N° RG 24/02015 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K375

Jugement du 17 Janvier 2025
N° : 25/40

S.A. ICF ATLANTIQUE

C/

[E] [O]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LUET
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [O]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Janvier 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 08 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. ICF ATLANTIQUE
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Laura LUET, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Guillaume MASSON, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [E] [O]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
comparant en personne

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2015, la société ICF ATLANTIQUE a consenti un bail d’habitation à M. [E] [O] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 253,11 euros et d’une provision pour charges de 70,21 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.062,10 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [O] le 16 novembre 2023.

Par assignation du 1er mars 2024, la société ICF ATLANTIQUE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
− 3.056,88 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
− 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 mars 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 octobre 2024. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à l’audience du 8 novembre 2024 où elle a été retenue.

La société ICF ATLANTIQUE a comparu représentée par son conseil.

Elle maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er novembre 2024, s’élève désormais à 4.033,81 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. La société ICF ATLANTIQUE remarque toutefois qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le versement n’étant pas intégral.

Elle s’est dit en accord avec la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’audience, M. [E] [O] a comparu en personne.

Il reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 60 euros, en plus du loyer courant.
Il justifie avoir été déclaré recevable à la procédure de surendettement des particuliers par décision de la commission d’Ille et Vilaine en date du 25 juillet 2024.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ICF ATLANTIQUE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié au locataire le 14 novembre 2023 sollicitant le règlement de la somme de 2.062,10 euros dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement. Force est de constater que le locataire n’est pas parvenu à régler cette somme dans le délai contractuel de deux mois.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 janvier 2024.

1.3 Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Toutefois, par exception, en son point VI 1°, l’article 24 précité dispose que lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du Code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

De plus, selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Enfin, l’article L.714-1 du Code de la consommation prévoit que lorsque des délais de paiement sont ainsi accordés par le juge ou la commission de surendettement les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

En l’espèce, la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine a déclaré recevable le dossier de M. [E] [O] aux termes d’une décision du 25 juillet 2024.

Par ailleurs, le décompte actualisé de la créance permet de constater que le locataire a repris le paiement de la part hors APL du loyer courant. Le bailleur n’est au surplus pas opposé à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, des délais de paiement seront accordés à M. [E] [O] jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du Code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Au vu de la procédure de surendettement en cours et en l’absence de modification législative de l’article L.714-1 du Code de la consommation, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant les délais ainsi accordés.

Ainsi, si le locataire s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M. [E] [O] et de tout occupant de son chef sera autorisée deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, en dehors des périodes de hors trêve hivernale. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société ICF ATLANTIQUE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er novembre 2024, M. [E] [O] lui devait la somme de 4.033,81 euros.

M. [E] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3.056,88 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [E] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Dès lors, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 323,32 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ICF ATLANTIQUE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [E] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de la situation économique de M. [E] [O], il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 décembre 2015 entre la société ICF ATLANTIQUE, d’une part, et M. [E] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] est résilié depuis le 15 janvier 2024,

CONDAMNE M. [E] [O] à payer à la société ICF ATLANTIQUE la somme de 4.033,81 euros (quatre mille trente-trois euros et quatre-vingt-un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3.056,88 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [E] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 60 euros (soixante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, et ce jusqu’à ce qu’une décision définitive soit prise pour régler sa situation de surendettement, soit selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du Code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [E] [O],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 janvier 2024,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [E] [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

• M. [E] [O] sera condamné à verser à la société ICF ATLANTIQUE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [E] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 novembre 2023 et celui de l’assignation du 1er mars 2024,

DÉBOUTE la société ICF ATLANTIQUE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge