RG : 24/1545 – Page – SD

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 6]
[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01545 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YZNH

N° de Minute : 25/00007

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 17 Janvier 2025

[B] [U]

C/

Etablissement public [Localité 6] METROPOLE HABITAT OPH DE LA METROPOLE EUROPEENNE DE [Localité 6]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 17 Janvier 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [B] [U], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Julie DESANGHERE, avocat au barreau de [Localité 6]

ET :

DÉFENDEUR(S)

Etablissement public [Localité 6] METROPOLE HABITAT OPH DE LA METROPOLE EUROPEENNE DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [S] [E], munie d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Décembre 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDUREPar acte sous seing privé du 23 mai 2011, l’établissement public [Localité 6] METROPOLE HABITAT a donné à bail à [B] [U] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 401,51 euros outre 84,39 euros de charges.
Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, [B] [U] a fait assigner en référé la société [Localité 6] METROPOLE HABITAT (« LMH ») devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins, notamment, d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire ainsi qu’une provision de 3.000 euros.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 décembre 2024.
Se référant oralement aux termes de son acte introductif d’instance, [B] [U], représenté par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :
– Désigner un expert avec pour mission de :
se rendre sur les lieux sis [Adresse 4] à [Localité 6] après y avoir convoqué les parties et leurs conseils par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;
se faire communiquer tous documents et pièces utiles,
examiner les désordres allégués,
fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de procéder à la réalisation des travaux nécessaires à la réparation des désordres ;
fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer et d’évaluer les préjudices subis ;
donner un avis motivé sur l’ensemble des préjudices subis par sa famille ;
fournir toutes les indications sur la durée prévisible des travaux ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que la privation ou la limitation de jouissance ;
indiquer les travaux nécessaires à la réfaction ;
chiffrer le coût des travaux de remise en état et déterminer leur durée prévisible d’exécution ;
donner son avis sur les comptes constitués et justifiés par les parties ;
du tout dresser un rapport qui devra être remis au greffe de la juridiction dans un délai de deux mois ;
en touté état de cause,
– Condamner LMH à lui payer une provision à valoir sur ses préjudices de 3.000 euros.
– Condamner LMH aux entiers frais et dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Invoquant les dispositions des articles 835 du code de procédure civile et 1739 du code civil, [B] [U] expose que son logement est affecté d’infiltrations qui engendrent d’importants problèmes d’humidité. Il précise qu’une plainte a été déposée pour insalubrité auprès des services de la Mairie ; qu’il ressort du compte rendu du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 6] que le logement présente des moisissures sur le plafond de toutes les pièces ainsi que des traces d’infiltration dans le séjour ; que le bailleur est demeuré inerte depuis ce compte rendu.
A l’appui de sa demande de provision, il soutient subir un préjudice moral et de jouissance résultant des condition dans lesquelles il vit avec sa famille depuis de nombreux mois ; que sa consommation de gaz a beaucoup augmenté depuis 2022 en raison des problèmes d’humidité.

Se référant oralement aux termes de ses dernières conclusions visées à l’audience, l’établissement public LMH, représenté par [E] [S], régulièrement munie d’un pouvoir, émet les plus expresses protestations et réserves quant à la demande de désignation d’un expert, sollicite le rejet de la demande de provision présentée par le requérant et demande subsidiairement de réduire la somme réclamée à de plus justes proportions.
Invoquant les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, il expose que le préjudice allégué par le requérant n’est démontré par aucun élément ; que la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse.
A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire :

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par le décret n°2017-312 du 9 mars 2017. Aux termes de l’article 2 de ce décret, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.
Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »
En l’espèce, à l’appui de ses demandes, [B] [U] verset aux débats les pièces suivantes :

une lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée le 26 novembre 2022 par laquelle il déplore l’existence d’infiltrations et de moisissures dans son logement et met son bailleur en demeure d’effectuer les travaux propres à y remédier ;
une lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée le 19 janvier 2023 à son bailleur pour les mêmes motifs ;
Un rapport du Service communal d’hygiène et de santé du 5 octobre 2023 réalisé à la suite d’une visite du logement le 6 septembre 2023, d’où il appert que le logement présente des moisissures sur le plafond de l’ensemble des pièces ainsi que des traces d’infiltration dans le salon, aux termes duquel le bailleur est invité à prendre les mesures nécessaires pour y remédier dans un délai de deux mois ;
– une lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 30 novembre 2023 par laquelle le conseil du requérant a transmis à son bailleur le compte rendu du service communal d’hygiène et de santé et l’a mis en demeure de procéder aux travaux nécessaires à la réhabilitation du logement ;
des photographies ;
un document présentant l’évolution de sa consommation de gaz de 2021 à 2024.

Au regard de ces éléments, il apparaît suffisamment démontré que le logement présente infiltrations et moisissures, ce en violation des dispositions susvisées.

Il sera par conséquent fait droit à la demande d’expertise, selon les modalités déterminées au dispositif du présent jugement.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’obligation de délivrer un logement décent n’est pas sérieusement contestable ; la présence d’infiltrations d’air et de moisissures dans l’ensemble des pièces, a minima depuis le 6 septembre 2023, y contrevient.

Par conséquent, il convient d’allouer au requérant une provision à valoir sur son préjudice de jouissance d’un montant de 500 euros.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 491 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

Les dépens de l’instance en référé seront mis à la charge de l’établissement public [Localité 6] METROPOLE HABITAT.

Il n’y a toutefois pas lieu, à ce stade du litige, à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,
ORDONNONS une expertise et désignons M. [W] [P], [Adresse 2], [Courriel 7], en qualité d’expert,
Avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

– Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ;

– Se rendre sur les lieux loués par [B] [U] situés [Adresse 3] à [Localité 6] après y avoir convoqué les parties ;

– Examiner les désordres allégués dans l’assignation des demandeurs ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ;

– Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

– Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

– Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

– Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussi tôt que possible ;

– Préciser si le logement répond aux caractéristiques de décence fixées par la loi du 6 juillet 1989 et ses annexes ;

– Faire toutes observations utiles au règlement du litige.

DISONS que pour l’exercice de sa mission l’expert pourra se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et entendre les parties ainsi que tous sachants ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport dans lequel il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement des opérations conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

DISONS que la rémunération de l’expert sera avancée par le Trésor public conformément à l’article 40 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

FIXONS à 1 500 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert.

DISONS que cette somme sera consignée par Mr [U] [B] auprès du régisseur d’avances et de recettes de ce Tribunal au plus tard avant le 17 Mars 2025.

DISONS qu’à défaut de versement complet de la consignation dans le délai requis et selon les modalités ci-dessus et sauf prorogation de délais sollicités en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque.

DISONS que dans l’hypothèse où l’ensemble des parties sont admises au bénéfice de l’aide juridictionnelle, la rémunération de l’expert sera avancée par le Trésor Public conformément à l’article 119 du décrêt du 19/12/1991 ;

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport avant le 16 juin 2025 sauf prorogation de délai dûment sollicitée ;

CONDAMNONS l’établissement public [Localité 6] METROPOLE HABITAT à payer à [B] [U] une provision à valoir sur ses préjudices d’un montant de 500 euros ;

REJETONS les autres demandes ;

CONDAMNONS l’établissement public [Localité 6] METROPOLE HABITAT aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE

Sylvie DEHAUDT Noémie LOMBARD