[1] Copies
délivrées le :

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18° chambre
1ère section

N° RG 22/15288
N° Portalis 352J-W-B7G-CYKXK

N° MINUTE : 2

Assignation du :
15 Décembre 2022

contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 30 Janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [F] [S]
[Adresse 5]
[Localité 2]

représenté par Maître David SEMHOUN de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D0100

DEFENDERESSE

Madame [W] [J]
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Didier HOUILLE de la SAS SASU Didier HOUILLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0478

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DEBATS

A l’audience du 28 novembre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025.
Puis, le délibéré a été prorogé au 30 Janvier 2025.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing privé du 13 décembre 2025, M. [F] [S] a donné à bail à Mme [W] [J] un local situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour y exercer une activité de « restauration rapide, plat sur place et à emporter », moyennant un loyer annuel de 12.000 euros hors charges, non soumis à la TVA, pour une durée de 24 mois prenant effet le 1er janvier 2016 pour se terminer le 1er janvier 2018.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi.

Par courrier du 13 septembre 2022, M. [S] a notifié a Mme [J] une mise en demeure de :
– payer ses arriérés de loyers, de charges de copropriété et de taxe foncière,
– justifier de la souscription (depuis 2015) de la police d’assurance visée par le bail et du paiement des primes d’assurance.

Par acte extrajudiciaire du 15 décembre 2022, M. [S] a fait assigner M. [J] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de résiliation judiciaire du bail et de condamnation au paiement des sommes échues au titre des loyers et des remboursements de charges.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 novembre 2023, M. [S] a saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins de condamnation de Mme [J] à une provision de 7 695 euros à valoir sur les provisions sur charges et remboursements de charges, impôts et taxes qui lui sont dus ainsi que de la production d’un justificatif d’assurance.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 26 novembre 2024, M. [S] demande au juge de la mise en état de :
« Condamner Madame [W] [J] à payer à Monsieur [F] [S] une somme provisionnelle de 3.600 € à valoir sur ses dettes de « provision » sur charges échues en 2022,
– Condamner Madame [W] [J] à payer à Monsieur [F] [S] une somme provisionnelle de 3.300 € à valoir sur ses dettes de « provision » sur charges échues en 2023,

– Condamner Madame [W] [J] à payer à Monsieur [F] [S] une somme provisionnelle de 337 € à valoir sur le remboursement de la taxe foncière qui a été payée par M. [S] au titre de l’année 2022,
– Condamner Madame [W] [J] à payer à Monsieur [F] [S] une somme provisionnelle de 458 € à valoir sur le remboursement de la taxe foncière qui a été payée par M. [S] au titre de l’année 2023,
– Ordonner à Mme [J] de produire toutes pièces en sa possession et susceptibles de prouver la souscription (depuis 2015) d’une police d’assurance permettant de garantir les risques vises par l’ « Article 16 – Assurances » du bail 13 décembre 2015 (tacitement reconduit le 1er janvier 2018) et le paiement des primes,
– Condamner Madame [W] [J] à payer à Monsieur [F] [S] une somme de 1.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
– Condamner Madame [W] [J] aux dépens. »

Au soutien de sa demande de provision, M. [S] fait valoir qu’à l’arrivée du terme du bail dérogatoire du 13 décembre 2015, un nouveau bail s’est formé en application de l’article L. 145-5 du code de commerce, aux mêmes clauses et conditions du bail dérogatoire, notamment le paiement de provisions sur charges de 300 euros par mois et remboursement de la taxe foncière ; qu’il a communiqué l’ensemble des justificatifs de charges de copropriété et de taxes foncières de sorte que la défenderesse ne peut arguer d’un défaut de communication des justificatifs ; que les dettes ne sont pas contestables en ce que Mme [J] ne justifie pas des paiements des provisions sur charges de l’année 2022 et 11 mois de l’année 2023, ni le remboursement de la taxe foncières de ces mêmes années. Sur la demande de production de justificatifs, il fait valoir qu’en application des articles 138, 139 et 142 du code de procédure civile, Mme [J] est tenue de justifier de la souscription d’une assurance pour le local, obligatoire en vertu du bail liant les parties, ce qu’elle n’a pas fait spontanément.

Par dernières conclusions en réponse sur incident notifiées par RPVA le 24 avril 2024, Mme [J] demande au juge de la mise en état de:
« Rejeter l’ensemble des demandes du bailleur
De condamner le bailleur à la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 et aux entiers dépens. »

Mme [J] soutient que le bailleur ne produit pas de pièce probante pour justifier les charges qui lui seraient imputables ; que les baux conclus postérieurement à la loi dite Pinel du 18 juin 2014 doivent comporter un inventaire précis et limitatifs des charges imputables au locataire avec une répartition des charges entre bailleur et locataire et que le bailleur a l’obligation de communiquer une régularisation annuelle des charges ; que le bailleur ne produit pas de document permettant de connaître précisément les charges afférentes au local considéré et imputables au locataire et qu’à défaut de régularisation, les charges de copropriété même à titre provisionnel ne peuvent être exigées par le bailleur ; qu’il existe donc une contestation sérieuse sur les charges exigibles par le propriétaire ; qu’il en va de même pour la taxe foncière dont les justificatifs versés ne permettent pas de savoir la quote-part du montant afférente au local commercial par rapport à tous les locaux dont le demandeur est propriétaire à l’adresse considérée.

L’affaire a été appelée à l’audience d’incidents du 28 novembre 2024. A l’audience, il est pris acte du fait que Mme [J] communique l’attestation d’assurance du local pour l’année 2024-2025 et que M. [S] reconnait en avoir eu connaissance.

L’incident est mis en délibéré au 23 janvier 2025 par mise à disposition au greffe puis a été prorogé au 30 janvier 2025.

Sur la demande de provision de M. [S]

Aux termes de l’article 789, 3° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est seul compétent pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il ressort des moyens développés par les parties qu’il existe une contestation sur la nature des obligations pesant sur la locataire, Mme [J] contestant les charges pouvant être lui être imputées au regard des pièces versées aux débats.

Par ailleurs, il convient de relever que M. [S] demande le paiement des « provisions » sur charges contractuellement prévues, à hauteur de 300 euros par mois pour les années 2022 et 2023. Pour en justifier, il produit les appels de charges périodiques relatifs à la copropriété du 2, 4, [Adresse 3], des appels de fonds travaux, des appels de fonds « budget », ainsi que le compte de charges de copropriété annuel établi par le syndic de copropriété pour les années 2015 à 2021, mais il ne produit pas les comptes de charges pour les années 2022 et 2023, objet de la provision demandée.

Si le contrat de bail liant les parties stipule bien une obligation de payer des provisions pour charges à hauteur de 300 euros par mois, l’article 12 stipule que le bailleur établit une fois par an le compte des charges en fonction du relevé établi par le syndic et que ce décompte est adressé au preneur.

En l’espèce, le bailleur n’explique pas l’absence des comptes de charges de copropriété pour les années 2022 et 2023 qui ont déjà dû faire l’objet d’une approbation par l’assemblée générale des copropriétaires. En outre, il ressort des comptes de copropriété versés aux débats pour l’année 2021 que le total des charges imputables à M. [S] s’élève à 1.654,93 euros, les charges récupérables s’élevant à 1.279,57 euros, soit une mensualité largement inférieure à 300 euros. Il en va de même pour l’année 2020.

Il ressort de ces éléments, au regard des contestations émises par la locataire et des pièces versées aux débats par le bailleur, qu’une contestation sérieuse existe relativement aux charges de copropriété dues par Mme [J] pour les années 2022 et 2023.

S’agissant de la taxe foncière, M. [S] verse aux débats son avis d’imposition pour les années 2022 et 2023 qui vise des locaux situés « [Adresse 1] » alors que les baux dérogatoires précédemment conclus avec Mme [J] visent des locaux situés « [Adresse 3] ». S’il ressort des charges de copropriété versées aux débats par M. [S] qu’il existe une seule copropriété pour les 2, 4, et [Adresse 3] à [Localité 6], le bailleur ne fournit aucune réponse à la contestation soulevée par la locataire sur le périmètre de cette taxe foncière et le fait qu’elle porterait en partie sur un autre local appartenant au bailleur.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et des pièces versées aux débats, les demandes de provision formées en incident nécessitent l’examen au fond de l’affaire, le juge de la mise en état n’étant pas compétent pour statuer sur l’étendue des charges imputables à la locataire et la qualité des justificatifs produits par le bailleur.

En conséquence, M. [S] sera débouté de sa demande de provision.

Sur la demande de production des justificatifs d’assurance

A l’audience d’incident du 28 novembre 2024, Mme [J] a produit son « Attestation d’assurance de responsabilité du locataire envers son propriétaire », garantissant le risque pour un usage professionnel ou commercial du local situé [Adresse 3] à [Localité 6], exploité sous le nom « [4] », pour l’année 2024-2025.

Au regard de ce document, en l’absence de motivation de la demande des justificatifs pour les années 2015 à 2023 et de l’intérêt de cette production pour la solution du litige, M. [S] sera débouté de sa demande de communication de pièces.

Sur les demandes accessoires

Les dépens de l’incident et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile suivront le sort du principal.

Il y a lieu de renvoyer l’affaire à la mise en état et de fixer un calendrier de procédure dans les termes du dispositif.

Le juge de la mise en état, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Déboute M. [F] [S] de sa demande de provision au titre des provisions sur charges pour les années 2022 et 2023,

Déboute M. [F] [S] de sa demande de provision au titre des taxes foncières pour les années 2022 et 2023,

Constate la communication d’une attestation d’assurance afférente au local situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour l’année 2024-2025,

Déboute M. [F] [S] de sa demande de communication de pièces relatives au contrat d’assurance de Mme [J] pour le local objet du bail depuis 2015,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 22 mai 2025 à 11 h 30 pour clôture et fixation avec au préalable :
Conclusions récapitulatives M. [S] avant le 15 mars 2025,Conclusions récapitulatives Mme [J] avant le 1er mai 2025,
Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Faite et rendue à Paris le 30 Janvier 2025.

Le Greffier La Juge de la mise en état

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES