[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [O] [K],

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05886 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DO2

N° MINUTE :
1

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 17 janvier 2025

DEMANDERESSE
Société ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR
Monsieur [O] [K], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats, et de Nicolas REVERDY, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 octobre 2024

ORDONNANCE
Contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 17 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05886 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DO2

Par acte sous seing privé du 14 mai 2008, à effet au 15 mai 2002, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à M. [O] [K] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], Escalier D, 2ème étage, Porte G, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 489,60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 823,43 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [K] le 11 mars 2024.

Par assignation du 27 mai 2024, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [K], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4 164,07 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 mai 2024,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 octobre 2024, la SA ELOGIE-SIEMP maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 octobre 2024, s’élève désormais à 8 572,07 euros. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire sollicités par le défendeur.

M. [O] [K] reconnaît la dette et demande à pouvoir l’apurer dans un délai de 24 ou 36 mois à la condition que le bailleur accepte de lui fournir un logement plus petit, davantage adapté à sa situation sociale et financière.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de du nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui en est issu, en ce que le délai pour s’acquitter des causes du commandement à compter de sa signification est de deux mois et non six semaines.

En l’espèce, le bail a été renouvelé pour la dernière fois en 2021, pour une durée de six années, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Par conséquent, il convient de faire application du délai de deux mois, prévu antérieurement et de constater que M. [O] [K] ne s’est pas acquitté, dans ce délai, de la somme de 2823,43 euros qui lui était réclamée par la SA ELOGIE SIEMP, aux termes d’un commandement de payer signifié le 8 mars 2024 et visant les dispositions légales ainsi que la clause résolutoire contenue au contrat.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 mai 2024.

2. Sur les effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5» du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte produit par la requérante que M. [O] [K] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience puisque le dernier versement qu’il a effectué date du 15 mai 2024.

Ainsi, aucun délai de paiement suspensif des effets de clause résolutoire ne peut donc lui être accordés.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA ELOGIE-SIEMP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux

3. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est redevable des loyers au terme échu. Le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 octobre 2024, M. [O] [K] lui devait la somme de 8 572,07 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [O] [K] ne conteste pas ce montant et sera ainsi condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 24 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

En outre, il sera condamné à verser à la SA ELOGIE SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer actuel, indexé, augmenté des charges, à compter du 25 octobre 2024 (lendemain du décompte) jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.
4. Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au juge d’accorder des délais au débiteur pour s’acquitter de sa dette, dans la limite maximale de deux années.

En l’espèce, M. [O] [K] sollicite de pouvoir régler sa dette dans ce délai de 24 mois, à défaut de pouvoir le faire en 36 mois, mais subordonne ses capacités de paiement à l’octroi d’un logement plus petit et donc, moins onéreux.

S’il justifie de l’accord qu’il a donné pour prendre à bail un logement correspondant aux caractéristiques souhaitées en date du 3 avril 2024, le changement n’est toujours pas intervenu.

En l’état, il ne fait donc pas la démonstration de sa capacité à honorer les échéances de paiement qui découleraient d’un échelonnement de sa dette sur deux ans, étant relevé, par ailleurs, qu’il ne justifie aucunement de sa situation financière.

Sa demande sera rejetée.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, que le contrat conclu le 14 mai 2008 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et M. [O] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], Escalier D, 2ème étage, Porte G est résilié depuis le 9 mai 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement sur 36 mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à M. [O] [K],

ORDONNE à M. [O] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], Escalier D, 2ème étage, Porte G ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [O] [K] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 8 572,07 euros (huit mille cinq cent soixante-douze euros et sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 24 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus,

CONDAMNE M. [O] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer indexé et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 25 octobre 2024, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

REJETTE la demande de délais de paiement sur 24 mois formée par M. [O] [K]

DÉBOUTE la SA ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 mars 2024 et celui de l’assignation du 27 mai 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

ORDONNE la transmission de la présente ordonnance à M. LE PREFET DE [Localité 3],

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge