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N° RG 24/58281 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NO6

N°: 6

Assignation du :
02 Décembre 2024

EXPERTISE[1]

[1] 2 copies exécutoires
+ 1 copie expert
délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 29 janvier 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.
DEMANDERESSE

La société OPTM, société par actions simplifiée
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Robert CORCOS, avocat au barreau de PARIS – #P0010

DEFENDERESSE

S.A.S.U. SOCIETE DE GESTION DE SITES ET DE RESTAURATION EN CONCESSION
[Adresse 7]
[Localité 8]

représentée par Maître Bastien MATHIEU, avocat au barreau de PARIS – #K0061

DÉBATS

A l’audience du 18 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties représentées, avons rendu la décision suivante ;

Par avenant signé le 21 avril 2016, le bailleur a consenti au renouvellement du contrat de bail pour une durée de neuf années, à compter du 1er juillet 2016 pour se terminer le 30 juin 2025, compte tenu des travaux envisagés par la copropriété.

Par acte extrajudiciaire notifié le 21 mai 2024, le bailleur a donné congé au preneur pour le 30 juin 2025, offrant de lui payer une indemnité d’éviction.

C’est dans ces conditions que par exploit délivré le 2 décembre 2024, la S.A.S. OPTM a fait citer la SOCIETE DE GESTION DE SITES ET DE RESTAURATION EN CONCESSION-GSR-Ciel de [Localité 11] devant le président de ce tribunal, statuant en référé, en désignation d’un expert afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, sollicitant le dépôt du rapport dans les deux mois de la saisine de l’expert et la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, la partie requérante maintient le bénéfice de son acte introductif d’instance et sollicite oralement le partage des frais d’expertise.

En réponse, la partie défenderesse formule ses protestations et réserves et s’oppose à la prise en charge par moitié de la consignation de l’expert ainsi qu’à sa condamnation aux frais de procédure.

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d’option ouvre droit au profit du locataire, d’une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, à une indemnité d’éviction dont le principe n’est pas discuté en l’espèce, et d’autre part, selon l’article L. 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à libération des locaux.

Il est ainsi justifié d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour recourir à une mesure d’expertise, qui sera ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.

Dès lors que les courriers du bailleur précisent qu’une discussion sur un maintien dans les lieux est envisageable jusqu’à la date de début des travaux, laquelle n’est pas précisée, il n’est pas justifié d’une urgence réelle nécessitant de contraindre l’expert à déposer son rapport dans un délai aussi limité que le délai de deux mois suivant sa saisine. Un tel délai ne sera donc pas ordonné.

Il y a lieu de mettre le coût de la consignation à la charge de la partie qui est requérante à la mesure d’expertise, tout comme les dépens en vertu de l’article 491 du code de procédure civile, la défenderesse n’étant pas restée silencieuse mais ayant sollicité un délai pour répondre à la proposition d’indemnité d’éviction, ce qui ne peut la rendre responsable de la présente procédure.

La demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée, le défendeur à une mesure d’instruction n’étant pas considéré comme partie succombante.

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d’expert :

Madame [G] [V]
[Adresse 4]
☎ :[XXXXXXXX01]

avec mission de :

– se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

– s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

– visiter les lieux donnés à bail, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés employés par le preneur dans ces locaux et sur ce fonds,

– Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :

a) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant ; valeur marchande déterminée selon la valeur locative du marché si celle-ci est supérieure à celle déterminée selon les usages de la profession),
b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels) ;

– Rechercher tous éléments permettant d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ;

– Déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er juillet 2025, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,

Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

– convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

– se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

– à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

o en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
o en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;
o en informant les parties, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

– au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnables ;
o fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
o rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Fixons à la somme de 6 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse auprès du Régisseur des Avances et Recettes du tribunal judiciaire de Paris pour le 31 mars 2025 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 29 novembre 2025 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Rejetons la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la partie demanderesse aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision est de droit revêtue de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 29 janvier 2025.

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Anne-Charlotte MEIGNAN

Service de la régie :
Tribunal de Paris, [Adresse 12]
☎ [XXXXXXXX03]
Fax [XXXXXXXX02]
✉ [Courriel 13]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :
IBAN : [XXXXXXXXXX09]
BIC : [XXXXXXXXXX015]
en indiquant impérativement le libellé suivant :
C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Madame [G] [V]

Consignation : 6 000 € par La société OPTM, société par actions simplifiée

le 31 Mars 2025

Rapport à déposer le : 29 Novembre 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise :
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, [Adresse 12].