TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. MERCIALYS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL FRANCK-OLIVIER LACHAUD, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant, Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MONTHIEU RETAIL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELASU INTUITU AVOCAE, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant, Maître Josselin CHAPUIS de la SELAS Avocats CHAPUIS associés, avocat au barreau de VIENNE, avocat plaidant,

Débats tenus à l’audience du : 09 Janvier 2025
Date de délibéré indiquée par la Présidente: 30 Janvier 2025

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

Suivant acte sous seing privé du 3 octobre 2017, la S.A. MERCIALYS a consenti à Monsieur [P] [M] un bail commercial pour une durée de 10 ans à compter de la livraison du local intervenue le 10 octobre 2017 sur un local sis [Adresse 3] moyennant un loyer annuel de 25 000 euros HT payable par trimestre et d’avance et un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage du chiffre d’affaire annuel HT et le loyer annuel de base fixé à 8%. Des franchises et réductions partielles de loyer ont été accordées au preneur. Un dépôt de garantie de 6 250 euros a été versé entre les mains du Bailleur, correspondant à un terme de loyer.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, la S.A. MERCIALYS a fait citer devant le juge des référés du tribunal judiciaire de SAINT-ÉTIENNE la S.A.R.L. MONTHIEU RETAIL, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du Code civil, de l’article L 145-41 du Code de commerce et des articles 699, 700 et 835 du code de procédure civile aux fins de voir :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société MERCIALYS et donc la résiliation de plein droit du bail du 3 octobre 2017, à la date du 7 juillet 2024 ;
– ordonner l’expulsion de la société MONTHIEU RETAIL et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique en cas de besoin ;
– dire que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
– condamner par provision, sous la réserve de l’actualisation de la dette locative la société MONTHIEU RETAIL à payer à la société MERCIALYS les sommes suivantes, selon décompte au 28 novembre 2024, pour un total de 236 460,11 euros :
– 179 366,26 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés;
– 17 936,63 euros au titre de l’indemnité forfaitaire et irrévocable ;
– 14 664,12 euros au titre du remboursement des franchises et réduction de loyer consenties ;
– 24 493,10 euros au titre de l’indemnité de relocation (6 mois de loyer et charges TTC) ;
– pénalité contractuelle de 2/365ème du dernier loyer et intérêts de retard contractuels (somme à parfaire au jour du paiement), ;
– condamner par provision, sous la réserve de l’actualisation de la dette locative la société MONTHIEU RETAIL à payer à la société MERCIALYS la somme de 197 euros par jour à compter du 6 juin 2024 et jusqu’à parfait paiement, au titre de la pénalité prévue à l’article 23.2.2 du titre II du bail et contractuellement due en cas d’infractions répétées audit bail ;
– condamner par provision la société MONTHIEU RETAIL à payer à la société MERCIALYS des intérêts de retard au taux contractuel correspondant au taux légal majoré de cinq points, à compter de la date d’échéance de chaque appel impayé, et jusqu’à parfait paiement ;
– ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière, dans les termes de l’article 1342-2 du Code civil et ce, conformément aux stipulations contractuelles de l’article 23.2.1 du Titre II du bail ;
– dire que le dépôt de garantie est acquis, à titre de provision, à la société MERCIALYS conformément aux stipulations contractuelles ;
– fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la société MONTHIEU RETAIL au montant du dernier loyer majoré de 50%, outre TVA et charges, impôts, taxes, redevances et, plus généralement, tous accessoires du loyer dus par le Preneur au titre du Bail, à compter du 7 juillet 2024, et jusqu’à parfaite libération des lieux ; la condamner à payer à la société MERCIALYS ladite indemnité

d’occupation provisionnelle ;
– condamner par provision la société MONTHIEU RETAIL à payer à la société MERCIALYS la somme de 24 493,10 euros TTC au titre des pertes de loyer pendant le temps de relocation, soit six mois ;
– rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir;
– condamner la société MONTHIEU RETAIL à payer à la société MERCIALYS la somme provisionnelle de 3 600,00 euros par application des dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil, et très subsidiairement la condamner solidairement à lui payer la somme de 3 600,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites.

