TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00329 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GY2H
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 30 Janvier 2025

DEMANDEUR

M. [U] [D] [C] [V] [W]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Anne-sophie DIJOUX, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.S. MIA BELLA, immatriculée au RCS sous le SIREN 921 809 315, ayant son siège social sis [Adresse 4], prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 4]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Aliénor DIJOUX, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 12 Décembre 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 30 Janvier 2025 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 

Copie exécutoire à Me Anne-sophie DIJOUX délivrée le :
Copie certifiée conforme à Me Aliénor DIJOUX délivrée le :

Par acte sous seing privé du 3 juillet 2023, Monsieur [U] [W] a donné à bail commercial à la SAS Mia Bella un local commercial situé à [Adresse 1] à [Localité 2], pour une durée de 9 ans moyennant un loyer mensuel de 700 €, révisable annuellement en fonction de l’Indice des Loyers Commerciaux.

En décembre 2023, le locataire a quitté les lieux sans procéder à aucune formalité de résiliation du contrat de bail. Il a cessé de payer les loyers. Par courrier du 21 décembre 2023, le bailleur lui adressait une mise en demeure de payer le loyer du mois de décembre et l’invitait à procéder à la résiliation amiable du bail. Un commandement de payer visant la clause résolutoire lui était adressé par acte extra-judiciaire du 3 juin 2024 pour la somme de 4.200 € au titre des loyers impayés, outre la somme de 190,65 € pour le coût de l’acte, en vain.

En l’absence de régularisation, Monsieur [W] a, par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, fait assigner la SAS Mia Bella devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de résiliation du bail.

Par conclusions reçues par voie électronique le 5 décembre 2024, Monsieur [W] sollicite de voir :
Déclarer Monsieur [W] recevable et bien fondée la SIM en ses demandes, Juger que les contestations soulevées par la SAS Mia Bella ne sont pas suffisamment sérieuses pour exclure le pouvoir du juge des référés,Le débouter de toutes ses demandes,En conséquence,
Constater que le commandement de payer les loyers délivrés le 3 juin 2024 est resté infructueux dans le délai d’un mois, soit jusqu’au 3 juillet 2024,En conséquence,
Constater la résiliation du contrat de bail commercial conclu entre les parties le 3 juillet 2023 au 3 juillet 2024 en application de la clause résolutoire,Juger que la SAS Mia Bella est occupante sans droit ni titre depuis la date de la résiliation du contrat de bail commercial, soit à compter du 4 juillet 2024, Condamner à titre provisionnel la SAS Mia Bella à payer à Monsieur [W], pour toute la période d’occupation postérieure à la résolution du contrat de bail et jusqu’à reprise de possession des lieux par le bailleur une indemnité d’occupation mensuelle de 700 € égale au dernier loyer courant, révisable comme lui et majoré des charges récupérables,Condamner à titre provisionnel la SAS Mia Bella à payer à Monsieur [W] les sommes suivantes :7.000 € à valoir sur la créance de loyers, charges et indemnités d’occupation,700 € à valoir sur la créance indemnitaire due en application de la clause pénale,En tout état de cause,
Prendre acte que la SAS Mia Bella confirme avoir quitté les lieux et récupéré son matériel,En conséquence,
Autorise Monsieur [W] à reprendre possession de son local,Condamner la SAS Mia Bella à régler à Monsieur [W] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris la somme de 190,65 € au titre du commandement de payer du 3 juillet 2024.
La SAS Mia Bella s’oppose à cette demande et estime qu’il existe une contestation sérieuse. Elle a demandé à son bailleur d’effectuer des réparations en raison de défaut électrique, en vain. Elle précise avoir envoyé un courrier recommandé avec accusé de réception pour dénoncer le bail compte tenu des défaillances du réseau électrique. Il a ainsi perdu 3.000 € de denrées alimentaires. Elle ajoute avoir quitté les lieux et rendu les clefs du local en novembre 2023. Ces éléments démontrent l’existence d’une contestation sérieuse. A titre subsidiaire, elle sollicite la résiliation du bail aux torts du bailleur et la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour perte de chance d’exploiter les locaux de manière normale et rentable. Enfin, elle estime la demande en paiement de Monsieur [W] malhonnête en ce que ce dernier habite au-dessus du local commercial. Il ne pouvait donc ignorer que le locataire avait quitté les lieux depuis novembre 2023. La SAS Mia Bella ajoute encore qu’il a payé les frais de raccordement à EDF pour une somme de 1.534,53 €. Il avait proposé un arrangement avec Monsieur [W] qui a rejeté son offre. Il sollicite la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [W] conteste les affirmations de la SAS Mia Bella. L’électricité du local était en état de fonctionnement lors de l’état des lieux d’entrée. Elle ne l’a jamais informée d’un quelconque trouble de jouissance. La SAS Mia Bella ne pouvait ignorer la nécessité d’un état des lieux de sortie et de la nécessité de la remise des clefs. Il n’aurait jamais accepté la remise des clefs sans procéder à un état des lieux de sortie. La SAS Mia Bella n’occupant plus les lieux, il sollicite d’être autorisé à reprendre possession du local. Il ajoute qu’il a refusé l’arrangement proposé d’autant que la SAS Mia Bella reconnaît la nécessité d’une remise en état des lieux chiffrée unilatéralement par elle-même à la somme de 600 €. Au 1er octobre 2024, la dette locative s’élève à la somme de 7.700 €. Il sollicite la condamnation de la SAS Mia Bella à lui payer la somme de 700 € en application de la clause pénale.

A l’audience du 12 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2024.

Sur la résiliation du bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bail commercial versé aux débats stipule dans son article 10 « clause résolutoire :  
En cas d’inexécution constatée d’une des clauses du présent bail et notamment à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer ou(et) accessoires, le bailleur pourra résilier de plein droit le présent bail un mois après une simple sommation d’exécuter ou commandement de payer resté infructueux, et ce, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus.Si dans ce cas le locataire refusait de quitter les lieux, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé, exécutoire nonobstant opposition ou appel et sans caution, ordonnant outre la libération des locaux, la vente du mobilier, matériel et marchandises.En ce cas le dépôt de garantie resterait acquis au bailleur à titre d’indemnité, à forfait, sans préjudice de tous dommages et intérêts.
Suivant acte du commissaire de justice en date du 3 juin 2024, Monsieur [W] a vainement fait commandement de payer à la SAS Mia Bella les loyers impayés de décembre 2023 à mai 2024, pour un montant de 4.200 €, outre le coût de l’acte de 190,65 €. Ce commandement de payer a visé la clause résolutoire.

La charge de la preuve du paiement incombe au débiteur. A défaut pour le débiteur de rapporter cette preuve, le paiement est réputé être dû et la clause résolutoire doit donc produire ses effets.
La SAS Mia Bella ne justifie pas avoir réglé l’arriéré des loyers. Elle affirme sans le justifier, avoir quitté les lieux en novembre 2023 et avoir remis les clefs. Elle ne verse aucun justificatif attestant de la remise des clefs. Le seul courrier envoyé le 12 décembre 2023 reste insuffisant pour démontrer la réalité de la remise des clefs, indispensable dans le cadre d’une résiliation de bail. De même, elle ne verse aucun procès-verbal de commissaire de justice démontrant un quelconque manquement de la part du bailleur. Si la SAS Mia Bella a bien versé la somme de 1.534,53 € pour le raccordement à EDF, elle reste défaillante à démontrer les dysfonctionnements électriques du local loué. Elle ne verse aucun courrier alertant le bailleur des difficultés rencontrées dans l’occupation des lieux. Dès lors, aucune contestation sérieuse à la demande de résiliation du bail n’est démontrée.
Par ailleurs, concernant la demande reconventionnelle de la SAS Mia Bella portant sur la résiliation du bail aux torts du bailleur, il convient de rappeler qu’il n’est pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur une telle demande qui relève du juge du fond.
Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail au 3 juillet 2024. La SAS Mia Bella est occupante sans droit des locaux appartenant à Monsieur [W] depuis la résiliation du bail et, la SAS Mia Bella ayant quitté les lieux, Monsieur [W] sera autorisé à reprendre possession de son local.

Sur la demande de provision :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, l’octroi d’une provision suppose l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

L’obligation du défendeur de payer les arrérages de loyer et une indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable. Une provision peut donc être allouée au demandeur au titre des loyers échus ainsi qu’une provision mensuelle équivalant au loyer convenu au titre de l’indemnité d’occupation au-delà de la date de résiliation.

La SAS Mia Bella reste à devoir la somme de 7.000 € à actualiser au 30 janvier 2025, date de la décision autorisant la reprise des locaux par le bailleur.

En conséquence, la SAS Mia Bella sera condamnée à verser à Monsieur [W] la somme provisionnelle de 7.700 € (4.967,74 + 2.732,26 € = 7.700) selon décompte arrêté au 31 octobre 2024. Il sera en outre condamné au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au 30 janvier 2025, date de la reprise des lieux. Enfin, le bail prévoit une clause pénale, soit une somme de 10% des sommes dues. Dès lors, la SAS Mia Bella sera condamnée à verser à Monsieur [W] la somme de 700 € au titre de la clause pénale.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens seront supportés par le défendeur qui succombe.

Enfin, il ne paraît pas équitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

DÉBOUTONS la SAS Mia Bella de l’ensemble de ses demandes,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire à compter du 3 juillet 2024,

AUTORISONS Monsieur [U] [W] à reprendre possession de son local à compter de ce jour,

CONDAMNONS à titre provisionnel, la SAS Mia Bella à payer à Monsieur [U] [W] les sommes de :
7.700 € à valoir sur la créance de loyers, charges et indemnité d’occupation, décompte arrêté au 31 octobre 2024,700 € à valoir sur la créance indemnitaire due au titre de la clause pénale,
CONDAMNONS à titre provisionnel, la SAS Mia Bella à payer à Monsieur [U] [W] une indemnité d’occupation mensuelle de 700 € égale au dernier loyer coutant, révisable majoré des charges récupérables et jusqu’au 30 janvier 2025,

CONDAMNONS la SAS Mia Bella aux dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS la SAS Mia Bella à payer à Monsieur [U] [W] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE PRESIDENT