[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

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18° chambre
1ère section

N° RG 22/08907
N° Portalis 352J-W-B7G-CXBNC

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :
08 Juin 2022

JUGEMENT
rendu le 30 Janvier 2025
DEMANDERESSE

[Localité 4] HABITAT – OPH
(E.P.I.C.)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0483

DÉFENDERESSE

S.A.S. PARISMONGE
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Me Mohammed LALLAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0389

Décision du 30 Janvier 2025
18° chambre 1ère section
N° RG 22/08907 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXBNC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique.

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 25 Novembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Par acte authentique reçu par Maître [O], notaire, en date des 24 septembre et 4 octobre 2002, l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 4] Habitat – OPH, anciennement dénommé OPAC de la Ville de [Localité 4], a donné à bail commercial à la SARL Boulangerie Daubenton des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir à compter du 1er janvier 2002, moyennant le versement d’un loyer annuel de 8 457,78 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d’avance, en quatre paiements égaux les premiers jours de chaque trimestre civil de chaque année.

Les locaux donnés à bail sont désignés comme suit :
– Une boutique située au rez-de-chaussée d’une surface de 35,80 m² environ ;
– Un sous-sol d’une surface de 66,50 m² environ ;
– Un logement numéro 103774 composé de deux pièces, cuisine, d’une surface de 39 m² environ.

Ce bail a été consenti pour l’exercice de l’activité de « Boulangerie Patisserie ».

Par acte sous seing privé enregistré au service départemental de l’enregistrement [Localité 4] Saint Sulpice le 19 octobre 2018, la société Boulangerie Daubenton a cédé son fonds de commerce, en ce compris son droit au bail, à la SAS Parismonge.

Un renouvellement de bail commercial a été consenti à la société Parismonge à la suite de cette cession, [Localité 4] Habitat – OPH déclarant toutefois ne plus être en possession de l’acte.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 18 octobre 2021, [Localité 4] Habitat – OPH a demandé à la société Parismonge de régler la somme de 26 865,60 euros au titre de l’arriéré locatif.

A la suite, par acte extra judiciaire en date du 4 avril 2022, [Localité 4] Habitat – OPH a fait signifier à la société Parismonge une sommation de payer les loyers pour un montant en principal de 34 032,22 euros.

C’est dans ce contexte que [Localité 4] Habitat – OPH a fait assigner la société Parismonge par acte extra judiciaire du 8 juin 2022 devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial le liant à la société Parismonge, ordonner son expulsion et la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 juillet 2024, [Localité 4] Habitat – OPH demande au tribunal de :
– débouter la société Parismonge de l’ensemble de ses demandes,
– prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties,
– condamner la société Parismonge à lui payer la somme de 58 288,15 euros au titre de la dette locative majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
– ordonner la capitalisation des intérêts,
– ordonner l’expulsion de la société Parismonge ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec l’assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
– ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la société Parismonge,
– condamner la société Parismonge à lui payer une indemnité d’occupation égale aux loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation et ce jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs,
– rappeler l’exécution provisoire de droit,
– condamner la société Parismonge à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la société Parismonge aux dépens, dont distraction au profit de la SELAS LGH & associés, en la personne de Maître Catherine Hennequin, avocate, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions en réponse notifiées par RPVA le 11 mai 2023, la société Parismonge demande au tribunal de :
– désigner un médiateur, après avoir recueilli l’accord des parties sur cette modalité amiable de résolution du différend existant entre elles,
– débouter [Localité 4] Habitat – OPH de l’ensemble de ses demandes,
– dire et juger que [Localité 4] Habitat – OPH a manqué à son obligation d’exécuter le contrat litigieux de bonne foi,
– déclarer nulle et de nul effet la sommation de payer visant la clause résolutoire signifiée le 4 avril 2022,
– condamner [Localité 4] Habitat – OPH à lui payer la somme de 35 034,99 euros au titre de l’indemnisation des pertes économiques et financières subies sur le fondement des dispositions de l’article 1217 du code civil,
– ordonner la compensation de cette somme avec celle du même montant “articulée en paiement“ par [Localité 4] Habitat – OPH,
– condamner [Localité 4] Habitat – OPH à lui verser la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure a été dénoncée à la SA Banque Populaire de [Localité 4], créancier inscrit sur le fonds, par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 novembre 2023, l’affaire fixée à l’audience du 25 novembre 2024 et mise en délibéré au 30 janvier 2025.

A titre liminaire, il sera rappelé que [Localité 4] Habitat – OPH n’ayant pas manifesté son accord pour la mise en place d’une médiation, la demande de la société Parismonge de désignation d’un médiateur ne saurait prospérer.

Sur la demande de nullité de la sommation de payer délivrée le 4 avril 2022

La société Parismonge fait soutenir que la sommation de payer signifiée le 4 avril 2022 est “nulle et de nul effet” en ce que [Localité 4] Habitat – OPH ne l’a pas fait délivrer de bonne foi ; elle soutient d’une part que le bailleur ne lui a fait aucune proposition de règlement malgré le contexte de crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid 19 d’autre part que [Localité 4] Habitat – OPH a fait diligenter des travaux sur une durée de près de deux ans affectant directement l’exploitation du fonds, l’entrée de la boulangerie étant masquée par les échafaudages et rendue dangereuse par les matériaux se trouvant sur le trottoir.

[Localité 4] Habitat – OPH réplique que l’absence de bonne foi alléguée par la société Parismonge n’est nullement établie, qu’il lui a été accordé une exonération de loyers d’un montant de 4 582,44 euros le 31 décembre 2020 dans le contexte de crise sanitaire, et que l’activité de boulangerie a été particulièrement peu atteinte par les effets de la pandémie.
Il ajoute que la société Parismonge ne justifie pas des difficultés d’exploitation en lien avec les travaux qu’elle allègue.

Il est constant que sont privés d’effet les actes qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement ses prérogatives.

A titre liminaire, il sera relevé que contrairement à ce que fait soutenir la société Parismonge, l’acte en litige signifié le 4 avril 2022 est une simple sommation de payer qui ne vise pas la clause résolutoire prévue contractuellement entre les parties.

En toute hypothèse, il est constant que la bonne foi se présume et que la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où l’acte critiqué a été délivré.
Or les dispositions prises pendant la crise sanitaire invoquées par la société Parismonge n’ont pas suspendu l’exigibilité des loyers et s’il est justifié de circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives, ce devoir relevant de l’obligation d’exécuter de bonne foi les conventions n’autorise pas pour autant une partie à s’abstenir unilatéralement d’exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d’honorer les loyers demeurant exigibles.
La société Parismonge échoue d’autant plus à démontrer l’absence de bonne foi qu’elle impute à [Localité 4] Habitat – OPH dans le contexte d’épidémie de Covid 19 que :
– [Localité 4] Habitat – OPH a attendu plusieurs mois avant de délivrer la sommation de payer en litige et que la dette locative existait antérieurement à la crise sanitaire,

– que la sommation litigieuse a été précédée d’une lettre de relance adressée plusieurs mois avant, par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 octobre 2021,
– que [Localité 4] Habitat – OPH a, antérieurement, accordé à la société Parismonge une franchise de loyers d’un montant de 4 582,44 euros le 31 décembre 2020,
– que la société Parismonge ne justifie par aucun élément versé aux débats des difficultés financières qu’elle indique avoir subies en raison de la crise sanitaire.

S’agissant des travaux invoqués par la société Parismonge, celle ci ne produit aux débats aucune pièce justifiant de ce qu’elle aurait avisé le bailleur des difficultés rencontrées en lien avec ceux ci, et échoue à caractériser l’absence de bonne foi qu’elle impute à [Localité 4] Habitat – OPH.

Sous le bénéfice de ces observations, la demande de la société Parismonge visant à voir déclarer nulle et de nul effet la sommation de payer délivrée le 4 avril 2022 sera rejetée.

Sur la dette locative et la demande de résiliation du bail formée par [Localité 4] Habitat – OPH

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Selon l’ancien article 1184 du même code, dont le principe est repris à l’article 1224 nouveau du code civil, la résiliation d’un contrat peut être prononcée par une décision de justice si le manquement d’une des parties est suffisamment grave pour compromettre la poursuite des relations contractuelles.

En l’espèce, il résulte des relevés de compte produits par [Localité 4] Habitat – OPH non contestés par la société Parismonge, que cette dernière ne s’acquitte plus régulièrement de ses loyers depuis le mois de juillet 2019 et a même cessé tout règlement depuis le 23 novembre 2021, la dette locative n’ayant cessé de croître pour s’élever en dernier lieu à la somme de 58 288,15 euros au titre des loyers, charges et taxes dus, arrêtés au mois d’avril 2023 inclus.

