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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
20 Janvier 2025

N° R.G. : N° RG 24/00006 – N° Portalis DB3R-W-B7H-ZBHU

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires du 88 rue du MENIL 92600 ASNIERES-SUR-SEINE pris en la personne de son administrateur provisoire :

C/

[O] [L]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du 88 rue du MENIL 92600 ASNIERES-SUR-SEINE pris en la personne de son administrateur provisoire :
Me [M] [N]
23 rue d’Hauteville
75010 PARIS

représentée par Me Philippe THOMAS COURCEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0165

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [L]
38 rue de la Sangle
78200 MANTES-LA-JOLIE

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2024 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président
Carole GAYET, Juge
Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

L’ensemble immobilier sis 88, rue du Ménil à Asnières (92600) est soumis au statut de la copropriété.

A la suite de graves difficultés de trésorerie, le syndicat des copropriétaires a sollicité et obtenu par ordonnance rendue sur requête par le président du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 19/07/2016, confirmée par ordonnance de référé en date du 16/01/2017, la désignation d’un administrateur provisoire en la personne de Me [M] [N].

Se plaignant de la défaillance de M. [O] [L] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son administrateur judiciaire, Me [M] [N], l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 27/12/2023, aux fins de :
1. Condamner Monsieur [O] [L] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 88 RUE DU MENIL A 92600 ASNIERES SUR SEINE la somme de 10.717,80 € au titre de I ’arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 27 novembre 2023 outre intérêts au taux légal à compter de I’assignation,
Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par I‘article I343-2 du Code Civil,
2. Condamner Monsieur [O] [L] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 88 RUE DU MENIL A 92600 ASNIERES SUR SEINE la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour la gêne causée au Syndicat,
3. Condamner Monsieur [O] [L] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 88 RUE DU MENIL A 92600 ASNIERES SUR SEINE la somme de 3.000 € sur Ie fondement de l`article 700 du Code de Procédure Civile,
4. Rappeler que l`exécution provisoire est de droit, conformément aux dispositions de l`article 481-1 du Code de Procédure Civile,
5. Condamner Monsieur [O] [L] à supporter les entiers dépens de I’instance, en ce y compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 23 février 2022 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice.

M. [O] [L], assigné selon procès-verbal de recherches en application de l’article 659 du code de procédure civile (Courrier recommandé adressé par le commissaire de justice produit, retourné par les services postaux avec la mention « Pli avisé et non réclamé »), n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6/09/2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 26/11/2024 .

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

une matrice cadastrale,le règlement de copropriété,une ordonnance sur requête du 19 juillet 2016,une ordonnance de référé du 16 janvier 2017,les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur des 6 mars 2017, 3 mai 2018, 17 décembre 2018 et 11 septembre 2019,le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 septembre 2020,les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur des 27 janvier 2021, 21 décembre 2021, 22 mars 2022, 2 février 2023 et 12 septembre 2023,différents décomptes de charges et appels de fonds individuels adressés au défendeur,le décompte récapitulatif des sommes dues pour la période du 17/12/2020 au 23/11/2023 (répartition des charges 2020 à 2021 inclus).
Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 25 017,67 euros au titre des charges arrêtées au 27/11/2023 augmentée des intérêts au taux légal à compter l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [O] [L] est propriétaire des lots n°15 et 25 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des décisions de l’administrateur provisoire des 6 mars 2017, 3 mai 2018, 17 décembre 2018, 11 septembre 2019, de l’assemblée générale du 16 septembre 2020, des décisions des 27 janvier 2021, 21 décembre 2021, 22 mars 2022, 2 février 2023 et 12 septembre 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2018 à 2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2023 et 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Le décompte récapitulatif des sommes dues produit fait cependant état d’un report à nouveau d’un montant de 5.178,87 euros au 17 décembre 2020, sur l’origine et la composition duquel le syndicat des copropriétaires ne s’explique pas. Celui-ci doit donc être déduit des sommes réclamées.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 5.538,93 euros (10 717,80 – 5.178,87).

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de ces dispositions, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure.

En conséquence, M. [O] [L] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.538,93 euros au titre des charges dues pour la période du 17/12/2020 au 23/11/2023 (répartition des charges 2020 à 2022 incluses) augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27/12/2023.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de M. [O] [L] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [O] [L] sera condamné à lui payer.

Sur les demandes accessoires

M. [O] [L], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci ne comprendront pas les frais d’exécution en application de l’arrêté du 23 février 2022, qui sont hypothétiques à ce stade.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [O] [L] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [O] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 88 rue du Ménil à Asnières sur Seine (92600) agissant par son représentant légal :

– la somme de 5.538,93 euros au titre des charges dues pour la période du 17/12/2020 au 23/11/2023 (répartitions des charges 2020 à 2022 incluses) augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27/12/2023, lesquels seront capitalisés lorsqu’ils seront échus pour une année entière,

– la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

– la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE M. [O] [L] au paiement des dépens de l’instance, qui ne comprendront pas les hypothétiques frais d’exécution en application de l’arrêté du 23 février 2022,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,