La S.A. MERCIALYS expose que :
– la société MONTHIEU RETAIL intervient aux droits de Monsieur [P] [M] ;
– faisant face à des incidents et défauts de paiement, elle a été contrainte de faire signifier à la société MONTHIEU RETAIL un commandement de payer les loyer, charges et accessoires, visant la clause résolutoire le 6 juin 2024, ;
– les causes du commandement n’ont pas été éteintes dans le mois de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire produit son effet ;
– elle a régulièrement dénoncé la procédure au créancier inscrit ;
– depuis le 10 octobre 2020, le preneur était considéré comme occupant sans droit ni titre, en tout état de cause titulaire d’un titre arrivé à échéance, raison pour laquelle la société MERCIALYS a facturé des indemnités d’occupation et non plus des loyers ;
– elle précise qu’elle poursuit la condamnation provisionnelle de la société MONTHIEU RETAIL dans la limite des sommes dues à compter du 2 juin 2021, c’est-à-dire à compter du jugement d’ouverture de sa procédure collective, qu’ainsi l’argument tiré d’un défaut de créance déclarée au passif de la débitrice doit être rejeté;
– les sommes dues par le preneur ne souffrent d’aucune contestation sérieuse quant à leur exigibilité ;
– sur l’indemnité contractuelle et forfaitaire de 10 %, le juge des référés est tenu d’y faire droit en totalité à titre provisionnel lorsque la rédaction de la clause est comme en l’espèce, claire et précise ;
– l’intégralité des sommes est sollicitée sur le fondement de clauses contractuelles dont les termes clairs et précis forment la loi des parties.

La société MONTHIEU RETAIL sollicite de voir dire n’y avoir lieu à référé, de voir débouter la société MERCIALYS de l’intégralité de ses demandes, moyens, fins ou conclusions plus amples et/ou contraires formulées à l’encontre de la société MONTHIEU RETAIL et de voir condamner la société MERCIALYS à lui payer la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle expose qu’outre des circonstances particulières (gilets jaunes puis crise du COVID), elle s’est rendue compte que la fréquentation du Centre Commercial de MONTHIEU était finalement très en deçà des prévisions qui lui avaient été communiquées, de sorte que le montant du loyer commercial apparaissait disproportionné par rapport à la valeur locative réelle des locaux. Elle déclare que, par jugement du 2 juin 2021, le Tribunal de commerce de SAINT-ETIENNE a prononcé l’ouverture d’une procédure de sauvegarde à l’encontre de la société MONTHIEU RETAIL et que la société MERCIALYS, pourtant informée de l’ouverture de la procédure, n’a pas déclaré sa créance au passif. Elle indique que le même tribunal a mis fin à la procédure de sauvegarde par jugement du 14 décembre 2022 et que la société MERCIALYS a entretenu la société MONTHIEU RETAIL dans la perspective d’un accord qu’elle n’a finalement jamais régularisé, contribuant

par son attitude à augmenter la dette de son locataire. Elle estime que toutes les sommes échues avant le 2 juin 2022 sont inopposables tant à la société MONTHIEU RETAIL qu’à Monsieur [P] [M], de sorte qu’aucune condamnation ne peut intervenir de ce chef. Elle soutient que l’article L. 622-28 du Code de commerce prévoit que le jugement d’ouverture arrête le cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que de tous intérêts de retard et majoration, de sorte que la société MERCIALYS ne peut solliciter une quelconque condamnation au titre d’intérêts légaux et conventionnels ainsi que de tous intérêts de retard et majorations échus à compter du 2 juin 2022. Elle souligne le fait que la société MERCIALYS ne produit aucun justificatif quant aux provisions sur charge appelées et surtout aucune régularisation de charge, et que les stipulations visées par le Bailleur, qui évaluent à l’avance de façon forfaitaire la somme qu’aura à payer une partie en cas d’inexécution de ses obligations s’analysent en une clause pénale, laquelle peut être modérée par le Juge lorsqu’elle est manifestement excessive.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est, toutefois, pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un contrat de bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon les stipulations du bail commercial conclu le 3 octobre 2017,  » il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, fraction de terme ou rappel de loyer dû après une fixation amiable ou judiciaire, dépôt de garantie ou son complément, ou fonds de roulement ou leurs compléments, indemnité d’occupation due en cas de maintien dans le local dans les termes de l’article L 145-28 du Code de commerce ou de l’article 1240 du Code civil, charges, travaux, impôts, taxes et redevances, accessoires, intérêts et pénalités, contributions au fonds marketing, indemnités forfaitaires, coût des commandements, sommations et mises en demeure, à leur échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des charges et conditions du bail et de ses annexes et plus particulièrement à défaut d’exploitation continue du local dans les termes du bail et ses annexes, et plus généralement toutes sommes qui viendrait à être due par le preneur au bailleur à quelque titre que ce soit et un mois après une mise en demeure ou un commandement et/ou une sommation demeuré(e) totalement ou partiellement infructueux(se), le bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et ce, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus. Compétence est en tant que de besoin attribuée au Magistrat des Référés du lieu de situation du Centre Commercial, pour constater le manquement, le jeu de la présente clause et ordonner l’expulsion du preneur « .

Un commandement de payer les loyers a été signifié à la société MONTHIEU RETAIL le 6 juin 2024 pour la somme principale de 153 706,73 euros, arrêtée au 30 mai 2024, terme du deuxième trimestre 2024 inclus.

Le preneur, en ne réglant pas l’intégralité de la somme, ne s’est pas libéré du montant de la dette dans le délai d’un mois. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 juillet 2024.

La société MONTHIEU RETAIL doit quitter les lieux dès la signification de la présente décision. À défaut, son expulsion sera ordonnée.

Sur les demandes de provision

En application des dispositions du second alinéa de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il n’est pas sérieusement contestable que la société MONTHIEU RETAIL est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés.

Selon les deux premiers alinéas de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Au vu du décompte produit, les loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés au 28 novembre 2024, terme du quatrième trimestre 2024 inclus, s’élèvent à 167 766,99 euros, déduction faite de la somme de 11 599,27 euros facturée au titre de pénalités. Il convient de constater que les décomptes ne font apparaître que les sommes dues depuis le 2 juin 2021, date du jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde par le Tribunal de commerce de SAINT-ETIENNE à l’encontre de la société MONTHIEU RETAIL, de sorte que ces créances sont dues.

Il convient donc de condamner la société MONTHIEU RETAIL à payer à la société MERCIALYS la somme provisionnelle de 167 766,99 euros, arrêtée au 28 novembre 2024, terme du quatrième trimestre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal augmenté de cinq points (taux contractuel) à compter du commandement de payer les loyers en date du 6 juin 2024 sur la somme de 153 706,73 euros et sur le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

L’article 23.2.1 du bail stipule qu’à défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du bail, et notamment des loyers, charges et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l’envoi par le bailleur d’une lettre de rappel consécutive à cette défaillance, comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant desdites sommes dues sera majoré de plein droit de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire et irrévocable.

Il ressort des pièces de la procédure que la société MERCIALYS a signifié un commandement de payer resté infructueux. Il n’est pas sérieusement contestable que l’application de la clause pénale susvisée est claire et précise et ne nécessite aucune interprétation. Le règlement de la clause pénale intervenant par suite de la mise en application d’une clause contractuelle librement acceptée qui tend à sanctionner un manquement d’une partie à ses obligations contractuelles, dès lors que la société MONTHIEU RETAIL est défaillante dans celle du paiement de son loyer, elle est donc redevable dans la limite du montant prévu au contrat de la somme de 16 776,70 euros.

En outre, le maintien dans les lieux de la société MONTHIEU RETAIL, en dépit de la résiliation du bail, cause au bailleur un préjudice financier incontestable puisqu’il ne peut tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer. Ce dommage doit par conséquent être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle.

Si la société MERCIALYS sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme trimestrielle correspondant au dernier loyer trimestriel exigible majoré de 50 % ainsi qu’aux provisions sur charges et TVA, en application des dispositions contractuelles liant les parties, force est de constater que ces dispositions sont assimilables à une clause pénale, susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil, et de donner lieu à modération par le juge du fond.

Il convient de condamner la société MONTHIEU RETAIL à payer à la société MERCIALYS une indemnité d’occupation trimestrielle provisionnelle égale au montant du loyer en cours, charges comprises, à savoir 12330,52 euros, exigible à compter du 1er janvier 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs.

Par ailleurs, il convient de considérer que les dispositions contractuelles prévoyant la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts, le remboursement des franchises et réductions de loyer consenties, la pénalité de 197 euros par jour jusqu’à parfait paiement ainsi que l’indemnité de relocation et les pénalités contractuelles de 2/365ème du dernier loyer, constituent une nouvelle fois une clause pénale susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil, qu’il n’appartient pas au Juge des référés d’apprécier.

En revanche, conformément à l’article 1342-2 du Code civil et à l’article 23.2.2 du contrat de bail, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière.

En application de l’article 491 et 696 du Code de procédure civile, la défenderesse est condamnée aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et à payer à la demanderesse la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 695 du code de procédure civile, le coût de l’assignation est nécessairement compris dans les dépens sans qu’il soit besoin de le préciser.

Le juge des référés,

CONSTATE la résiliation du bail liant la société MERCIALYS à la société MONTHIEU RETAIL pour défaut de paiement des loyers et ce à compter du 7 juillet 2024 ;

DIT que la société MONTHIEU RETAIL doit quitter les lieux dans les 8 jours de la signification de la présente ordonnance ;

A défaut de départ volontaire, ORDONNE son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE la société MONTHIEU RETAIL à payer à la société MERCIALYS les sommes provisionnelles suivantes :

– 167 766,99 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 30 novembre 2024, terme du quatrième trimestre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du 6 juin 2024 sur la somme de 153 706,73 euros et sur le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance ;
– 16 776,70 euros à titre de provision à valoir sur le montant de la clause pénale;
– Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la libération complète des lieux par la remise des clés;
– 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société MERCIALYS du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la société MONTHIEU RETAIL aux dépens comprenant le coût du commandement de payer de 395,52 euros.

LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE
Céline TREILLE Alicia VITELLO

Grosse + Copie :
Me CHAPUIS
Me PINEAU-BRAUDEL
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– DOSSIER
Le 30 Janvier 2025