Alors que la charge de la preuve lui incombe, la société Parismonge ne justifie pas s’être acquittée même partiellement de cette dette locative.
Pas plus elle ne peut valablement faire valoir une éventuelle exception d’inexécution alors même qu’elle ne justifie d’aucune impossibilité d’exploitation, les deux seules photographies qu’elle verse aux débats, non identifiées et non datées, étant insuffisantes à prouver la réalité et l’ampleur des difficultés qu’elle allègue.

La société Parismonge sera donc condamnée à payer à [Localité 4] Habitat – OPH la somme de 58288,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2023 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour ses causes et du présent jugement pour le surplus.
En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus pour une année entière à compter du 8 juin 2022, date de l’assignation valant première demande porteront eux-mêmes intérêts.

En outre, compte tenu de l’importance de la dette locative et de la récurrence des impayés, le manquement de la société Parismonge à son obligation contractuelle de paiement des loyers est suffisamment grave pour justifier que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail liant les parties à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bail étant résilié, il sera fait droit à la demande de [Localité 4] Habitat – OPH en expulsion de la société Parismonge dans les termes du présent dispositif, sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte en l’espèce, en raison du caractère suffisamment comminatoire des dispositions du présent jugement.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

La résiliation judiciaire mettant régulièrement fin au contrat de location conclu entre les parties à la date du prononcé de la présente décision, la société Parismonge est par conséquent occupante sans droit ni titre et doit être condamnée à payer [Localité 4] Habitat – OPH une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux. Celle-ci, en raison de sa nature mixte compensatoire et indemnitaire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Il sera donc fait droit à la demande de [Localité 4] Habitat – OPH de voir fixer une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer contractuel, charges et taxes en sus.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Parismonge

Au soutien de sa demande, la société Parismonge fait valoir qu’elle a subi des pertes d’exploitation pendant les travaux affectant l’accès à sa boutique, lesquelles justifient l’allocation d’une indemnité à hauteur de 35 034,99 euros.

[Localité 4] Habitat – OPH s’oppose à cette demande, soutenant qu’elle n’est nullement justifiée.

Selon l’article 1217 du code civil, a partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
– obtenir une réduction du prix ;
– provoquer la résolution du contrat ;
– demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Trois conditions cumulatives conditionnent la mise en œuvre de la responsabilité civile : une faute, un dommage et un lien de causalité. C’est à la victime d’un dommage de démontrer que ces trois conditions sont remplies pour obtenir réparation de son préjudice, conformément à l’article 1353 du code civil tel qu’applicable aux faits de l’espèce et à l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, ainsi que déjà relevé supra, les deux seules photographies versées aux débats par la société Parismonge sont insuffisantes pour établir la réalité des manquements qu’elle impute à [Localité 4] Habitat – OPH.
En outre, la société Parismonge allègue d’un préjudice d’exploitation sans produire aucun élément attestant de la réalité et de l’ampleur de celui-ci.

La demande de dommages et intérêts de la défenderesse sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Les dispositions du présent jugement rendent sans objet la demande de compensation formée par la société Parismonge.

La société Parismonge qui succombe supportera la charge des dépens dont distraction au profit de Maître Catherine Hennequin, avocate, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité à payer à [Localité 4] Habitat – OPH la somme de 2 000 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit n’y a avoir lieu à la désignation d’un médiateur,

Rejette la demande de la SAS Parismonge visant à voir dire nulle et de nul effet la sommation de payer signifiée le 4 avril 2022,

Prononce la résiliation judiciaire, à compter du prononcé de la présente décision, du contrat de bail conclu entre l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 4] Habitat – OPH et la SAS Parismonge, portant sur les locaux situés [Adresse 1],

Condamne la SAS Parismonge à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 4] Habitat – OPH la somme de 58 288,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2022 sur la somme de 35 030,99 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

Dit qu’en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus pour une année entière à compter du 8 juin 2022 porteront eux-mêmes intérêts.

Dit qu’à défaut de départ volontaire de la SAS Parismonge passé le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 4] Habitat – OPH pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Rejette la demande d’astreinte formée par l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 4] Habitat – OPH,

Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne la SAS Parismonge à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 4] Habitat – OPH à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux loués par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré des charges,

Rejette la demande de dommages et intérêts de la SAS Parismonge,

Condamne la SAS Parismonge aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Catherine Hennequin, avocate,

Condamne la SAS Parismonge à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 4] Habitat – OPH la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit

Fait et jugé à Paris le 30 Janvier 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME