Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/08657 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6CV

Minute :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Représentant : Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Monsieur [R] [H]
Madame [I] [S]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me LEMONNIER

Copie délivrée à :
M. [H]
Mme [S]

Le 17 janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 17 janvier 2025 ;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par Me Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [H], demeurant [Adresse 4]

Madame [I] [S], demeurant [Adresse 4]

comparants en personne

D’AUTRE PART

Par contrat du 1er avril 2022, la SCI KEVLAUNY a donné en location à Monsieur [R] [H] et Madame [I] [S] , à compter du 1er avril 2022, un appartement situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 780 euros et une provision sur charges de 20 euros, payables d’avance le 1er de chaque mois.

Par acte sous seing privé du 4 avril 2022, la SCI KEVLAUNY et la Société Action Logement Services ont conclu, dans le cadre du “dispositif Visale” un contrat de cautionnement régi par les articles 2288 et suivants du code civil, ayant pour objet (art. 1) en faveur du bailleur “la garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues par le locataire au titre d’un impayé de loyer et/ou d’une dégradation locative” au titre de ce bail.

Par procès-verbal de signification en l’étude du commissaire de justice du 15 avril 2024, la Société Action Logement Services a, en qualité de subrogé dans les droits du bailleur la SCI KEVLAUNY , fait commandement à Monsieur [R] [H] et Madame [I] [S] de lui payer la somme de 4 292,89 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois de décembre 2023 à avril 2024 inclus.

Exposant que l’article 8 du contrat de cautionnement du 4 avril 2022 stipule que, dès lors qu’elle aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé; que la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de VISALE mentionne en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation en lieu et place du bailleur; que la quittance subrogative stipule que cette subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en résiliation de bail engagée par Action Logement Services; qu’elle a réglé au bailleur la somme de 5 442,38 euros et se trouve en conséquence subrogée dans tous les droits et actions du bailleur, de sorte qu’elle est en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation du bail; par assignation du 12 juillet 2024, la Société Action Logement Services demande au juge des contentieux de la protection de déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et, subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [H] et Madame [I] [S] et de tous occupants de leur chef, et de les condamner solidairement à lui payer la somme de 5 042,38 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 4 292,89 euros et pour le surplus à compter de l’assignation, de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant contractuel du loyer augmenté des charges et de condamner solidairement Monsieur [R] [H] et Madame [I] [S] à lui payer lesdites indemnités dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, et la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens y compris le coût du commandement de payer.
Elle demande que l’exécution provisoire du jugement ne soit pas écartée.

Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 17 juillet 2024.

A l’audience du 4 novembre 2024, la Société Action Logement Services indique que la dette locative dont elle demande paiement est de 4 583,57 euros et maintient ses demandes initiales pour le surplus.

Monsieur [H] et Madame [S] indiquent que Madame [S] est auxiliaire de vie et perçoit un salaire de l’ordre de 1 000 euros et que Monsieur [H], qui est auto-entrepreneur, a des revenus de l’ordre de 2 000 euros et perçoit des paiements au titre d’astreintes de pompier volontaire.
Ils demandent à s’acquitter par mensualités de 70 euros en plus du loyer courant et précisent qu’ils n’ont pas déposé de dossier de surendettement.

La société demanderesse indique que le paiement du loyer a été repris et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement dans la limite de 36 mois

Ainsi que rappelé plus avant le contrat de cautionnement du 4 avril 2022 a pour objet (art. 1) en faveur du bailleur “la garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues par le locataire au titre d’un impayé de loyer”;

L’article 8.1 (“engagement du bailleur”) stipule que dès lors qu’elle aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée dans tous les droit et actions du bailleur sur les sommes versées par elle et que “la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation”;

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle doit être expresse;

Selon l’article 1346-5 du même code, la subrogation ne peut être opposée au débiteur que si elle lui a été notifiée ou s’il en a pris acte;

La Société Action Logement Services produit une quittance du 8 avril 2024 , pour paiement de la somme de 4 592,89 euros au titre des loyers impayés de décembre 2023 à avril 2024 et une quittance du 3 mai 2024 pour paiement de la somme de 849,49 euros au titre du loyer impayé de mai 2024, aux termes de laquelle elle est subrogée dans les droits de la SCI KEVLAUNY;

La délivrance d’un commandement portant mention de ce que la Société Action Logement Services, son auteur, est subrogée dans les droits du bailleur la SCI KEVLAUNY vaut notification au sens des dispositions susvisées et il peut être admis que tel est également le cas de la délivrance d’une assignation qui, bien qu’elle ne mentionne pas qu’elle est délivrée par la dite société en sa qualité de subrogée le développe dans l’exposé de ses prétentions et moyens;

La Société Action Logement Services justifie ainsi de sa qualité et de son intérêt à agir;

-Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il n’est pas justifié d’une régularisation des charges;

Du décompte établi par la société demanderesse, il ressort qu’elle a réglé au bailleur la somme totale de 5 442,38 euros au titre des loyers et provisions sur charges pour les mois de décembre 2023 à mai 2024 inclus et que les défendeurs ont réglé la somme totale de 858,81 euros (2 x 150 + 100 + 458,81), de sorte qu’il reste dû 4 583,57 euros;

-Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;

L’assignation du 12 juillet 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 6 mai 2024 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience;

La demande est donc recevable ;

Le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “ à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer ou des charges, ou à défaut de versement du dépôt de garantie “ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer;

Le commandement du 15 avril 2024 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme ;

Il ressort des décomptes produits qu’il est resté sans effet plus de deux mois ;

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail;

Le bail en question stipulant une clause de solidarité entre co-preneurs, Monsieur [H] et Madame [S] seront solidairement condamnés à payer, en deniers ou quittance afin de tenir compte, le cas échéant, des paiements intervenus depuis l’audience, la somme de 4 583,57 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 992,89 euros du 15 avril 2024 au 17 juin 2024, du 18 juin 2024 au 12 juillet 2024 sur la somme de 3 892,89 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

Des débats, il ressort que la situation de Monsieur [H] et Madame [S] justifie qu’ils soient autorisés à se libérer de leur dette par mensualités de 70 euros en plus du loyer courant selon modalités spécifiées au dispositif, étant précisé qu’ à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date la totalité de la créance restante sera exigible de plein droit 15 jours après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, la clause résolutoire reprendra son plein effet et Monsieur [H] et Madame [S] seront tenus in sloidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer et des charges, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux dont ils pourront être expulsés dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution faute de les avoir volontairement libérés;

La créance susceptible de résulter du non-paiement au bailleur de l’indemnité d’occupation étant purement hypothétique et la caution ne tirant ses droits que de la subrogation procédant du paiement qu’elle effectue en lieu et place du débiteur, il n’y pas lieu de faire droit à la demande de la Société Action Logement Services tendant à ce que les défendeurs soient condamnés à lui payer les indemnités d’occupation sur production d’une quittance subrogative;

Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance ;

Monsieur [H] et Madame [S] seront tenus in solidum aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 15 avril 2024;

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement public mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire, en premier ressort

Constate la résiliation du bail conclu entre d’une part, la SCI KEVLAUNY et d’autre part, Monsieur [R] [H] et Madame [I] [S] ayant pour objet un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 8] ;

Condamne solidairement Monsieur [R] [H] et Madame [I] [S] à payer en deniers ou quittances à la société Action Logement Services la somme de 4 583,57 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 992,89 euros du 15 avril 2024 au 17 juin 2024, du 18 juin 2024 au 12 juillet 2024 sur la somme de 3 892,89 euros et à compter de l’assignation pour le surplus au titre des loyers et provisions sur charges pour les mois de décembre 2023 à mai 2024 inclus ;

Dit que Monsieur [R] [H] et Madame [I] [S] se libéreront valablement en trente cinq mensualités de 70 euros en plus du loyer courant, puis une mensualité correspondant au reliquat, payables chaque mois à la même date que le terme courant, la première le mois suivant la signification du présent jugement ;

Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [R] [H] et Madame [I] [S] se sont acquittés de leur dette selon les modalités ci-dessus définies;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible quinze jours après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception de régulariser l’échéance impayée restée sans effet;

Dit que, dans ce cas, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet à l’expiration de ce délai;

Dit que dans ce cas, faute d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [R] [H] et Madame [I] [S] , qui seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l’exécution, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, pourront en être expulsés dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;

Rejette le surplus des demandes;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision;

Condamne in solidum Monsieur [R] [H] et Madame [I] [S] aux dépens, y compris le coût du commandement 15 avril 2024 ;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le Juge et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge,