Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 28 janvier 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 24/01261 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQC5

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 17 décembre 2024 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C. HEJEG
dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 1]

représentée par Maître Elodie DANA-ABIKER de l’AARPI COVER AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : L295, substituée lors de l’audience par Maître Marion ROUJEAU, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E2126

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Madame [G] [Z], entrepreneur individuel
demeurant [G] COIFFURE – [Adresse 4] – [Localité 3]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE
D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

Par acte délivré le 13 novembre 2024, la SC HEJEG, propriétaire de locaux commerciaux situés à [Localité 3], donnés à bail à Madame [G] [Z] entrepreneur individuel, a assigné en référé cette dernière devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, des articles 1103, 1343-2 et 1728 du code civil et de l’article L.145-41 du code de commerce, aux fins de :
– Constater la résiliation de plein droit du bail commercial ayant pour objet le local commercial situé au [Adresse 4] à [Localité 3] à compter du 7 mai 2024,
– Juger que Madame [G] [Z] entrepreneur individuel est occupante sans droit ni titre du local commercial à compter de cette date et ordonner qu’elle libère les lieux et remette les clefs à la SC HEJEG à compter de la notification de la décision à intervenir,
– A défaut, ordonner l’expulsion de Madame [G] [Z] entrepreneur individuel ainsi que de tout occupant de son chef des locaux loués, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,
– Juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
– Condamner Madame [G] [Z] entrepreneur individuel à payer par provision :
* 3.826,90 euros au titre des loyers impayés,
* 124 euros au titre des provisions de charges impayées,
* 98,76 euros au titre de la CRL,
* une indemnité d’occupation égale au loyer en cours, aux provisions pour charge et à la CRL correspondante, calculé prorata temporis depuis le 7 juin 2024 jusqu’à justification de la libération effective des lieux,
* des intérêts de retard calculés jusqu’au paiement complet des sommes dues, calculés sur la base du taux d’intérêt légal applicable, et ordonner la capitalisation des intérêts échus,
* 154,42 euros au titre du commandement de payer du 7 mai 2024,
– Juger que le dépôt de garantie restera acquis à la SC HEJEG,
– Condamner Madame [G] [Z] entrepreneur individuel à supporter les frais de reconstruction du mur de séparation des lots 752 et 751,
– Condamner Madame [G] [Z] entrepreneur individuel au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SC HEJEG expose que :
– par acte authentique du 24 janvier 2001, la SC HEJEG a acquis la pleine propriété d’un local commercial lot 752 situé au [Adresse 4] à [Localité 3], loué par un bail initial conclu par acte sous seing privé du 28 septembre 1977, régulièrement renouvelé et cédé,
– par acte authentique du 29 août 2007, Madame [G] [Z] entrepreneur individuel a acquis le fonds de commerce ainsi que le droit au bail,
– par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 24 octobre 2012, cette dernière a sollicité le renouvellement du contrat de bail, que lui a consenti en retour le bailleur, la SC HEJEG, moyennant un loyer annuel révisable de 7.300 euros, soit la somme de 1.825 euros payable trimestriellement,
– le dernier montant du loyer en date était fixé à la somme de 1.913,45 euros par trimestre, hors charges et hors contribution annuelle sur les revenus locatifs,
– Madame [G] [Z] entrepreneur individuel ayant cessé tout règlement depuis le 1er janvier 2024, la SC HEJEG lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 mai 2024, réclamant la somme en principal de 4.049 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 mai 2024, qui est demeuré infructueux.

A l’audience du 17 décembre 2024, la SC HEJEG, représentée par son conseil substitué, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation, actualisant oralement le montant de la dette locative à la hausse et de manière non contradictoire.

Bien que régulièrement assignée, Madame [G] [Z] entrepreneur individuel n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SC HEJEG justifie, par la production du bail commercial initial du 28 septembre 1977 conclu entre Madame [L] et Madame [I] et de son dernier renouvellement du 25 août 1995 entre Madame [V] et Madame [D], de la vente du local commercial du 24 janvier 2001 par Madame [V] au profit de la SC HEJEG, de la vente du fonds artisanal du 29 août 2007 de Madame [D] au profit de Madame [Z], du commandement de payer délivré le 7 mai 2024 et du décompte arrêté au 2ème trimestre 2024 inclus, que sa locataire, Madame [G] [Z] entrepreneur individuel, a cessé de payer ses loyers.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement à payer demeuré infructueux.

La SC HEJEG a fait délivrer à Madame [G] [Z], entrepreneur individuel, un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce le 7 mai 2024 d’avoir à payer la somme, en principal, de 4.049,66 euros au titre des loyers et charges impayés au 2ème trimestre 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 7 mai 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 8 juin 2024.

L’obligation de Madame [G] [Z] entrepreneur individuel de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de Madame [G] [Z] entrepreneur individuel causant un préjudice à la SC HEJEG, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 8 juin 2024.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SC HEJEG sollicite la condamnation de Madame [G] [Z] entrepreneur individuel à lui payer les sommes provisionnelles de :
– 3.826,90 euros au titre des loyers impayés,
– 124 euros au titre des provisions de charges impayées,
– 98,76 euros au titre de la CRL,
-154,42 euros au titre du commandement de payer du 7 mai 2024.

Par conséquent et au regard des pièces versées au débat, Madame [G] [Z] entrepreneur individuel sera condamnée à payer à la SC HEJEG, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au 2ème trimestre 2024 inclus, la somme non sérieusement contestable de 4.049,66 euros (3.826,90 + 124 + 98,76).

En revanche, le coût du commandement de payer sera traité dans les dépens.

Enfin, la demande de conservation du dépôt de garantie destinée à couvrir les réparations locatives s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la clause pénale

La SC HEJEG sollicite également la condamnation de Madame [G] [Z] entrepreneur individuel à lui payer des intérêts de retard calculés jusqu’au paiement complet des sommes dues, calculés sur la base du taux d’intérêt légal applicable, et ordonner la capitalisation des intérêts échus.

Mais, les pénalités contractuelles s’analysant comme une clause pénale étant susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présentent pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de condamnation à supporter les frais de reconstruction du mur mitoyen

La SC HEJEG sollicite la condamnation de Madame [G] [Z] entrepreneur individuel à supporter les frais de reconstruction du mur de séparation des lots 752 et 751.

Or, force est de constater que la SC HEJEG ne produit pas au débat de pièce justifiant d’une obligation non sérieusement contestable pesant sur Madame [G] [Z], entrepreneur individuel, à supporter ces frais, dont le montant n’est de surcroît pas déterminé.

Par conséquent, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Madame [G] [Z] entrepreneur individuel qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 7 mai 2024.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [G] [Z] entrepreneur individuel succombante, elle sera condamnée à payer à SC HEJEG la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 8 juin 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [G] [Z] entrepreneur individuel et de tous occupants de son chef des lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 3] avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Madame [G] [Z] entrepreneur individuel, à compter de la résiliation du bail, au 8 juin 2024, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE Madame [G] [Z] entrepreneur individuel à payer à la SC HEJEG l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [G] [Z] entrepreneur individuel à payer à la SC HEJEG la somme provisionnelle de 4.049,66 euros, correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au 2ème trimestre 2024 inclus ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande fondée sur la clause pénale du bail ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à supporter les frais de reconstruction du mur mitoyen ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Madame [G] [Z] entrepreneur individuel à payer à la SC HEJEG la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [Z] entrepreneur individuel aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 28 janvier 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,