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L’Essentiel : M. [Z] [W] et Mme [Y] [F] ont signé un bail commercial avec PIERRE & VACANCES MAEVA TOURISME EXPLOITATION pour un appartement à [Localité 6], d’une durée de neuf ans. En 2016, la société PV-CP CITY a demandé le renouvellement du bail, mais M. [Z] [W] et Mme [Y] [F] ont cédé le lot à M. [X] [V] et Mme [T] [U]. En 2018, un litige sur le montant du loyer a émergé, entraînant des assignations pour impayés. Actuellement, le tribunal a ordonné la clôture de l’instruction, avec une audience prévue pour mars 2025 pour examiner les demandes des parties.
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Contexte du Bail CommercialM. [Z] [W] et son épouse Mme [Y] [F] ont conclu un bail commercial avec la société PIERRE & VACANCES MAEVA TOURISME EXPLOITATION pour un appartement de la résidence [Localité 6], d’une durée de neuf ans, à compter du 27 décembre 2006. Le loyer annuel était fixé à 21 354,74 euros, hors taxes et charges. Changement de Propriétaire et Demande de RenouvellementLa société PV-CP CITY a succédé à PIERRE & VACANCES MAEVA TOURISME EXPLOITATION. Le 19 décembre 2016, elle a demandé le renouvellement du bail à partir du 1er janvier 2017, avec un nouveau loyer. Cependant, le 3 janvier 2017, M. [Z] [W] et Mme [Y] [F] ont cédé le lot à M. [X] [V] et Mme [T] [U]. Litige sur le Montant du LoyerLe 7 février 2018, PV-CP CITY a assigné M. [Z] [W] et Mme [Y] [F] pour fixer le loyer du bail renouvelé à 10 800 euros. Le 10 mars 2022, le juge a fixé le loyer à 17 828 euros. En octobre 2022, PV-CP CITY a informé M. [X] [V] et Mme [T] [U] d’un solde négatif de 28 982,21 euros à régulariser. Refus de Renouvellement et AssignationLe 1er juin 2023, M. [X] [V] et Mme [T] [U] ont assigné PV-CP CITY, demandant la résiliation du bail pour faute grave en raison d’impayés de loyers. Ils ont également réclamé 89 945 euros pour loyers impayés, ainsi qu’une indemnité de 5 000 euros. Arguments des PartiesM. [X] [V] et Mme [T] [U] soutiennent que le jugement du 10 mars 2022 leur est inopposable, car ils n’étaient pas représentés lors de l’instance. Ils affirment que le principe du contradictoire n’a pas été respecté. De son côté, PV-CP CITY demande le déboutement des demandes des bailleurs et réclame une indemnité d’éviction. Décisions et Procédures en CoursLe tribunal a ordonné la clôture de l’instruction et a renvoyé l’affaire à une audience ultérieure. PV-CP CITY a demandé la désignation d’un expert pour évaluer l’indemnité d’éviction, tandis que M. [X] [V] et Mme [T] [U] ont contesté cette demande, soulignant qu’une expertise était déjà en cours. Prochaines ÉtapesLe tribunal a prévu une audience de mise en état pour le 5 mars 2025, où les parties devront présenter leurs observations sur l’impact de l’instance en cours concernant l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation. Une mesure de médiation sera également envisagée. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la portée de l’article L.145-14 du Code de commerce concernant l’indemnité d’éviction ?L’article L.145-14 du Code de commerce stipule que « le preneur a droit à une indemnité d’éviction lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial ». Cette indemnité est destinée à compenser le préjudice subi par le preneur en raison de la perte de son droit au bail. En l’espèce, M. [X] [V] et Mme [T] [U] ont exercé leur droit d’option en refusant le renouvellement du bail, ce qui a conduit la société PV-CP CITY à demander une indemnité d’éviction. Il est important de noter que l’indemnité d’éviction doit être évaluée en tenant compte de la valeur locative des locaux loués, ainsi que des pertes de revenus que le preneur pourrait subir en raison de la cessation de son activité. Ainsi, la société PV-CP CITY a le droit de demander une évaluation de cette indemnité, conformément aux dispositions de l’article L.145-14, et de solliciter la désignation d’un expert pour en déterminer le montant. Comment le principe du contradictoire est-il appliqué dans le cadre des baux commerciaux ?Le principe du contradictoire est un fondement essentiel du droit procédural, garantissant que chaque partie a la possibilité de présenter ses arguments et de répondre à ceux de l’autre partie. Selon l’article 14 du Code de procédure civile, « les parties doivent être en mesure de discuter de toutes les questions de fait et de droit ». Dans le cas présent, M. [X] [V] et Mme [T] [U] soutiennent que le jugement du 10 mars 2022, qui a fixé le loyer, leur est inopposable car ils n’étaient pas représentés lors de cette instance. Ils affirment que le principe du contradictoire n’a pas été respecté, ce qui pourrait entraîner l’annulation du jugement en question. Il est crucial que les parties soient informées de toutes les procédures les concernant, notamment lorsqu’il s’agit de décisions qui peuvent affecter leurs droits. Si M. [Z] [W] et Mme [Y] [F] ont été assignés alors que M. [X] [V] et Mme [T] [U] étaient déjà les nouveaux propriétaires, cela soulève des questions sur la validité de la procédure et sur le respect du droit à un procès équitable. Quelles sont les conséquences d’un jugement inopposable dans le cadre d’un bail commercial ?Lorsqu’un jugement est déclaré inopposable à une partie, cela signifie que cette partie n’est pas liée par les effets de ce jugement. Selon l’article 15 du Code de procédure civile, « le jugement ne peut être opposé qu’à ceux qui ont été parties à l’instance ». Dans cette affaire, si le tribunal reconnaît que M. [X] [V] et Mme [T] [U] n’étaient pas parties à l’instance lors du jugement du 10 mars 2022, cela pourrait avoir des conséquences significatives. En effet, ils pourraient contester le montant du loyer fixé par ce jugement et demander que le loyer soit déterminé selon les dispositions légales applicables, notamment en tenant compte de l’indexation. De plus, cela pourrait également affecter les demandes de la société PV-CP CITY concernant les arriérés de loyer, car si le loyer n’est pas valide, les demandes de paiement pourraient être considérées comme infondées. En conséquence, la reconnaissance de l’inopposabilité du jugement pourrait entraîner une réévaluation des droits et obligations des parties dans le cadre du bail commercial. Quels sont les recours possibles en cas de non-respect des obligations contractuelles dans un bail commercial ?En cas de non-respect des obligations contractuelles, les parties peuvent envisager plusieurs recours. Selon l’article 1217 du Code civil, « la partie envers laquelle l’obligation n’a pas été exécutée peut, à son choix, demander l’exécution forcée en nature, ou la résolution du contrat ». Dans le contexte de ce litige, M. [X] [V] et Mme [T] [U] demandent la résiliation du bail pour faute grave de la société PV-CP CITY en raison des impayés de loyers. Ils peuvent également demander des dommages-intérêts pour le préjudice subi. Il est également possible de solliciter une mesure conservatoire, comme une saisie des biens de la société locataire, pour garantir le paiement des sommes dues. Enfin, les parties peuvent également envisager de recourir à la médiation pour tenter de résoudre le litige à l’amiable, ce qui pourrait permettre d’éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse. Ainsi, les recours en cas de non-respect des obligations contractuelles dans un bail commercial sont variés et dépendent des circonstances spécifiques de chaque affaire. |
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] C.C.C.F.E.
délivrées le :
à Me TRAESCH (E1219)
Me RIGLET (P0008)
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18° chambre
2ème section
N° RG 23/08005 –
N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7ND
N° MINUTE : 2
Assignation du :
01 Juin 2023
JUGEMENT
rendu le 29 Janvier 2025
DEMANDEURS
Monsieur [X] [V]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Madame [T] [U]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentés par Me Bruno TRAESCH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1219
DÉFENDERESSE
S.A.S. PV-CP CITY (RCS de PARIS n°513 635 987)
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Maître Philippe RIGLET de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0008
Décision du 29 Janvier 2025
18° chambre 2ème section
N° RG 23/08005 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7ND
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Sabine FORESTIER, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.
DÉBATS
A l’audience du 20 Novembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à dispostion au greffe le 29 janvier 2025
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
en premier ressort
Selon acte sous seing privé non daté, M. [Z] [W] et son épouse Mme [Y] [F] ont donné à bail commercial à la société PIERRE & VACANCES MAEVA TOURISME EXPLOITATION le lot n°1191 (appartement n° B1514) de la résidence dénommée [Localité 6] située à [Adresse 5], pour une durée de neuf années du 27 décembre 2006 au 30 septembre 2016, l’exercice d’une activité de «RESIDENCE DE TOURISME » ou « d’hébergement de loisirs à gestion intégrée » et un loyer de 21 354,74 euros, hors taxes et hors charges.hors taxes et hors charges.
La société PV-CP CITY est venue aux droits de la société PIERRE & VACANCES MAEVA TOURISME EXPLOITATION.
Par acte d’huissier de justice signifié le 19 décembre 2016, la société PV-CP CITY a sollicité de M. [Z] [W] et son épouse Mme [Y] [F] le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2017 moyennant un nouveau loyer.
Le 3 janvier 2017, M. [Z] [W] et son épouse Mme [Y] [F] ont cédé le lot n°1191 à M. [X] [V] et Mme [T] [U].
Par assignation signifiée le 07 février 2018, la société PV-CP CITY a assigné M. [Z] [W] et son épouse Mme [Y] [F] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Paris afin de voir fixer le montant annuel du loyer du bail renouvelé à la somme de 10 800 euros, hors taxes et hors charges.
Selon acte d’huissier de justice signifié le 02 mars 2022, M. [X] [V] et Mme [T] [U] ont informé la société PV-CP CITY qu’ils exerçaient leur droit d’option et refusaient le renouvellement du bail en lui offrant le versement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L.145-14 du code de commerce.
Décision du 29 Janvier 2025
18° chambre 2ème section
N° RG 23/08005 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7ND
Par jugement rendu le 10 mars 2022, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer annuel du bail consenti par M. [Z] [W] et son épouse Mme [Y] [F] pour le lot n°1191-01 (nouveau numéro du lot 1191) et renouvelé au 1er janvier 2017, à la somme de 17 828 euros.
Par lettre en date du 03 octobre 2022, la société PV-CP CITY a informé M. [X] [V] et Mme [T] [U], d’une part, que la prochaine échéance de loyer du 30 septembre 2022 tiendrait compte du nouveau montant du loyer et, d’autre part, que l’application rétroactive du nouveau montant du loyer à compter du 1er janvier 2017 faisait apparaître un solde de négatif de 28 982,21 euros à régulariser sur les prochaines factures de loyer selon décompte joint.
C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice signifié le 1er juin 2023, M. [X] [V] et Mme [T] [U] ont assigné la société PV-CP CITY à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.
Dans leurs dernières conclusions (conclusions n°1 notifiées par voie électronique le 14 septembre 2023), M. [X] [V] et Mme [T] [U] demandent au tribunal de :
– résilier pour faute grave de la société PV-CP CITY le bail commercial relatif au lot n°1191-01, en raison des impayés de loyers récurrents et graves ;
– condamner la société PV-CP CITY à leur régler au titre des loyers impayés la somme de 89 945 euros, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation en référé du 18 novembre 2022.
– condamner la société PV-CP CITY à leur régler la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Au visa des articles 14 et 15 du code de procédure civile, M. [X] [V] et Mme [T] [U] soutiennent que la société PV-CP CITY ne peut appliquer le loyer fixé par le jugement du 10 mars 2022, car ils n’étaient pas représentés à l’instance et le jugement leur est en conséquence inopposable. Ils précisent que ce sont M. [Z] [W] et son épouse Mme [Y] [F] qui ont été assignés le 07 février 2018 alors qu’ils n’étaient plus propriétaires depuis le 03 janvier 2017. Ils soutiennent que le principe du contradictoire n’a pas été respecté et qu’ils n’ont donc pu être représentés à l’instance et participer à l’expertise. Ils en concluent que le loyer du bail renouvelé doit être fixé au loyer indexé et que la société PV-CP CITY doit être condamnée à payer les arriérés de loyer. M. [X] [V] et Mme [T] [U] soutiennent enfin que c’est de mauvaise foi que la société PV-CP CITY invoque un jugement qu’elle sait leur être inopposable et que la dette de loyer est inacceptable pour deux bailleurs particuliers. Ils considèrent en conséquence que la résiliation judiciaire du bail pour faute du preneur doit être prononcée.
Dans ses dernières conclusions (conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 07 décembre 2023), la société PV-CP CITY demande au tribunal de :
– débouter les demandeurs de leurs demandes au titre des loyers ;
– débouter les demandeurs de leur demande de résiliation du bail commercial et d’expulsion de la société locataire ;
– condamner les demandeurs à lui verser une indemnité d’éviction ;
– désigner tel expert qu’il lui plaira avec mission de donner son avis sur l’indemnité d’éviction conformément à l’article L.145-14 du code de commerce et dire que l’expert devra écarter les données chiffrées des années 2020 et 2021 ;
Décision du 29 Janvier 2025
18° chambre 2ème section
N° RG 23/08005 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7ND
– fixer l’indemnité due par le preneur depuis le 1er janvier 2017 à la valeur locative des locaux loués ;
– débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes ;
– condamner les demandeurs à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
– suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir et la résiliation du bail.
La société PV-CP CITY soutient qu’il n’est pas démontré qu’elle avait été informée du changement de bailleur avant l’introduction de la procédure devant le juge des loyers commerciaux. Elle expose qu’à la suite du jugement du 10 mars 2022 fixant le loyer à la somme de 17 828 euros à compter du 1er janvier 2017 alors que le loyer s’élevait à la somme de 25 108,46 euros au 30 septembre 2016, elle a établi un décompte faisant apparaître que les bailleurs étaient redevables de la somme de 28 982,21 euros au titre de la restitution du loyer trop perçu. Elle précise que le loyer exigible au 30 septembre 2022 s’élevait à la somme de 18 600,84 euros en application du jugement et qu’il était insuffisant pour compenser l’intégralité de la somme due par les bailleurs qui doivent encore lui restituer la somme de 10 581,97 euros. La société PV-CP CITY considère que les bailleurs ne peuvent sans incohérence, d’une part, soutenir que la procédure en fixation du loyer de renouvellement ne leur est pas opposable, impliquant une prescription de l’action en fixation du loyer depuis le 1er janvier 2019, et d’autre part, exercer leur droit d’option en mars 2022. Elle soutient de plus que les bailleurs ayant manifesté leur volonté de mettre fin au bail en refusant le renouvellement, leur demande de résiliation apparaît sans objet et en contradiction avec la procédure introduite devant le juge des référés de désignation d’un expert pour la fixation de l’indemnité d’éviction qui lui est due.
Reconventionnellement, sur le fondement de l’article L. 145-14 du code de commerce, la société PV-CP CITY invoque avoir droit à une indemnité d’éviction compte tenu de l’exercice par les bailleurs de leur droit d’option qui a mis fin au bail au 1er janvier 2017 et sollicite la désignation d’un expert pour en évaluer le montant.
Par ordonnance en date du 08 décembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire et l’a renvoyée à l’audience à juge unique du 20 novembre 2024 à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 29 janvier 2025.
Il ressort du répertoire général que le tribunal judiciaire est saisi d’un litige RG n°24/3458 qui oppose la société PV-CP CITY, demanderesse, à plusieurs bailleurs, défendeurs et propriétaires de biens et droits immobiliers dans la résidence dénommée [Adresse 7] située à [Adresse 5], dont M. [X] [V] et Mme [T] [U].
Selon les conclusions échangées par les parties dans le cadre de cette instance, après l’exercice par M. [X] [V] et Mme [T] [U] de leur droit d’option le 02 mars 2022 pour le bail du lot n°1191-01 et eu égard au rapport d’expertise de M. [C], expert désigné par le juge des référés, la société PV-CP CITY demande la condamnation de ceux-ci à lui verser une indemnité d’éviction et sollicite en outre la fixation de l’indemnité d’occupation qu’elle serait tenue de leur verser.
Ainsi, dans la présente instance, la société PV-CP CITY sollicite la désignation d’un expert pour l’évaluation de l’indemnité d’éviction qui lui serait due par M. [X] [V] et Mme [T] [U] et la fixation de l’indemnité d’occupation qu’elle leur devrait alors qu’une telle expertise aurait déjà eu lieu et qu’une instance serait déjà en cours à ce sujet, ce qu’elle ne pouvait ignorer.
M. [X] [V] et Mme [T] [U], qui ont constitué avocat dans cette instance parallèle, ne pouvait également l’ignorer.
Dans ces conditions, il y a lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et le renvoi de l’affaire à la mise en état afin de permettre aux parties de donner leurs observations à ce sujet.
En outre compte tenu de la nature du litige, les parties devront donner leur avis sur une mesure de médiation.
Les dépens seront réservés.
le tribunal statuant à juge unique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture ;
Ordonne le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état du 05 mars 2025 à 11 h 00 (salle 4.24), avec présence obligatoire des avocats, pour :
– conclusions des parties complétées sur l’incidence, sur la présente instance, de l’instance RG n°24/3458 en demande de fixation de l’indemnité d’éviction qui serait due par M. [X] [V] et Mme [T] [U] à la société PV-CP CITY et de l’indemnité d’occupation qui serait due par la société PV-CP CITY à M. [X] [V] et Mme [T] [U] après l’exercice par M. [X] [V] et Mme [T] [U] de leur droit d’option le 02 mars 2022 pour le bail du lot n°1191-01;
– avis des parties sur une mesure de médiation ;
– fixation de la date de clôture et de la date de plaidoirie (une place étant réservée à l’audience de plaidoirie du 24 septembre 2025 à 14 h 15) ;
Réserve les dépens.
Fait et jugé à Paris le 29 Janvier 2025
Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Sabine FORESTIER
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