[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [K] [Y]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07690 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ULD

N° MINUTE :
3

JUGEMENT
rendu le 17 janvier 2025

DEMANDERESSE
S.A. 1001 VIES HABITAT D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR
Monsieur [K] [Y], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier d’audience

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 octobre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré

Par acte sous seing privé du 23 novembre 2020, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [K] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], [Adresse 1], outre une cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 403,31 euros et d’une provision pour charges de 140,81 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5 944,78 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois et de justifier de la souscription d’une assurance dans un délai d’un moi, en visant les clauses résolutoires respectives contenues au contrat.

Par assignation du 16 juillet 2024, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,12 517,17 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 octobre 2024, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 octobre 2024, s’élève désormais à 3008,11 euros. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais s’oppose à tout délai, en l’absence de justification par le défendeur de la souscription d’une assurance. Elle indique ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation à l’égard du défendeur.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [K] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pris en ses II et III, II les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Ces obligations sont prévues à peine d’irrecevabilité lorsque la demande est motivée, même partiellement, par l’existence d’un arriéré locatif (Chambre civile 3, 16 avril 2008, 07-12.264).

En l’espèce, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT justifie de la notification de l’assignation à la préfecture de [Localité 3] le 17 juillet 2024 soit plus de six semaines avant la date d’audience.

S’agissant de la saisine de la CCAPEX, elle indique l’avoir informée de la situation de son locataire le 30 octobre 2023 et joint un bordereau d’accusé de réception tamponné de cette date. Toutefois, le courrier agrafé à ce bordereau est daté du 19 janvier 2024. Il est donc postérieur et ne mentionne, en outre, aucun numéro de LRAR.

Par conséquent, la bailleresse ne justifie pas de la saisine de la CCAPEX à la date indiquée du 30 octobre 2023 et la saisine qui apparaît avoir été faite le 19 janvier 2024 n’est pas certaine, en l’absence d’accusé de réception par l’organisme.

Ainsi, la demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire formée par la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, en ce qu’elle est motivée, au moins en partie, sur l’existence d’impayés de loyers, sera déclarée irrecevable étant précisé qu’elle ne forme aucune demande subsidiaire aux fins de prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Elle sera ainsi déboutée de ses demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Décision du 17 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07690 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ULD

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Le locataire est tenu, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 octobre 2024, M. [K] [Y] lui devait la somme de 3008,11 euros, soustraction faite des frais de procédure, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

M. [K] [Y] ne comparaissant pas et n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1342-10 et 1344-1 du code civil, sur la somme de 330.10 euros compte-tenu des versements effectués depuis la délivrance du commandement de payer qui en ont partiellement réglé les causes, et à compter de l’assignation pour le surplus.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion du coût du commandement de payer,

L’équité et l’issue du litige commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure pénale et la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT sera déboutée de la demande qu’elle a formée à ce titre.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé, en l’espèce.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable la demande formée par la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu avec M. [K] [Y] le 23 novembre 2020 portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], [Adresse 1],

DÉBOUTE, par conséquent, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT de ses demandes subséquentes en expulsion de M. [K] [Y] et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE M. [K] [Y] à payer à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 3 008,11 euros (trois mille huit euros et onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse,

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 19 avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2024 sur la somme de 330.10 euros et de l’assignation pour le surplus,

DÉBOUTE la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [Y] aux dépens à l’exclusion du coût du commandement de payer du 19 février 2024,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommé,

Le Greffier La Juge