[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Ali DERROUICHE ; Monsieur [S] [X]

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/06417 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5I3T

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 17 janvier 2025

DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Ali DERROUICHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR
Monsieur [S] [X], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 novembre 2024
Délibéré le 17 janvier 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 17 janvier 2025
PCP JCP fond – N° RG 24/06417 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5I3T

Par acte sous seing privé en date du 9 juin 2020, la société HENEO a conclu un titre d’occupation avec M. [S] [X] pour un logement meublé n° 0220 au sein d’une résidence sociale située [Adresse 1] à [Localité 3], à compter du 9 juin 2020 pour une durée d’un mois, renouvelable par tacite reconduction, pour une durée maximale de deux ans.

La redevance initiale mensuelle a été fixée à 506,25 euros, charges incluses, outre des prestations annexes pour un montant de 32,92 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1214,23 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant l’article 1728 du code civil.

Par lettre recommandée avec accusé de réception signée le 31 octobre 2023, la société HENEO a informé M. [S] [X] du dépassement de la durée d’admission dans la résidence sociale et de son obligation de libérer les lieux dans les trois mois de la notification du courrier, soit au plus tard le 24 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 juin 2024 à étude, la société HENEO a fait assigner M. [S] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater le dépassement de la durée maximale de séjour et que le contrat de résidence a pris fin au plus tard le 23 janvier 2024 suite au congé donné le 24 octobre 2023,à titre subsidiaire prononcer la résiliation du contrat de résidence pour dépassement de la durée du séjour et non paiement des redevances,ordonner l’expulsion de M. [S] [X] et de tout occupant de son chef sous astreinte de 80 euros par jour de retard,ordonner la séquestration des meubles,condamner M. [S] [X] à lui payer la somme de 983,50 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 juin 2023,condamner M. [S] [X] à une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux, d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s’était poursuivi,condamner M. [S] [X] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la société HENEO expose que la durée maximale de 2 ans du contrat de résidence a été atteinte.

A l’audience du 18 novembre 2024, la société HENEO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en précisant que la dette locative est désormais de 550,20 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [S] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [S] [X] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
– inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
– cessation totale d’activité de l’établissement ;
– cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :
a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.
L’arrivée du terme du contrat et le dépassement de la durée maximum de séjour n’est pas mentionné au titre des motifs de résiliation judiciaire. Il s’agit toutefois d’un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d’admission dans l’établissement. La mise en jeu de ce motif par le bailleur nécessite ainsi que la durée du contrat d’occupation soit acquise mais également que soit respecté un préavis de trois mois, dans la mesure où ce seul terme ne suffit pas à la résiliation mais qu’un congé doit également être délivré.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

Sur le dépassement de la durée maximale de séjour

En l’espèce, le contrat de résidence du 9 juin 2020 prévoit une durée maximale d’occupation de 24 mois. Le contrat prévoit que la société HENEO informera le résident du dépassement du délai maximum de 24 mois en respectant un préavis de trois mois.

Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à deux ans a été délivré par courrier recommandé avec accusé de réception signée le 31 octobre 2023 à effet du 24 janvier 2024.

Il résulte de ces éléments que le préavis de trois mois n’a pas été respecté par la société HENEO, ce délai commençant à courir quand le résident a connaissance du congé, soit le 31 octobre 2023. La société HENEO sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la résiliation judiciaire

En l’espèce, la société HENEO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 octobre 2024, M. [S] [X] lui devait la somme de 560,20 euros. Il résulte également du décompte que, bien que M. [S] [X] procède à des paiements de redevances et que la dette a diminué, ses règlements sont irréguliers. Par ailleurs, il a dépassé la durée maximale d’occupation du logement.

La gravité des manquements aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de M [S] [X] et son expulsion.

Selon l’article L412-1 du code des procédure civiles d’exécution, le délai prévu au premier alinéa de cet article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

S’agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société HENEO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 octobre 2024, M. [S] [X] lui devait la somme de 560,20 euros.

M. [S] [X] ne s’étant pas présenté à l’audience et n’apportant de ce fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de 560,20 euros à la bailleresse en paiement du loyer et des charges, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M.[S] [X] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat d’occupation s’était poursuivi, pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée par la société HENEO sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la résiliation du contrat de résidence conclu le 9 juin 2020 entre la société HENEO et M.[S] [X] concernant le logement meublé n° 0220 situé dans la résidence sociale [Adresse 1] à [Localité 3], à compter de la présente décision.

ORDONNE en conséquence à M.[S] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement meublé n° 0220 situé dans la résidence sociale [Adresse 1] à [Localité 3],

DIT qu’à défaut pour M.[S] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef,

CONDAMNE M.[S] [X] à verser à la société HENEO la somme de de 560,20 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

CONDAMNE M.[S] [X] à verser à la société HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

DEBOUTE la société HENEO de se demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M.[S] [X] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et le Greffier susnommés.

Le greffier, La juge