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L’Essentiel : Le 11 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] a assigné Monsieur [E] [V] pour le paiement de charges de copropriété impayées. Lors de l’audience du 25 novembre 2024, Monsieur [V] ne s’étant pas présenté, le juge a statué en son absence. Le syndicat a prouvé que Monsieur [V] lui devait 6091,07 € pour charges et 140 € pour frais de mise en demeure. En outre, il a réclamé 1200 € en dommages et intérêts pour les difficultés financières causées par ce non-paiement. Le Tribunal a condamné Monsieur [V] à régler l’ensemble des sommes dues.
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Contexte de l’affaireLe 11 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7], représenté par la société AGENCE SAINT SIMON, a assigné Monsieur [E] [V] pour obtenir le paiement de diverses sommes dues au titre des charges de copropriété. Les montants réclamés incluent des arriérés de charges, des frais, des dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi que des frais d’huissier. Assignation et audienceLors de l’audience du 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a actualisé sa demande à 6300 €. Monsieur [V], bien que cité, ne s’est pas présenté. Le juge a donc statué sur le fond, conformément à l’article 472 du Code de Procédure Civile, qui permet de juger même en l’absence du défendeur. Obligations des copropriétairesSelon l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent participer aux charges des services collectifs et des parties communes en fonction de l’utilité de ces services pour chaque lot. L’article 10-1 précise que certains frais peuvent être imputés uniquement au copropriétaire concerné, notamment les frais de mise en demeure pour le recouvrement de créances. Créance du syndicat des copropriétairesLe syndicat a démontré que Monsieur [V] est propriétaire de deux lots et qu’il lui doit 6091,07 € au titre des charges au 2 avril 2024, ainsi que 140 € pour les frais de mise en demeure. Les preuves fournies incluent des relances, des procès-verbaux d’assemblées générales et des attestations de non-recours. Dommages et intérêtsLe syndicat a également demandé 1200 € en dommages et intérêts, justifiant ce montant par les difficultés de trésorerie causées par le non-paiement de Monsieur [V]. Quatre lettres de mise en demeure sont restées sans réponse, et le préjudice financier a nécessité des avances de trésorerie. Frais de procédureConcernant les frais de procédure, le syndicat a demandé 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, considérant qu’il serait inéquitable de supporter l’intégralité des frais engagés pour la procédure. Décision du Tribunal JudiciaireLe Tribunal Judiciaire a condamné Monsieur [E] [V] à payer les sommes réclamées au syndicat des copropriétaires, incluant 6091,07 € pour les charges, 140 € pour les frais, 800 € pour dommages et intérêts, et 2000 € pour les frais de procédure. L’exécution provisoire de la décision a été ordonnée, et Monsieur [V] a été condamné à payer l’intégralité des dépens. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges selon la loi du 10 juillet 1965 ?Les obligations des copropriétaires en matière de charges sont clairement définies par l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. » Ainsi, chaque copropriétaire doit contribuer aux charges en fonction de l’utilité des services et des équipements communs pour son lot, ainsi qu’en fonction de la valeur de ses parties privatives. Quelles sont les conséquences du non-paiement des charges de copropriété ?Le non-paiement des charges de copropriété peut entraîner plusieurs conséquences, notamment en vertu de l’article 10-1 de la même loi, qui précise que : « Par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à charge du débiteur. » Cela signifie que le syndicat des copropriétaires peut engager des frais pour recouvrer les sommes dues, et ces frais seront à la charge du copropriétaire défaillant. Comment le tribunal évalue-t-il la créance du syndicat des copropriétaires ?Le tribunal évalue la créance du syndicat des copropriétaires en s’assurant qu’elle est certaine, liquide et exigible. Dans le cas présent, le tribunal a pris en compte plusieurs éléments, tels que : – La matrice cadastrale Ces éléments permettent de justifier que la créance de 6091,07 € est bien fondée et doit être payée par Monsieur [V]. Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de résistance abusive ?Pour obtenir des dommages et intérêts en cas de résistance abusive, le syndicat des copropriétaires doit prouver que le débiteur a agi de manière à causer un préjudice. Dans cette affaire, le tribunal a constaté que : « Le préjudice subi par la copropriété est distinct du simple retard de paiement et oblige le syndicat des copropriétaires à procéder à des avances de trésorerie et à exposer des frais de gestion. » Ainsi, le tribunal a alloué une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts, en raison de la résistance manifestement abusive de Monsieur [V]. Quelles sont les dispositions relatives aux frais irrépétibles selon l’article 700 du Code de procédure civile ?L’article 700 du Code de procédure civile stipule que : « Le juge peut, dans sa décision, condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. » Dans ce cas, le tribunal a jugé qu’il serait contraire à l’équité que le syndicat des copropriétaires conserve à sa charge l’intégralité des frais engagés pour la procédure. Il a donc alloué une somme de 2000 € au titre de l’article 700, afin de couvrir les frais irrépétibles engagés par le syndicat. |
de VERSAILLES
[Adresse 4]
[Localité 5]
N° RG 24/00232 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFGB
JUGEMENT
Du : 28 Janvier 2025
Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE “[7] » SIS [Adresse 1] PRIS EN LA
C/
[E] [V]
expédition exécutoire
délivrée le
à Me DROUARD
expédition certifiée conforme
délivrée le
à Mr [V]
Minute : /2025
JUGEMENT
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Le 28 Janvier 2025 ;
Sous la présidence de Sylvaine CARBONEL, Magistrat à titre temporaire, chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR , Greffier,
Après débats à l’audience du 25 Novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;
ENTRE :
DEMANDEUR :
Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE “[7] » SIS [Adresse 1]
Pris en la personne de son syndic la SAS AGENCE SAINT-SIMON
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Frédéric DROUARD de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS
ET :
DEFENDEUR :
Monsieur [E] [V]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparant
A l’audience du 25 Novembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2025 aux heures d’ouverture au public.
Par acte en date du 11 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7], sise [Adresse 1] à [Localité 6] représenté par son syndic, la société AGENCE SAINT SIMON ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 5] a assigné Monsieur [E] [V] pour le voir condamner au paiement de :
6.091,07 € au titre d’arriérés de charges , arrêtées au 2 avril 2024 , avec interêts au taux légal à compter de l’assignation140 € € au titre des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaire tels que prévus dan le décret du 26 mars 2015 et repris dans le contrat de syndic avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation1200€ à titre de dommages et intérêts pour résistance manifestement abusive2500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civileau paiement des dépensau remboursement des frais d’huissier de l’article 12 du décembre 1996 , dans l’hypothèse d’un recours à une exécution forcée dans le cadre de la décision à intervenir.
A l’audience du 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires était représenté par son avocat, qui soutenait oralement ses écritures et qui actualisait ses demandes à la somme de 6300 €.
Cité en l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, le domicile étant certain (nom sur la boite aux lettres et le tableau des occupants) Monsieur [V] ne comparaissait pas.
L’ article 472 du Code de Procédure Civile dispose que, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
L’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose que : » les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot…Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5″.
L’article 10-1 de cette même loi, modifiée par la Loi du 13 décembre 2000, prévoit quant à lui que « Par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10 , sont imputables au seul copropriétaires concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat , notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure , pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à charge du débiteur ..»
Le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [V] est propriétaire des lots n° 5 et 35 au sein de la copropriété ; que malgré des lettres de mises en demeure il lui est dû :
en principal la somme de 6091,07€ à titre de charges au 2 avril 2024 , appel du 2ème trimestre 2024 inclus et 140 € au titre des frais
sur les charges
Au vu de la matrice cadastrale, des relances et mises en demeure, du décompte des sommes dues arrêté au 2 avril 2024 des appels de fonds, des procès verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 13 avril 2023 et du 11 mars 2024 approuvant les charges des années précédentes, ajustement des budgets prévisionnels, travaux, budgets prévisionnels; de l’attestation de non recours du syndic de l’Assemblée générale du 13 avril 2023 de la convention de gestion du syndic, la créance du Syndicat des copropriétaires est certaine, liquide et exigible à hauteur de 6091,07 €, 2ème trimestre 2024 inclus.
Monsieur [V] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires demandeur ladite somme avec interêts au taux légal compter du 11 juin 2024, date de l’assignation
sur les frais
Seront admis au titre des frais nécessaires selon l’article 10-1 précité, les sommes correspondant aux frais de mises en demeure et de relance, pour pour un montant de 140 € ( 40€+40€+60€) au total
Monsieur [V] sera donc condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires demandeur avec interêts au taux légal à compter du 11 juin 2024
sur les dommages et interets
Le syndicat des copropriétaires, justifie sa demande en paiement de dommages et intérêts, au titre des difficultés de trésorerie créées par la carence du débiteur et du préjudice financier qui lui est causé et sollicite le paiement de la somme de1200 € à titre de dédommagement.
Il convient de constater que 4 lettres de mise en demeure ( 24 juillet 2023, 12 septembre 2023, 13 novembre 2023, 5 mars 2024 ) sont demeurées vaines et que Monsieur [V] n’occupe pas les locaux.
Le préjudice subi par la copropriété est distinct du simple retard de paiement et oblige le syndicat des copropriétaires à procéder à des avances de trésorerie et à exposer des frais de gestion
Il justifie de la résistance abusive du défendeur et il lui sera alloué à ce titre la somme de 800€ à titre de dommages et intérêts.
sur les frais de l’article 700 et les depens
Il serait contraire à l’équité que le syndicat des copropriétaires demandeur conserve à sa charge l’intégralité des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager pour la présente procédure; il lui sera alloué une somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision, qui est nécessaire et compatible avec la nature du litige .
Monsieur [V] , qui succombe, sera condamné à payer l’intégralité des dépens de la présente instance
Le Tribunal Judiciaire, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
CONDAMNE Monsieur [E] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] , sise [Adresse 1] à [Localité 6] :
la somme de 6091,07 €au titre des charges de copropriété , appel de charges du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024
la somme de 140€ à titre de frais avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024
CONDAMNE Monsieur [E] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] , sise [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [E] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7], sise [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE Monsieur [E] [V] au paiement de l’intégralité des dépens,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit
Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE
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