[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [I] [T] [Z]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Christian PAUTONNIER

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07429 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RXF

N° MINUTE :
6

JUGEMENT
rendu le 29 janvier 2025

DEMANDERESSE
SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ROMI, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0159

DÉFENDEUR
Monsieur [I] [T] [Z], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection
assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 29 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07429 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RXF

Par bail du le 1er juin 2007, la société SCI ROMI a donné à bail à M. [I] [T] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer de 535 € charges comprises, avec loyer payable au 1er de chaque mois.

Les échéances de loyer et de charges n’étant pas régulièrement payées et malgré plusieurs courriers recommandés, un commandement de payer en date du 11 mars 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail, notifié à la CCAPEX le 5 avril 2024, a été délivré à M. [I] [T] [Z] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 7040 euros en principal et pour justifier de son assurance locative

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2024, la société SCI ROMI a assigné en référé M. [I] [T] [Z] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– voir constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges et non justification de l’assurance locative,
– voir, à défaut de libération volontaire des lieux et remise des clés, ordonner l’expulsion sans délai de M. [I] [T] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,
– voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril du défendeur,
– voir condamner M. [I] [T] [Z] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants de 9.600 €, échéance du mois de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal dès le commandement outre le surplus avec intérêts au taux légal à compter de la décision et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire, avec capitalisation des intérêts,
– voir condamner M. [I] [T] [Z] à fournir une assurance locative sous astreinte de 10 € par jour de retard à compter de la décision et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,
– voir condamner M. [I] [T] [Z] au paiment d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges et ce, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire avec remise des clés,
– voir condamner M. [I] [T] [Z] au paiement d’une somme de 800 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comportant le coût du commandement de payer de l’assignation et de la notification au préfet.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de PARIS le 5 août 2024.

A l’audience du 15 novembre 2024, la société SCI ROMI s’est référée à ses écritures en produisant un nouveau décompte réactualisant sa demande à 5870 €, échéance d’octobre incluse – un paiement de 5650 € étant intervenu le 25 septembre 2024.

Cité à étude, M. [I] [T] [Z] n’a pas comparu.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien-fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 5 avril 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 11 mars 2024 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

M. [I] [T] [Z] n’ayant pas réglé la dette de 7040 euros en principal dans les deux mois du commandement ni transmis une attestation d’assurance locative, il convient de juger, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 12 mai 2024.

M. [I] [T] [Z], non comparant, n’a émis aucune demande de délai tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire – étant précisé que d’après le décompte non contesté fourni aux débats, il n’avait pas procédé lors de l’audience au paiement de l’échéance de novembre à prendre en considération pour éventuellement accorder des délais même d’office. Il est ainsi constaté une absence de paiement constante depuis décembre 2023, mis à part un paiement de 5650 € intervenu le 25 septembre 2024, s’imputant donc sur les neuf impayés en date, mais non imputable sur les échéances postérieures, celles-ci étant non encore certaines, liquides et exigibles.

En l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [I] [T] [Z] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [I] [T] [Z], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort de l’audience que M. [I] [T] [Z] reste devoir à la société SCI ROMI une somme de 5870 euros au titre de son arriéré de loyers et charges, échéance d’octobre incluse.

Il convient en conséquence de condamner M. [I] [T] [Z] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sous réserve des échéances échues depuis le 12 mai 2024 comme indiqué ci-dessous, lesquels seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation le 12 mai 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et procès-verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [I] [T] [Z] au paiement de celle-ci.

Sur la demande d’assurance sous astreinte :

Le rapport des parties n’étant plus locatif à compter du 12 mai 2024, aucune base contractuelle ou légale n’impose à M. [I] [T] [Z] de souscrire une assurance locative. Il appartiendra à la SCI ROMI de souscrire une assurance locative quitte à en récupérer la charge auprès de l’intéressé.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande d’anatocisme :

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
En l’absence de disposition contractuelle ad hoc, la capitalisation des intérêts n’est point de droit.
En l’espèce, aucune clause du contrat de bail ne le prévoyant et aucune argumentation n’étant délivrée à l’appui de la demande, il y a lieu de rejeter la demande présentée par le requérant tendant à la capitalisation des intérêts.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [I] [T] [Z] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [I] [T] [Z] à payer la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiqueemnt par jugement réputé contradictoire à signifier et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE la SCI ROMI recevable à agir,

CONSTATE à compter du 12 mai 2024 la résiliation du bail conclu entre les parties le 1er juin 2007 relatif à l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 1],

CONDAMNE M. [I] [T] [Z] à payer à la SCI ROMI la somme de 5870 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 15 novembre 2024, date de l’audience, échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024, date du commandement de payer, outre les impayés dus postérieurement avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

ORDONNE l’expulsion de M. [I] [T] [Z], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, la SCI ROMI à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT QUE le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE M. [I] [T] [Z] à payer à la SCI ROMI une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

DEBOUTE la SCI ROMI du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE M. [I] [T] [Z] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

CONDAMNE M. [I] [T] [Z] à payer à la SCI ROMI la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT