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REFERENCES : N° RG 24/08589 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5YR

Minute :

Société SOCIETE IMMOBILIERE 3 F
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [W] [Z]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me KACEM

Copie délivrée à :
M. [Z]

Le 17 janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 17 janvier 2025 ;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

La société IMMOBILIERE 3 F, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [Z], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

D’AUTRE PART

Par contrat du 30 juin 2020, la société IMMOBILIERE 3F, a donné en location à Monsieur [W] [Z], à compter du 30 juin 2020, un logement numéro S649L-0003 situé [Adresse 5] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 412,09 euros hors provision sur charges.

Par contrat distinct du même jour Monsieur [Z] a souscrit un “contrat confort” moyennant une redevance mensuelle de 5,47 euros.

Par procès-verbal de signification en l’étude du commissaire de justice instrumentaire du 12 février 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait commandement à Monsieur [Z] de lui payer la somme de 3 760,16 euros due au titre des loyers et charges.
.
Par assignation du 26 juin 2024, la Société IMMOBILIÈRE 3F, Société Anonyme d’HLM demande au juge des contentieux de la protection de Bobigny:

-de constater et, subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges

-d’ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier

-de dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-7, R 441-1, R 442-1 et R 451-1 à R 451-4 du code des procédures civiles

-de condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme de 4 675,80 euros avec intérêts à compter du commandement, les loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation

-de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et de condamner Monsieur [Z] à due concurrence

-de condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens y compris le coût du commandement.

Elle demande qu’il soit rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

A l’appui, elle fait valoir que les causes du commandement du 12 février 2024 n’ont pas été réglées dans le délai de sorte que le clause résolutoire est acquise.

Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 26 juin 2024.

A l’audience du 4 novembre 2024, la société IMMOBILIERE 3F précise que la dette locative dont elle demande paiement est de 4 675,80 euros, terme de septembre 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus.
Elle ajoute que Monsieur [Z] a repris le paiement des loyers depuis quelques mois.

Monsieur [Z] indique qu’il souhaite rester dans le logement.
Il ajoute qu’il a perdu son emploi et n ’a perçu aucune allocation de chômage pendant trois mois et qu’il devrait bénéficier d’une formation à partir du 5 novembre, puis d’une embauche en tant qu’agent de piste de nuit.
Il propose de s’acquitter par mensualités de 100 euros en plus du loyer courant et précise qu’il n’a pas déposé de dossier de surendettement.

La société IMMOBILIERE 3F indique qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais suspendant les effets de la clause résolutoire.

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat ou tendant au prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;

L’assignation du 26 juin 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 12 février 2024 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience;

La demande est donc recevable ;

Selon le même article, dans ses dispositions applicables compte tenu de la date du bail “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”;

Le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “en cas de non-paiement des sommes dues au BAILLEUR, loyers ou charges régulièrement appelés, en cas de non versement du dépôt de garantie“ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer;

Le commandement du 12 février 2024 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme ;

Il ressort des décomptes produits qu’il est resté sans effet plus de deux mois ;

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail;

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative;

En l’espèce, il ressort des décomptes produits par le bailleur que, depuis l’entrée dans les lieux, il a été appelé la somme de 42,75 euros au titre de “frais de rejet” ( 25 x 1,71) dont il n’est pas justifié qu’elle constitue un élément de la dette locative;

Déduction faite de cette somme, celle due au titre des loyers, charges et provisions sur charges, terme de septembre 2024 inclus, est de 4 633,05 euros (4 675,80 – 42,75);

Monsieur [Z] sera condamné à payer, en deniers ou quittance afin de tenir compte, le cas échéant, des paiements intervenus depuis l’audience, la somme de 4 633,05 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024 sur la somme de 3 760,16 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Des débats, il ressort que la situation de Monsieur [Z] justifie qu’il soit autorisé à se libérer de sa dette par mensualités de 100 euros en plus du loyer courant selon modalités spécifiées au dispositif, étant précisé qu’ à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date la totalité de la créance restante sera exigible de plein droit 15 jours après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, la clause résolutoire reprendra son plein effet et Monsieur [Z] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer et des charges, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux dont il pourra être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution faute de les avoir volontairement libérés;

S’agissant des demandes formées au titre de l’expulsion, il convient de rappeler que les dispositions des articles L 412-1 et R 411-1 du code des procédures civiles d’exécution relatives à la procédure d’expulsion visent expressément non seulement la personne expulsée mais également “tout occupant de son chef”;

Dès lors qu’est ordonnée l’expulsion du défendeur à l’instance, il n’est donc nul besoin d’une décision spéciale du juge ordonnant l’expulsion de “tous occupants de son chef”;

Au demeurant le juge, auquel il incombe de respecter le principe du contradictoire, ne peut statuer à l’égard de personnes non parties au procès et “tous occupants de son chef” ne sont pas partie à la présente instance;

Le concours de la force publique est
contenu dans la formule exécutoire apposée en vertu de l’article 502 du code de procédure civile et du décret n° 47-1047 du 12 juin1947 sur l’expédition de la décision de justice ayant ordonné la mesure et il est expressément prévu par les dispositions des articles L 153-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Il sera également rappelé qu’il n’appartient pas au juge du bail de décider du concours de la force publique, une telle décision relevant de la compétence de l’autorité administrative;

Admettre le contraire reviendrait à conférer au juge, ayant toujours la possibilité de rejeter des demandes qui lui sont faites, le pouvoir d’empêcher l’exécution de sa propre décision;

Le sort des meubles laissés sur place étant expressément prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et l’expulsion ne pouvant être réalisée que conformément à ces dispositions, ce que précise le présent jugement, il n’est nul besoin d’une décision spéciale du juge;

Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance ;

Monsieur [Z] sera tenu aux dépens, y compris le coût du commandement du 11 octobre 2022;

Se déclare incompétent pour statuer sur la demande formée par la société IMMOBILIÈRE 3F au titre de “l’assistance du commissaire de police et de la force publique” et la renvoie à mieux se pourvoir;

Constate la résiliation du bail conclu entre la société IMMOBILIÈRE 3F et Monsieur [W] [Z] , ayant pour objet un logement numéro S649L-0003 situé [Adresse 5] à [Localité 8] ;

Condamne Monsieur [W] [Z] à payer en deniers ou quittances à la société IMMOBILIÈRE 3F la somme totale de la somme de 4 633,05 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024 sur la somme de 3 760,16 euros et à compter de l’assignation pour le surplus au titre des loyers, charges et provisions sur charges dus terme de septembre 2024 inclus ;

Dit que Monsieur [W] [Z] se libérera valablement en trente cinq mensualités de 100,00 euros, puis une mensualité correspondant au reliquat, en plus du loyer courant, payables à la même date que le loyer courant, la première le mois suivant celui de la signification du présent jugement ;

Dit que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital;

Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [W] [Z] s’est acquitté de sa dette selon les modalités ci-dessus définies;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible quinze jours après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception de régulariser l’échéance impayée restée sans effet;

Dit que, dans ce cas, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet à l’expiration de ce délai;

Dit que dans ce cas, faute d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [W] [Z], qui sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l’exécution, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, pourra en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;

Rejette le surplus des demandes;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit;

Condamne Monsieur [W] [Z] aux dépens, y compris le coût du commandement du 12 février 2024;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le Juge et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge,