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REFERENCES : N° RG 24/00713 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YXME

Minute :

Monsieur [X] [N]
Représentant : Me Maya GHOZALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D152

C/

Monsieur [M] [W]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me GHOZALI

Copie délivrée à :
M. [W]

Le 17 janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 17 janvier 2025 ;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [X] [N], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Maya GHOZALI, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me Anaïs DELAGE, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [W], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

Par contrat du 2 juillet 2014, Monsieur [X] [N] a donné en location à Monsieur [M] [W], à compter du 3 juillet 2014, un appartement et une cave n°7 situés [Adresse 5] à [Localité 8] , moyennant un loyer mensuel de 550 euros et une provision sur charges de 100 euros payables d’avance.

Par procès-verbal de signification à domicile du 7 septembre 2023, Monsieur [N] a fait commandement à Monsieur [W] de lui payer la somme de 8 520 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 août 2023.

Par assignation du 27 décembre 2023, Monsieur [N] demande au juge des contentieux de la protection:

-de juger que la résiliation du bail est intervenue le 19 octobre 2023 à minuit

-d’ordonner la libération des lieux par Monsieur [W] et la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie

-de condamner Monsieur [W] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision et jusqu’à complète libération des lieux

-d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] et tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin

de juger que Monsieur [W] est débiteur de la somme de 9 259,63 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté au 19 octobre 2023

-de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 octobre 2023 à 650 euros et de condamner Monsieur [W] à lui payer cette somme jusqu’à complète libération des lieux

-de condamner Monsieur [W] à lui payer la somme de 10 559,63 euros au titre des arriérés de loyers et de l’indemnité d’occupation, déduction faite du dépôt de garantie

-d’ordonner la compensation entre le dépôt de garantie et l’arriéré de loyer

-de le condamner à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens

A l’appui, il fait valoir que les causes du commandement n’ont pas été réglées, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 28 décembre 2023.

A l’audience du 4 mars 2024, Monsieur [N] précise que la dette locative dont il demande paiement est de 10 709,83 euros et maintient ses demandes initiales pour le surplus.
Il s’oppose à tous délais de paiement, faisant valoir que Monsieur [W], qui bénéficie d’un contrat de travail depuis décembre 2023 ne justifie pas de ses facultés.

Monsieur [W] indique qu’il a retrouvé un emploi.
Il ajoute qu’il conteste la dette et estime devoir la somme de 8 550 euros et non celle de 8 687,48 euros comme mentionné sur le commandement de septembre 2023.
L’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 mai 2024 afin que Monsieur [N] adresse un relevé de compte locataire actualisé à Monsieur [W] sous quinzaine et que celui-ci lui fasse parvenir ses observations sur le décompte de la somme sollicitée au plus tard le 5 avril 2024.

A l’audience du 6 mai 2024, Monsieur [N] indique qu’il a transmis au locataire un décompte actualisé le 22 mars 2024 pour la somme de 10 324,49 euros et n’a pas eu de retour de sa part.

Monsieur [W] répond qu’il estime devoir 8 550 euros; qu’il n’a jamais reçu de courrier de régularisation des charges et estime donc qu’il ne les doit pas.
Il ajoute qu’en ne lui délivrant pas les quittances de loyer, Monsieur [N] lui a causé un préjudice le privant de la possibilité de percevoir l’APL à laquelle il avait droit et demande 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour cette raison.

Il indique qu’il souhaite rester dans le logement e t propose de s’acquitter par mensualités de 150 euros en plus du loyer courant.

Monsieur [N] répond que les quittances de loyer sont délivrées à la condition que les loyers soient payés et conclut au rejet de la demande de dommages-intérêts faisant valoir qu’elle n’est pas fondée.
Il s’oppose à l’octroi de délais aux motifs que, depuis l’assignation, Monsieur [W] a procédé à 4 règlements et ne démontre pas qu’il est en situation de régler sa dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2024.

Par décision revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 4 novembre 2024 et invité:

-Monsieur [X] [N] à produire le procès-verbal de signification du commandement de payer et un relevé de compte locataire actualisé à la date la plus proche de l’audience de réouverture des débats

-Monsieur [M] [W] à comparaître et à produire tous justificatifs des paiement éventuellement intervenus depuis l’audience du 6 mai 2024, de sa situation actuelle de charges et de ressources et, le cas échéant, du rappel d’APL intervenu

A l’audience de réouverture des débats, Monsieur [N] demande la somme de 10 116,61 euros, terme d’octobre 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus.

