[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [K] [W]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Avner DOUKHAN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08982 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55RG

N° MINUTE :
12

JUGEMENT
rendu le 29 janvier 2025

DEMANDEURS
Madame [X] [Y] épouse [Z], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1026
Monsieur [I] [Y], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1026
Madame [A] [Y] épouse [U], demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1026
Monsieur [J] [L], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1026
Monsieur [G] [L], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1026
Madame [M] [Y], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1026

DÉFENDEUR
Monsieur [K] [W], demeurant [Adresse 7]
non comparant, ni représenté

Décision du 29 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08982 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55RG

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Par bail du 1er novembre 2015, Mme [X] [Y], M. [I] [Y], Mme [A] [Y], M. [J] [L], M. [G] [L], Mme [M] [Y] (ci-après l’indivision [Y] [L]) ont donné à bail à M. [K] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], pour un loyer actuel de 619, 24 € charges comprises, avec loyer payable au 1er de chaque mois.

Les échéances de loyer et de charges n’étant pas régulièrement payées et malgré plusieurs courriers recommandés, un commandement de payer en date du 27 juin 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail, notifié à la CCAPEX le 5 avril 2024, a été délivré à M. [K] [W] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 2684 ,68 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, l’indivision [Y] [L] a assigné M. [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
– voir constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges et subsidiairement de plein droit,
– voir ordonner l’expulsion sans délai de M. [K] [W] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,
– voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril du défendeur,
– voir condamner M. [K] [W] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants de 2411,59 €, avec intérêts au taux légal,
– voir condamner M. [K] [W] au paiment d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges,
– voir condamner M. [K] [W] au paiement d’une somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 9] le 24 septembre 2024.

A l’audience du 15 novembre 2024, le conseil de l’indivision [Y] s’est référé à ses écritures en produisant un nouveau décompte réactualisant sa demande à 3650,12 €, échéance de novembre incluse. Il a précisé que le dernier règlement était intervenu en septembre.

Cité à étude, M. [K] [W] n’a pas comparu.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Les membres de l’indivision [Y] justifient de la propriété indivise de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] par dévolution successorale de Mme [O] [S] [H], décéde à [Localité 8] le 27 décembre 2022. Ils justifient également du bail conclu avec M. [K] [W] le 01/11/2015.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 17 juillet 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 9] le 24/09/2024, six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24- I. de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 27 juin 2024 est régulier, lequel reproduit la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

M. [K] [W] n’ayant pas réglé la dette de 2864,68 euros en principal dans les deux mois du commandement, il convient de juger, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 28 août 2024.

M. [K] [W], étant non comparant n’a émis aucune demande de délai tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire – étant précisé que d’après le décompte non contesté fourni aux débats, il n’avait pas procédé lors de l’audience au paiement de l’échéance de novembre qui est celle à prendre en considération pour éventuellement accorder des délais même d’office.
Il ne peut être ainsi que constaté une absence de paiement du loyer et des charges courantes depuis octobre 2024.

En l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [K] [W] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution – qu’il ne convient pas ici de supprimer en l’absence de demande motivée du bailleur.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [K] [W], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des pièces versées aux débats montrant des impayés en février, mars et novembre 2023 et en octobre et novembre 2024 ainsi que des loyers incomplets depuis le jeu de l’indexation que M. [K] [W] reste devoir au bailleur à la date de l’audience une somme de 3650,12 euros au titre de son arriéré de loyers et charges.

Il convient en conséquence de condamner M. [K] [W] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sous réserve, comme indiqué ci-dessous, des échéances échues depuis le 28 août 2024 lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation le 28 août 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et procès-verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, soit 619,24 € par mois sous réserve de la prochaine indexation, et de condamner M. [K] [W] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [K] [W] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [K] [W] à payer la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire à signifier et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE Mme [X] [Y], M. [I] [Y], Mme [A] [Y], M. [J] [L], M. [G] [L], Mme [M] [Y] en leur qualité indivise de bailleur recevables à agir,

CONSTATE à compter du 28 août 2024 la résiliation du bail conclu entre les parties le 1er novembre 2015 relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] ;

ORDONNE l’expulsion de M. [K] [W], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT QUE le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE M. [K] [W] à payer à Mme [X] [Y], M. [I] [Y], Mme [A] [Y], M. [J] [L], M. [G] [L], Mme [M] [Y] la somme de 3650,12 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 15 novembre 2024, date de l’audience, échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024, date du commandement de payer, outre les impayés dus postérieurement avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

CONDAMNE M. [K] [W] à payer à titre de provision à Mme [X] [Y], M. [I] [Y], Mme [A] [Y], M. [J] [L], M. [G] [L], Mme [M] [Y] l’indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

DEBOUTE Mme [X] [Y], M. [I] [Y], Mme [A] [Y], M. [J] [L], M. [G] [L], Mme [M] [Y] du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [K] [W] aux dépens,

CONDAMNE M. [K] [W] à payer à Mme [X] [Y], M. [I] [Y], Mme [A] [Y], M. [J] [L], M. [G] [L], Mme [M] [Y] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT