Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 28 janvier 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 24/00314 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P65I

PRONONCÉE PAR

Virginie BOUREL, Vice-Présidente,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 20 décembre 2024 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. CAPO
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Morgane GRÉVELLEC, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E2122

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. JMGBAIE
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Carole VANDERLYNDEN, avocate postulante au barreau de l’ESSONNE et par Maître Luc MASSON, demeurant [Adresse 3], avocat plaidant au barreau de ROUEN

DÉFENDERESSE
D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

Par acte délivré le 14 mars 2024, la SCI CAPO, propriétaire de locaux commerciaux situés à [Localité 4], donnés à bail à la SAS JMGBAIE a assigné en référé cette dernière devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article L. 145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 2 novembre 2017,
– ordonner en conséquence l’expulsion de la SAS JMGBAIE ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 4] sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir, et au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,
– autoriser la SCI CAPO à séquestrer les biens mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de designer aux frais, risques et périls exclusifs de la SAS JMGBAIE,
– condamner la SAS JMGBAIE à payer à la SCI CAPO :
– la somme de 4.049,58 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 7 mars 2024,
– la somme de 404,99 euros au titre de la clause pénale contractuelle,
– la somme de 159,82 euros au titre du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 mars 2023,
– la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût de la présente assignation.

Au soutien de sa demande, la SCI CAPO expose que :

– par acte sous seing privé du 2 novembre 2017, elle a donné à bail commercial à la SAS JMBAIE des locaux à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 4],
– à compter du mois de février 2023, la SAS JMGBAIE ne réglant plus régulièrement ses loyer et charges, la SCI CAPO lui a fait délivrer, le 7 mars 2023, un commandement de payer visant la clause réclamant la somme de 6.179,02 euros, qui est demeuré infructueux malgré des paiements partiels,
– au 7 mars 2024 la dette locative s’élevait à la somme de 4.049,58 euros.

A l’audience du 10 septembre 2024, la SCI CAPO, représentée par avocat, a déposé ses pièces telles que visées dans ses écritures et soutenu ses conclusions récapitulatives aux termes desquelles, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article L. 145-41 du code de commerce, elle répond aux prétentions adverses, sollicite que soit déboutée la SAS JMGBAIE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, et réitères ses demandes actualisant les condamnations à :

– la somme de 6.755,08 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 7 mars 2024,
– la somme de 675,51 euros au titre de la clause pénale contractuelle.

La SAS JMGBAIE, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions, sollicitant au visa des articles L 145-40-2, L.145-41 et R 145-35 et suivants du code du commerce, de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile et de l’article 1343-5 du code civil, de :

– déclarer nul et de nul effet le commandement délivré le 7 mars 2023,
– débouter la SCI CAPO de toutes ses demandes, fins et conclusions non fondées et pour le moins, se heurtant à une contestation sérieuse,
– recevoir la SAS JMGBAIE en sa demande reconventionnelle et y faisant droit,
– condamner la SCI CAPO à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 10.050,29 euros,
– condamner la SCI CAPO à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,
– à titre infiniment subsidiaire, autoriser la SAS JMGBAIE à reporter le paiement de la dette éventuelle de loyers et charges, postérieurement à la décision à intervenir, dans les conditions qui seront fixées par le juge des référés,
– ordonner en conséquence la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire insérée au bail, de sorte que ladite clause ne jouera pas si le locataire se libère dans les conditions fixées.

Au soutien de ses prétentions, la SAS JMGBAIE expose que :

– le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail délivré le 7 mars 2023 ne précise pas le détail des loyers et charges impayés, mais renvoie à un décompte joint qui n’était pas, de surcroît, produit initialement dans le cadre de la présente procédure,
– la somme de 6.084,56 euros a été payée dans le délai d’un mois permettant le règlement des causes du commandement de payer, laissant un solde de 94,46 euros, à supposer que les sommes réclamées soient justifiées,
– le bailleur ne justifie pas précisément par quote-part, des charges et taxes appelées,
– le bailleur ne peut donc, en présence d’une clause non conforme aux dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce, réclamer le montant des charges au preneur,
– elle est créancière de l’ensemble des charges indûment réglées depuis l’origine du bail, dont elle est bien fondée à demander restitution.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

Selon l’article L 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le pouvoir d’appréciation du juge des référés se limite au constat de l’acquisition de la clause résolutoire. S’il entre par ailleurs dans le pouvoir du juge des référés d’ordonner l’expulsion d’un locataire, c’est à la condition qu’aucune difficulté sérieuse ne s’élève sur l’exigibilité des sommes réclamées.

En l’espèce, la demande en acquisition de la clause résolutoire formée par la SCI CAPO suppose que soit préalablement tranchée la question de l’exigibilité des sommes visées au commandement de payer et de la conformité des clauses du bail relatives aux charges aux dispositions de l’article L 145-40-2 du code de commerce.

Il ressort des pièces versées aux débats que des quotes-parts différentes sont appliquées s’agissant de la taxe foncière et des charges liées à la copropriété, que le décompte annexé est insuffisamment précis s’agissant de la période concernée par les impayés et que la SCI CAPO a procédé à un certain nombre de régularisations de charges et taxes, en cours de procédure, produisant de nouvelles pièces justificatives.

Il s’ensuit qu’il existe une contestation sérieuse portant sur le caractère exigible des sommes réclamées au jour de la délivrance du commandement, les parties s’opposant en outre sur l’interprétation des clauses du bail.

Or, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur le caractère exigible ou non des sommes réclamées ni sur la conformité des clauses du bail relatives aux dispositions de l’article L 145-40-2 du code de commerce, une telle contestation relevant de la compétence du juge du fond.
Il ressort de ce qui précède que les demandes formées par la SCI CAPO se heurtent à des contestations sérieuses.

En conséquence, il n’y a lieu à référé sur les demandes formées par la SCI CAPO .

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes de la SCI CAPO ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes de la SAS JMGBAIE ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE la charge des dépens à chaque partie.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 28 janvier 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,