[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [V] [C]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06778 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MSF

N° MINUTE :
4

JUGEMENT
rendu le 29 janvier 2025

DEMANDERESSE
S.A. SEQENS, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDERESSE
Madame [V] [C], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection
assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 29 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06778 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MSF

Par contrat du 4 mars 2009, la société SEQENS a donné à bail à Mme [V] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un montant de 465, 96 € et 102, 01 € de charges, ainsi qu’un emplacement de stationnement n° 29.

Les échéances de loyer et de charges n’étant pas régulièrement payées et malgré plusieurs courriers recommandés, un commandement de payer en date du 8 décembre 2023 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [V] [C] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 1580, 35 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, la société SEQENS a assigné en référé Mme [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,
– ordonner l’expulsion sans délai de Mme [V] [C] ainsi que de tous occupants de son chef de l’appartement et de l’emplacement de stationnement avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,
– ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril du défendeur,
– condamner Mme [V] [C]au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants de 1996, 50 €, avec intérêts au taux légal dès le commandement outre le surplus avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
– condamner Mme [V] [C] au paiment à compter du 09 février 2024 d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de 25% et des charges et ce, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la reprise effective des lieux,
– condamner Mme [V] [C] au paiement d’une somme de 500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comportant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 3] le 11 juillet 2024.

A l’audience du 15 novembre 2024, le conseil de la société SEQENS s’est référée à ses écritures en produisant un nouveau décompte au 31 octobre 2024 réactualisant sa demande à 3139, 70 €.
Il a indiqué que le versement du loyer courant n’avait pas été repris, le dernier paiement du 4 octobre ne couvrant pas l’intégralité de l’échéance, et s’est opposé à tout délai.

Mme [V] [C] a fait une proposition de règlement de 100 €/mois sur 36 mois. Elle présente un contrat de travauil en CDD pour un salaire de 2000 € brut. Elle indique avoir été victime d’un AVC emportant arrêt de travail en 2022, avant un licenciement économique en 2023. Elle affirme vivre seule avec deux enfants à charge et n’avoir pas payé entièrement les loyers à cause des frais de scolarité de sa fille, faisant ainsi échec à un premier échéancier amiable. Elle indique avoir fait une demande au FSL le 23/10/2024.

I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 11 décembre 2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail

Sur la clause résolutoire :

Le commandement de payer délivré le 8 décembre 2023 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Mme [V] [C] n’ayant pas réglé la dette de 1580, 35 euros en principal dans les deux mois du commandement, il convient de juger, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 9 février 2024.

Sur la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

D’après le décompte non contesté fourni aux débats et de l’aveu même de la défenderesse, il apparait que Mme [V] [C], malgré ses efforts ponctuel de paiement , notamment en septembre, n’avait pas procédé lors de l’audience au paiement de l’échéance à terme échue d’octobre, ce qui, selon le texte précité, est une condition impérative au pouvoir du juge d’octroyer des délais de paiement.

La demande en délais ne peut donc qu’être rejetée.

Mme [V] [C] n’ayant pas réglé sa dette locative dans les deux mois du commandement, on ne peut que constater que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 9 février 2024 et que la locataire se trouve donc sans droit ni titre.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de Mme [V] [C] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [V] [C], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort de l’audience que Mme [V] [C] reste devoir à la société SEQENS la somme non contestée de 3139, 70 euros au titre de son arriéré de loyers et charges, échéance d’octobre 2024 comprise.

Il convient en conséquence de condamner Mme [V] [C] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sous réserve des échéances échues depuis le 9 février 2024 comme indiqué ci-dessous, lesquels seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation le 12 mai 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et procès-verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [V] [C] au paiement de celle-ci.

Il ne convient pas de majorer ce montant au regard du loyer courant, la société SEQENS ne faisant état d’aucun préjudice spécifique au titre de l’occupation prolongée.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [V] [C] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer du 8 décembre 2023.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner Mme [V] [C] à payer la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE la société SEQENS recevable à agir ,

CONSTATE à compter du 9 février 2024 la résiliation du bail conclu entre les parties le 4 mars 2009, relativement à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1],

CONDAMNE Mme [V] [C] à payer à la société SEQENS la somme de 3139, 70 euros au titre des loyers et charges dus, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les impayés dus postérieurement avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

ORDONNE l’expulsion de Mme [V] [C], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT QUE le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE Mme [V] [C] à payer à la société SEQENS l’indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE Mme [V] [C] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 décembre 2023,

CONDAMNE Mme [V] [C] à payer à la société SEQENS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT