N° RG 24/00065 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JX4T

Minute N° :
JUGEMENT DU 28 Janvier 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Me Anthony MARTINEZ

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Localité 6] représenté par son Syndic en exercice, la Société CITYA L’HORLOGE
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Anthony MARTINEZ, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par Me Lucie REBOUL, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [I] [N]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Présidente,

assistée de Mme Johanna MESLATI, greffière lors de l’audience et de Mme Magali SAVADOGO, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS : le 19 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [N] est copropriétaire, au sein de la copropriété [Localité 6] sise [Adresse 3] à [Localité 5] quant au lot N°70 cadastré sous la section DS N°[Cadastre 1]. Cette copropriété a pour syndic la société CITYA l’HORLOGE.

Les 23 janvier et 16 février 2021, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 6] a adressé à Mme [N] deux mises en demeure de payer les charges de copropriété impayées.

Le 23 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 6] a fait délivrer par exploit d’huissier à [I] [N], un commandement de payer quant à la somme de 2.818,28 € correspondant aux charges impayées à cette date.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner devant le Tribunal judiciaire d’AVIGNON [I] [N] par acte de commissaire de justice délivré le 11 juin 2024, aux fins d’obtenir la condamnation de ces derniers à lui verser, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– la somme de 3.681,79 € au titre des charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté au 03 décembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer soit le 23 juin 2021 et avec capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343- -1 et -2 du Code civil ;
– la somme de 2.000,00 euros à titre de dommage et intérêts compte tenu du préjudice subi par la copropriété qui n’a pas à supporter la carence d’un copropriétaire défaillant ;
– la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

A l’audience du 02 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 6] a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles figurant dans son exploit introductif d’instance.

Au cours de cette audience, [I] [N], assignée à étude conformément aux article 656 et 658 du Code de procédure civile, n’a pas comparu ni été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2024.

Par jugement en date du 3 septembre 2024, le Tribunal a ordonné la réouverture des débats, afin de permettre à la société demanderesse de fournir les appels de fonds correspondant aux sommes sollicitées au titre des charges de copropriété impayées.

L’affaire est rappelée le 19 novembre 2024 ; le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 6] comparait à nouveau représenté et fournit les appels de fonds sollicités. Il actualise également sa créance, par voie de conclusions régulièrement signifiées, à la somme de 3.860,74 euros selon décompte arrêt au 23 octobre 2024.
[I] [N] ne comparait pas et n’est pas représentée. Le présent jugement, susceptible d’appel, sera ainsi réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile
La décision est mise en délibéré au 28 janvier 2025.
En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande en paiement

Le paiement des charges et des provisions à leur échéance est une obligation impérative pour les copropriétaires en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

En outre, les frais de mise en demeure pourront être imputés directement au copropriétaire débiteur en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, s’agissant de l’exigibilité des provisions, l’article 14-1 mentionne que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ». L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise également que, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndic de copropriété peut intenter sans autorisation de l’Assemblée Générale une action en recouvrement des charges de copropriété.

Les charges sont exigibles dès l’approbation des comptes par l’Assemblée Générale, le délai de deux mois prévus pour la contestation par les opposants ou défaillants étant écoulé.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de faire la preuve de l’existence et du montant de sa créance.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 6] produit à l’appui de sa demande :

– l’extrait de la matrice cadastrale quant au lot N° 70 cadastré sous la section DS N°[Cadastre 1] dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] appartenant à [I] [N] ;
– les PV des assemblées générales des 09 septembre 2020 ; du 06 septembre 2021 ; du 31 mai 2022 ; du 17 avril 2023 et du 25 mars 2024 quant aux exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023;
– les documents comptables du 12 février 2024 concernant l’année 2023 ;
– les budgets prévisionnels pour les années 2023-2025 ;
– les mises en demeure des 23 janvier et 16 février 2021;
– un commandement de payer en date du 23 juin 2021 ;
– un décompte arrêté au 1er octobre 2024 ;
– les appels de fonds du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2024.

Il ressort toutefois desdites pièces et notamment du décompte fourni que :

le solde de 1.059,05 euros correspondant à la reprise de la dette au 31 décembre 2018 n’est pas justifié (absence de PV d’assemblée générale antérieur à l’exercice 2019, absence des appels de fonds correspondant, absence de décompte détaillé),- les frais (relance, mise en demeure…) qui représentent un total de 511,94 euros ne sont pas expurgés,
– la somme de 480 euros retenue deux fois les 18 mars et 19 avril 2021 correspondant à l’intitulé : « CONTENTIEUX 8007-0027-20210318 » n’est pas justifiée par un appel de fonds correspondant.

Ces sommes ne pourront ainsi pas être retenues au titre des charges de copropriété dues par Madame [N].

Cette dernière sera ainsi condamnée à régler au le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 6] la somme de 1329,75 euros, représentant les charges de copropriété dues du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024, date de l’assignation – la défenderesse n’ayant pas été touchée par le commandement de payer du 23 juin 2021. 

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du Code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
Il est constant que les seules conditions posées par le texte sont que la demande en ait été judiciairement formée et qu’il s’agisse d’intérêts dus pour au moins une année entière.

En l’espèce, il apparait que malgré l’assignation qui lui a été délivrée à étude, la défenderesse n’a aucunement manifesté une quelconque réaction entrainant nécessairement la légitimité pour le syndic de copropriété d’obtenir l’anatocisme sur les sommes dues.

La demande de capitalisation des intérêts sera ainsi accueillie.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi

le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 6] sollicite la condamnation d’[I] [N] à hauteur de 2.000 euros au titre des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, l’article 1236-1 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Il résulte des pièces produites que le syndicat demandeur a envoyé deux mises en demeure et un commandement de payer à la défenderesse

Cependant, il ne démontre pas l’existence d’un préjudice indépendant de celui lié au retard dans l’exécution du paiement, ni une particulière mauvaise foi de la débitrice, non touchée par le commandement de payer, mauvaise foi qui ne peut être caractérisée par la simple absence de paiement des sommes réclamées.

Dès lors, la demande de condamnation à des dommages et intérêts sera rejetée.
Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Mme [I] [N] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Mme [I] [N] à verser une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 6] a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [I] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 6] sis [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 1.329,75 euros au titre des charges de copropriétés impayées entre le 1er janvier 2019 et le 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024, date de l’assignation, et jusqu’à parfait paiement ;

DIT que ces intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions légales ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 6] de sa demande de condamnation à titre de dommages et intérêts ;
 
CONDAMNE Madame [I] [N] à régler au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 6] la somme de 800 euros aux titres des frais irrépétibles,

CONDAMNE Madame [I] [N] aux entiers dépens de la présente instance,

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 28 janvier 2025.

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente, chargée du contentieux de la protection et par la greffière,

La Greffière La Juge