JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations
N° RG 24/00038 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YZ6C

JUGEMENT DU 17 JANVIER 2025

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 10]
représentée par Me Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. MAJI, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]
non comparante

En présence de Monsieur [X] [C], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Décembre 2024, après avoir entendu :

Me d’Halluin
M. [C]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 17 Janvier 2025.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

Par décision du 6 décembre 2022, le président du conseil de la MEL a décidé de recourir à l’expropriation des immeubles concernés par un projet de requalification du [Adresse 16] au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

L’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire s’est déroulée du 28 mars au 23 avril 2023.

Le projet été déclaré d’utilité publique le 26 mars 2024 et les parcelles concernées par le projet ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Les parcelles cadastrées MT [Cadastre 11] et MT [Cadastre 12] d’une contenance totale de 66 m² situées [Adresse 9] à [Localité 17] appartenant à la S.C.I. MAJI sont concernées par le projet.

Le 23 mai 2024, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 96 000 euros.

L’Etablissement public foncier des Hauts-de-France, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre à la S.C.I. MAJI par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 14 juin 2024.

La propriétaire n’a pas répondu.

Par mémoire parvenu au greffe le 2 octobre 2024, l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant à la S.C.I. MAJI à la somme totale de 106 800 euros se décomposant en une indemnité principale de 96 000 euros et une indemnité de remploi de 10 800 euros.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 21 novembre 2024, M. le commissaire du gouvernement évalue l’indemnité d’expropriation au même montant que l’autorité expropriante.

La visite des lieux s’est déroulée le 3 décembre 2024, en présence du représentant du l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France et de son conseil et de M. le commissaire du gouvernement, mais en l’absence du propriétaire régulièrement convoqué.

Dans ses conclusions complémentaires reçues au greffe le 9 décembre 2024, le commissaire du gouvernement modifie son évaluation et estime que l’indemnité de dépossession totale doit être évaluée à 87 000 euros se décomposant en une indemnité principale de 78 000 euros et une indemnité de remploi de 9 000 euros.

Bien que régulièrement avisée de la date de l’audience, la S.C.I. MAJI n’a pas constitué avocat de sorte qu’il conviendra de statuer par décision réputée contradictoire.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 13 décembre 2024, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit a la demande que dans la mesure ou il l’estime régulière, recevable et bien fondee.

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :
– les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;
– la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;
l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.
I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Les biens sont situés sur la commune de [Localité 17], dans le [Adresse 16]. Il s’agit de deux petites parcelles contigües de contenances respectivement de 38 m² et 28 m² pour une surface totale de 66 m² sur lesquelles sont bâties deux maisons à usage locatif.

D’après la visite des biens par le service des Domaines en 2022, le n°51 elle comprend une pièce de vie, une salle de bain, deux chambres dont une très mansardée. L’ensemble est mal isolé, présentant des traces patentes d’humidité et de moisissures, sans compteur d’eau. Le n°53 comporte une pièce de vie, une salle de bain, une cuisine (extension) et deux chambres dont une très mansardée. Lors de cette visite, il était relevé un problème d’humidité et de moisissures. Les biens ne disposent d’aucun extérieur.

Le n°53 a été visité lors du transport sur les lieux du 3 décembre 2024. Il a été constaté que le bien n’est pas entretenu et est en mauvais état. Il s’est dégradé par rapport à l’état constaté en 2022.

La surface des immeubles est de 96 m² d’après les données cadastrales (86m² + 10 m² pour l’extension de la cuisine).

Les deux immeubles apparaissent dans un état médiocre. L’environnement immédiat est médiocre, avec des déchets à l’air libre. Le quartier peut être qualifié d’insalubre.

Lors du transport, les deux biens étaient occupés. Les conditions juridiques d’occupation interrogent, au regard notamment des déclarations des occupants du n°53.

Le bien est classé en zone UCA 7.1.3.

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l²’immeuble.

En application de cet article, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le PLU2 de la Métropole européenne de [Localité 15] a été approuvé le 12 décembre 2019 et est entré en vigueur le 18 juin 2020. Il convient de retenir le 18 juin 2020 comme date de référence, date à laquelle le dernier PLU est devenu opposable.

3/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

Il est constant que la méthode du coût de revient ne peut être utilisée pour fixer l’indemnité principale d’expropriation.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

4/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France :
Ventes à [Localité 17]

N°
Réf. enregistrement
Réf. Cadastrales
Adresse
Date mutation
Année
const.
Terrain (m²)
SUP (m²)
Prix total
Prix/m²
(SUP)
1
2022P13470
MR 93
[Adresse 6]
22/03/22
1880
54
82,8
100000
1207,73
2
2022P12084
MV 104
[Adresse 7]
25/03/22

40
54*
35000
648,15
3
2022P14205
MT 95
[Adresse 1]
29/03/22
1850
52
71
41500
592,86
4
2022P24992
MT 54
[Adresse 2]**
15/06/22

71
73
160600
2200
5
2022P22940
MV 110
[Adresse 4]
17/06/22
1900
53
71
65000
915,49
6
2023P04670
MV 104
[Adresse 7]
27/01/23

40
54*
41000
759,26
7
2023P18696
MT 101
[Adresse 14]
15/06/23
1860
47
65,5
58000
885,50
8
2023P18752
MT 231
[Adresse 8]
15/06/23
1890
49
51,8
76000
1467,18
9
2023P31239
MW 38
[Adresse 5]
19/09/23
1860
108
86,9
183500
2111,62
10
2024P06846
MV 113
[Adresse 13]
04/03/24
1840
54
56,4
80000
1418,44
* correction apportée suite à consultation cadastrale
** immeuble mixte
° loué

Il convient d’écarter le terme 4 qui correspond à un immeuble à usage mixte.

Les autres termes correspondent à cessions et acquisitions de maisons à usage d’habitation d’une petite surface, situées dans le même secteur (230 m. à 650 m. de distance) et de la même période de construction. Ils sont libres sauf le terme 7 vendu loué.

Ils seront retenus comme suffisamment pertinents.

La moyenne des termes est de 1111,80 €/m²P. Si l’on écarte le terme 7, occupé, le prix moyen est de 1140,09 €/m²P.

Compte tenu de l’état très moyen voire médiocre des biens, il convient de retenir une valeur basse, de 900 €/m²P, comme le préconise le commissaire du gouvernement.

Il convient en outre d’appliquer un abattement de 10% compte tenu de l’occupation du bien.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité principale de dépossession revenant à la S.C.I. MAJI doit être fixée à 78 000 euros (96 m² x 900€/m²- 10%= 77760 euros arrondis à 78 000 euros).

II- Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :
– 8 000 euros x 25 % = 2 000 euros
– 70 000 euros x 10 % = 7 000 euros
= 9 000 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 18 juin 2020 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à la S.C.I. MAJI, pour les parcelles cadastrées MT [Cadastre 11] et MT [Cadastre 12] d’une contenance totale de 66 m² situées [Adresse 9] à [Localité 17] à 87 000 euros se décomposant ainsi :
indemnité principale : 78 000 euros indemnité de remploi : 9 000 euros ;
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de L’Etablissement public foncider des Hauts-de-France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation