouissance des lieux qui lui est concédé par le propriétaire.

En l’espèce, il ressort des pièces produites et notamment du décompte versé aux débats que le solde locatif du défendeur est débiteur à hauteur de 30470,44 euros selon décompte arrêté au 28 novembre 2024, dette que l’intéressé reconnaît à l’audience.

Monsieur [W] [O] sera donc condamné au paiement de la somme de 30470,44 euros à titre d’arriéré de loyer et charges selon décompte arrêté au 28 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 22 février 2023 sur la somme de 27230,44 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les meubles

S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1,L 433-2, R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, qui permettent d’en régler le sort.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Il sera ordonné l’expulsion de Monsieur [W] [O], dans les termes du dispositif.

Le maintien dans les lieux malgré la déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, compte tenu des caractéristiques des biens loués, il convient de condamner Monsieur [W] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale à la somme mensuelle de 1080 euros, passés 8 jours à compter de la date de la signification de la décision à intervenir, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandaté à cet effet;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [O] qui succombe, supportera les dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement payer et la dénonciation à la CCAPEX.

Il n’y a pas lieu à distraction, s’agissant d’une procédure sans représentation obligatoire.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge des demandereurs la totalité de la charge des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’engager ; Monsieur [W] [O] sera donc condamné au paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présente jugement est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, et en premier ressort,

Déclare recevable l’action de Monsieur [T] [I] [G] [K] et Madame [H] [I] [G] [K] ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 2 janvier 2018, conclu entre Monsieur [T] [I] [G] d’AUBIGNAN et Monsieur [W] [O], portant sur l’appartement situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 23 avril 2023 ;

Constate que Monsieur [W] [O] est donc, depuis cette date, occupant sans droit ni titre des lieux loués,

Ordonne l’expulsion de Monsieur [W] [O] et celle de tous occupants de son chef des lieux situés[Adresse 1], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant sera réglé conformément aux articles L433-1 et L.433-2, R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [W] [O] à payer à Monsieur [T] [I] [G] [K] et Madame [H] [I] [G] [K] la somme de 30470,44 euros à titre d’arriéré de loyer et charges selon décompte arrêté au 28 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 22 février 2023 sur la somme de 27230,44 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamne Monsieur [W] [O] à payer à Monsieur [T] [I] [G] [K] et Madame [H] [I] [G] [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 1080 euros, passés 8 jours à compter de la date de la signification de la décision à intervenir, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandaté à cet effet;

Condamne Monsieur [W] [O] à payer à Monsieur [T] [I] [G] [K] et Madame [H] [I] [G] [K] la somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [W] [O] aux dépens en ce compris le coût du commandement payer et la dénonciation à la CCAPEX ;

Dit n’y avoir lieu à distraction ;

Rappelle que le présent jugement est d’exécution provisoire de droit,

Déboute les parties de leurs plus amples ou contraires prétentions.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours mois et an susdits.

Le Greffier le Juge