N°

Du 17 Janvier 2025

N° RG 24/00715
N° Portalis DBYC-W-B7I-LGIV
30B

c par le RPVA
le
à
Me Camille MANDEVILLE

– copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:
à
Me Camille MANDEVILLE

Cour d’appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

S.A.S.U. LERMAC,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Camille MANDEVILLE, avocate au barreau de NANTES
substituée par Me DAMOIS Alexandre, avocat au barreau de Nantes,

DEFENDEURS AU REFERE:

S.A.R.L. POLCAZEGA,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée,

Monsieur [O] [P],
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté,

Madame [R] [D], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée,

LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et Graciane GILET, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 11 Décembre 2024,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 17 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

Par acte sous seing privé en date du 01er octobre 2021, la société par actions simplifiée (SAS) Lermac, demanderesse à l’instance a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) Polcazega, un local à usage commercial et des bureaux situés dans la [Adresse 3] à [Localité 2] (35).

Monsieur [O] [P] et Madame [R] [D] se sont portés caution. Ce bail a été conclu moyennant un loyer annuel de 8 400 € hors taxes et hors charges (pièce n°3 demanderesse).

Le 27 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été signifié à la SARL Polcazega, à Monsieur [P] et à Madame [D], à défaut de paiement dans le délai d’un mois de la somme de 9 552, 78 € correspondant aux loyers impayés depuis 03 avril 2024, ainsi qu’aux charges et aux taxes (pièce n°4 demanderesse).

Par acte de commissaire de justice en date du 03 octobre 2024, la SAS Lermac a assigné en référé la SARL Polcazega, Monsieur [P] et Madame [D], aux fins de voir :
– constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation à effet au 27 juin 2024 du bail commercial conclu entre la société Lermac SAS et la société Polcazega SARL le 1er octobre 2021 ;
– constater que depuis le 27 juin 2024, la société Polcazega occupe sans droit ni titre les locaux objets du bail précité et sis [Adresse 3] à [Localité 2] ;
– ordonner l’expulsion de la société Polcazega et de tous occupants et effets de son chef des locaux ci-avant désignés, à compter de l’ordonnance à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,
– constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation à effet au 27 juin 2024 du crédit-bail mobilier conclu entre la société Lermac SAS et la société Polcazega SARL le 1er octobre 2021 ;
– condamner la société Polcazega à restituer immédiatement à la société Lermac l’ensemble des matériels objet du contrat de crédit-bail énumérés ci-dessous, selon les conditions prévues à l’article « Restitution du matériel » dudit contrat, pour un montant total de 74 862 € hors taxe, soit 89 834, 40 TTC ;
– assortir la condamnation qui précède d’une astreinte de 100,00 € par jour de retard ;
– condamner la société Polcazega à payer à la société Lermac une somme provisionnelle de 7.154,18 € TTC au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation en souffrance sur la période allant du 1er mars au 30 septembre 2024 et qui sont dues dans le cadre de l’exécution du bail commercial ;
– assortir la condamnation qui précède des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;
– condamner la société Polcazega à payer à la société Lermac une somme provisionnelle mensuelle de 900,70 € TTC, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation du local équivalente au montant du loyer ;
– condamner la société Polcazega à payer à la société Lermac une somme provisionnelle de 2.702,10 € TTC au titre du différé de trois mois de loyer consenti par le bailleur au preneur au moment de la conclusion du bail, et remboursable dans les trois mois suivant le départ des locaux, conformément à l’article « LOYER » du bail commercial ;
– condamner solidairement la SARL Polcazega, Monsieur [P] et Madame [D] au paiement de la somme provisionnelle de 5 880 € TTC au titre des redevances en souffrance sur la période allant du 1er mars au 30 septembre 2024 et qui sont dues dans le cadre de l’exécution du crédit-bail ;
– assortir la condamnation qui précède des intérês au taux légal à compter de la présente assignation ;
– condamner solidairement la société Polcazega, Monsieur [P] et Madame [D] au paiement de la somme provisionnelle mensuelle de 840 € TTC à compter du 1er octobre et jusqu’à parfaite et complète restitution des matériels, objets du contrat de crédit-bail à titre d’indemnité de jouissance équivalente au montant des redevances ;

– condamner solidairement la société Polcazega, Monsieur [P] et Madame [D] au paiement de la somme provisionnelle de 68 240, 34 € correspondant à l’indemnité de résiliation convenue aux termes du contrat de crédit-bail du 1er octobre 2021 ;
– condamner solidairement la société Polcazega, Monsieur [O] [P] et Madame [R] [D] au paiement de la somme de 950,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– condamner solidairement la société Polcazega, Monsieur [O] [P] et Madame [R] [D] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer, de levée d’un état des créanciers inscrits et de dénonce à ceux-ci.

Lors de l’audience de l’audience du 11 décembre 2024, la SAS Lermac, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignés par acte remis à personne, la SARL Polcazega, ainsi que Monsieur [P] et Madame [D] n’ont pas comparu ni ne se sont fait représentés.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la notification aux créanciers inscrits

Aux termes de l’article L. 143-2 du Code de commerce :
« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.
La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ».

La présente demande en constat de résiliation du bail peut être examinée dans la mesure où la bailleresse a justifié de la notification de sa demande aux créanciers inscrit (sa pièce n°9).

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce :
“ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la société Lermac sollicite que soit constatée la résiliation du bail commercial la liant aux défendeurs, comprenant un crédit-bail mobilier d’un montant total de 89 834, 40 € TTC, faisant valoir à cet effet qu’un commandement de payer a été signifié à ces derniers le 27 mai 2024, visant la clause résolutoire, d’un montant de 9 552, 78 € correspondant à l’arriéré locatif dû à cette date, laquelle somme n’a pas été réglée dans un délai d’un mois.

La demanderesse produit aux débats :
– un contrat de bail commercial conclu entre la SAS Lermac et la SARL Polcazega, prévoyant un loyer annuel de 8 400 hors taxes, hors charge et hors foncier, payable au 1er jour de chaque mois et comprenant une clause de crédit-bail mobilier pour un montant total de 89 834, 40 € TTC (sa pièce n°3) ;
– un commandement de payer visant clause résolutoire signifié à la preneuse à bail et à ses cautions le 27 mai 2024, portant sur la somme totale de 9 552, 78 €, au titre des loyers restés impayés (sa pièce n° 4) ;

En outre, la défenderesse, qui n’a pas constitué avocat, n’a pas contesté s’être abstenue de régler la somme visée dans le commandement durant le mois suivant, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SARL Polcazega, devenue occupante sans droit ni titre à compter du 1er octobre 2024, selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

La SARL Polcazega sera en outre condamnée à restituer à la demanderesse l’ensemble des matériels objet du contrat de crédit-bail énumérés au bail commercial pour un montant total de 89 834, 40 TTC. En l’espèce,il y aura lieu de requérir la force publique si nécessaire, et le serrurier le cas échéant, de sorte que le prononcé d’une astreinte devient sans objet. Il n’y sera pas fait droit.

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum.

Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvoir résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien.

Au terme de son acte introductif d’instance soutenu à la barre, le bailleur sollicite la condamnation de la société Polcazega à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 900,70€ TTC à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux loués.

Le bailleur produit les factures des loyers de mars à septembre 2024 d’un montant de 750, 58 € hors taxe, auquel il est ajouté 20% de TVA, soit 900, 70 € (sa pièce n°7).

Dès lors, la société Polcazega sera condamnée au paiement de la somme de 900, 70 € par mois d’occupation à compter du 1er octobre 2024, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

Les intérêts n’étant pas dus pour une année entière au moins, il n’y a pas lieu d’ordonner leur capitalisation.

Sur la provision réclamée au titre de la dette locative

Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce n°3 demanderesse).

La société Lermac sollicite la condamnation de la société Polcazega à lui payer la somme provisionnelle de 7 154, 18 € TTC au titre des loyers exigibles, charges et accessoires restant dus au 30 septembre 2024.

La demanderesse produit aux débats :
– une facture pour le paiement de la taxe foncière de l’année 2023 d’un montant de
846, 28 € TTC (sa pièce n°7) ;
– les factures pour le paiement des loyers du 1er mars au 30 septembre 2024 d’un montant mensuel de 750,58, auquel il faut ajouter 20% de TVA. (sa pièce n°7)

La somme réclamée n’apparait pas ainsi sérieusement contestable.

La société Polcazega sera donc condamnée au paiement d’une provision de 7 154, 18 € TTC à ce titre, en deniers ou quittances valables.

Sur la provision au titre de l’article « LOYER » du bail commercial

La société Lermac sollicite la condamnation de la société Polcazega à lui payer la somme provisionnelle de 2 702, 10 € TTC au titre du différé de trois mois de loyer qu’elle a consenti au preneur au moment de la conclusion du bail, et remboursable dans les trois mois suivant le départ des locaux.

L’article « loyer » du bail commercial entre la société Lermac et la société Polcazega stipule un différé de trois mois de loyer au profit du preneur, remboursable suivant le départ des locaux, quelle qu’en soit la cause (pièce n°3 demanderesse).

La somme réclamée n’apparait pas ainsi sérieusement contestable.

La société Polcazega sera donc condamnée au paiement d’une provision de 2 702,10 € TTC à ce titre.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation du crédit-bail

Au terme de son acte introductif d’instance soutenu à la barre, le bailleur sollicite la condamnation solidaire de la société Polcazega et des cautions, Monsieur [P] et Madame [D] à lui payer une indemnité d’occupation de 840 € TTC à compter du 1er octobre 2024 et ce jusqu’à parfaite et complète restitution des matériels objet du contrat de crédit-bail.

Le bailleur produit les factures des loyers de mars à septembre 2024 d’un montant de 700 € hors taxe, auquel il est ajouté 20% de TVA, soit 840 € TTC (sa pièce n°7).

Dès lors, la société Polcazega, Monsieur [P] et Madame [D] seront condamnées solidairement au paiement de la somme de 840 € TTC par mois d’occupation à compter du 1er octobre 2024 et ce jusqu’à parfaite et complète restitution des matériels objet du contrat de crédit-bail.

Les intérêts n’étant pas dus pour une année entière au moins, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation de ceux-ci.

Sur la provision réclamée au titre de la dette locative du crédit-bail

Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le crédit-bail qui liait les parties (pièce n°3 demanderesse).

Le bailleur sollicite la condamnation solidaire de la SARL Polcazega, Monsieur [P] et Madame [D] au paiement de la somme provisionnelle de 5 880 € TTC au titre loyers dues dans le cadre de l’exécution du crédit-bail, sur la période allant du 1er mars au 30 septembre 2024 ;

La somme réclamée n’apparait pas ainsi sérieusement contestable.

La SARL Polcazega, Monsieur [P] et Madame [D] seront donc condamnés au paiement d’une provision de 5 880 € TTC à ce titre, en deniers ou quittances valables.

Sur la provision sollicitée au titre de l’indemnité de résiliation du contrat de crédit-bail:

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le bailleur sollicite la condamnation solidaire de la société Polcazega, de monsieur [P] et de madame [D] au paiement de la somme provisionnelle de 68 240,34 euros, correspondant à l’indemnité de résiliation convenue aux termes du contrat de crédit-bail du 1er octobre 2021.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que le contrat de crédit-bail comprend effectivement une clause d’indemnité de résiliation égale à la totalité des loyers à échoir à la date de résiliation, majorée de la valeur résiduelle stipulée ci-dessus.

S’agissant d’une clause pénale, celle-ci peut être modulée par le juge du fond, en application de l’article 1231-5 du code civil.

En outre, le quantum de la demande n’a pas été justifié.

Dès lors, la demande présente un caractère sérieusement contestable au stade des référés, son appréciation relevant du pouvoir du juge du fond.

Par suite, la société Lemarc en sera déboutée.

Sur les demandes accessoires

La société Polcazega, Monsieur [P] et Madame [D] qui succombent seront condamnés solidairement à verser à la demanderesse la somme de 950 € (neuf cent cinquante euros) par application de l’article 700 du code de procédure civile et supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile dont le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :

Constatons la résiliation de plein droit du bail et du crédit-bail liant les parties, à compter du 1er octobre 2024, portant sur le local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 2] (35);

Condamnons la société Polcazega à restituer immédiatement à la société Lermac l’ensemble des matériels objet du contrat de crédit-bail énumérés, pour un montant total de 74 862 € hors taxe, soit la somme de 89 834, 40 TTC ;

Ordonnons, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la société Polcazega tant de sa personne que de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef du local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 2] (35), avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier;

Condamnons la société Polcazega à payer à la société Lermac, la somme provisionnelle de 7 154, 18 € TTC (sept mille cent cinquante quatre euros et dix-huit centimes), en deniers ou quittances valables, au titre des loyers restés impayés pour la période du 1er mars au 30 septembre 2024 ;

Condamnons la société Polcazega à payer à la société Lermac, le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 900, 70 € par mois (neuf cent euros soixante dix centimes), soit une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus par mois à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

La condamnons à payer à la société Lermac, la somme provisionnelle de 2 702,10 € TTC(deux mille sept cent deux euros et dix centimes) au titre de l’article « LOYER » du bail commercial en date du 01 octobre 2021 ;

Condamnons solidairement la société Polcazega, Monsieur [P] et Madame [D] à payer à la société Lermac la somme provisionnelle de 840 € TTC par mois (huit cent quarante euros), soit une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer de crédit bail et charges dus par mois à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à restitution effective du matériel ;

Les condamnons solidairement à payer à la société Lermac la somme provisionnelle de 5 880 € TTC (cinq mille huit cent quatre-vingt euros) au titre des loyers du crédit bail en deniers ou quittances valables, au titre des loyers restés impayés pour la période du 1er mars au 30 septembre 2024;

Condamnons solidairement la société Polcazega, Monsieur [P] et Madame [D] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ;

Rejetons la demande de provision sollicitée par la société Lermac, au titre de l’indemnité de résiliation du contrat de crédit-bail, relevant de la compétence du juge du fond;

Condamnons solidairement la société Polcazega, Monsieur [P] et Madame [D] à verser à la société Lermac la somme de 950 € (neuf cent cinquantea euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire des parties.

Ainsi rendu, au nom du peuple français, les jour, mois et an susdits.

La greffière Le juge des référés