Monsieur [W] soutient qu’il doit la somme de 8 500 euros et qu’il ne doit pas les charges n’ayant pas reçu les régularisations.
Il maintient ses demandes de dommages-intérêts et de délais suspensifs, proposant de s’acquitter par mensualités de 100 euros en plus du loyer et indiquant qu’il est reconnu prioritaire DALO.
Il précise qu’il n’a pas déposé de dossier de surendettement.

Monsieur [N] répond que les régularisations de charges sont dans les pièces produites aux débats qui ont été communiquées.
Il s’oppose à l’octroi de tous délais.

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;

L’assignation du 27 décembre 2023 a été régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience;

La demande est donc recevable ;

*sur la résiliation du bail

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites;

Selon l’article 2 du code civil, “la loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif”;

Il en résulte que les contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle demeurent régis par celle en vigueur au jour de leur conclusion;

Si, dans le silence de la loi, le juge peut déclarer la loi d’application immédiate aux effets à venir d’un contrat en cours lorsqu’elle revêt un caractère d’ordre public, il doit être considéré, en matière d’ordre public de protection, que la loi nouvelle d’ordre public ne peut s’appliquer immédiatement aux contrats en cours que dans la mesure où elle protège les intérêts de la partie protégée;

La loi du 6 juillet 1989, en ce qu’elle pose en principe (article 1er) que le droit au logement est un droit fondamental, relève d’un ordre public de protection du locataire;

Dès lors le nouveau délai de six semaines résultant de la loi du 27 juillet 2023 imparti au locataire pour apurer sa dette après délivrance du commandement de payer, nonobstant le caractère d’ordre public de ces dispositions, ne peut avoir vocation à s’appliquer lorsque le bail prévoit un délai de deux mois, en ce que la réduction du délai n’a ni pour objet, ni pour effet de préserver les droits du locataire;

En l’espèce, le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie ” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer ;

Le commandement du 7 septembre 2023 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme;

Néanmoins, bien qu’il vise un délai de six semaines, il ne peut produire effet avant l’expiration du délai de deux mois prévu au bail, étant observé au surplus qu’il reproduit la clause résolutoire du bail, de sorte que la contradiction, qui plus est sans aucune explicitation, entre le délai mentionné et la reproduction d’une clause stipulant un délai de deux mois doit nécessairement s’interpréter en faveur du locataire;

Le défendeur ne formule pas d’observations spécifiques sur les décomptes établis par le bailleur et, notamment, il ne précise pas quels sont les paiements auxquels il aurait procédé sans qu’ils soient pris en compte;

A cet égard, il sera relevé que tous les virements surlignés ou pointés par le défendeur sur ses relevés de compte (09/2021; 11/2021; 01/2022; 02/2022; 03/2022; 04/2022; 05/2022; 07/2022; et 06 à 10/2024) apparaissent au crédit du compte locataire établi par le bailleur arrêté au mois d’octobre 2024;

Il ressort des décomptes produits qu’à la date du commandement, il était dû, au titre des loyers et provisions sur charges, terme de septembre 2023 inclus, la somme de 7 050 euros (arriéré terme de décembre 2022 inclus: 1 700 euros, loyers et provisions sur charges janvier à septembre 2023 inclus: 9 x 650 euros, à déduire versement mars 2023: 500 euros);

Ce commandement est resté sans effet plus de deux mois, aucun paiement n’étant intervenu dans ce délai ;

Il convient de constater la résiliation du bail au 8 novembre 2023;

A défaut d’ avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [W] pourra en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il soit besoin d’assortir la présente décision d’une astreinte;

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023:

-le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative accorder des délais de paiement dans la limite de trois années

-à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire; cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, ces délais et les modalités de paiement accordés ne pouvant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges

-si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet

En l’espèce, il est constant que Monsieur [W] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience;

Néanmoins, si des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire étaient accordés, la dette locative (loyers et provisions sur charges) devrait être fixée à 10 424,49 euros (7 050 + 13 x 650) terme d’octobre 2024 inclus;

Il ressort des débats que Monsieur [W] peut régler des mensualités d’apurement de 100 euros en plus du loyer courant;

Il n’apparaît donc pas en mesure de s’acquitter de sa dette dans le délai maximum de 36 mois, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande;

L’occupation sans droit ni titre des lieux cause au propriétaire un préjudice qu’il convient de réparer par l’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer augmenté des charges dûment justifiées;

Le demandeur produit aux débats les régularisations de charges pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2023 et le défendeur ne peut s’opposer au paiement des charges éventuellement dues après régularisation au seul motif que ces régularisations ne lui ont pas été adressées alors qu’elles sont versées aux débats;

Il n’est pas justifié de la régularisation des charges pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 de sorte que les indemnités d’occupations ne peuvent être liquidées ;

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, la somme due à la date d’acquisition de la clause résolutoire, terme de novembre 2023 inclus, sera déterminée comme suit:

-loyers et provisions sur charges terme novembre 2023 inclus: 8 350 euros (7 050 + 2x 650)

-régularisation des charges période du 01/10/2020 au 30/09/2021: solde créditeur 7,37 euros (charges dues: 992,63 euros; provisions versées: 1 000 euros)

-régularisation des charges période du 01/10/2021 au 30/09/2022: solde débiteur 217,20 euros (charges dues: 1 217,20 euros; provisions versées: 1 000 euros)

-régularisation des charges période du 01/10/2022 au 30/09/2023: solde débiteur 914,66 euros (charges dues: 1 214,66 euros; provisions versées: 300 euros)

Total: 9 474,49 euros

Par application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, les paiements intervenus postérieurement au 7 septembre 2023 seront imputés sur cette dette comme étant la plus ancienne;

Compte tenu des paiements intervenus pour un total de 6 200 euros (7 x 650 + 800 + 850) entre le commandement et le 4 novembre 2024, il reste dû au titre des loyers, charges et provisions sur charges dus terme de novembre 2023 inclus et après déduction du dépôt de garantie, la somme de 2 624,49 euros (9 474,49 – 6 200 – 650);

Monsieur [W] sera condamné à payer cette somme et, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation comme définie ci-dessus;

*sur la demande de dommages-intérêts de Monsieur [W]

Monsieur [W] soutient, en substance, qu’en ne lui délivrant pas les quittances de loyer, Monsieur [N] lui a causé un préjudice résultant de l’impossibilité dans laquelle il s’est trouvé de bénéficier des allocations de logement;

Il produit des quittances pour les mois de septembre à décembre 2021, d’avril à décembre 2022 et de mai à juin 2024, qui concernent des mois pour lesquels la totalité du loyer et de la provision sur charges a été réglée et une attestation de droits de la CAF pour la période du mois de mai 2022 au mois de décembre 2023, aux termes de laquelle il n’a perçu aucune prestation de mai 2022 à mai 2023 inclus;

Néanmoins, il ne peut être déduit de cette seule attestation que le défaut d’ouverture de droits aux allocations de logement résulte d’un défaut de délivrance de quittances;

En effet, Monsieur [W] ne précise pas quelle est la période pendant laquelle il aurait été privé de la possibilité de faire valoir ses droits auprès de la CAF et ne justifie pas avoir à un quelconque moment sollicité de la CAF le bénéfice de telles allocations;

Notamment, il ne justifie pas avoir sollicité un rappel d’allocations de logement pour les périodes correspondant aux quittances produites, de sorte qu’i l n’est pas possible de déterminer la cause du non-versement, lequel peut également résulter d’une situation de ressources n’ouvrant pas de droits;

Il n’est donc pas établi que le défaut de perception d’aides au logement résulte d’un comportement fautif du bailleur;

La demande de dommages-intérêts sera rejetée;

*sur les frais

Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance;

Monsieur [W] sera tenu aux dépens, y compris le coût du commandement du 25 septembre 2023;

Constate au 8 novembre 2023 la résiliation du bail conclu le 6 janvier 2021 entre Monsieur [M] [W] et Monsieur [X] [N] ayant pour objet un appartement et une cave n°7 situés [Adresse 5] à [Localité 8] ;

Dit qu’à défaut de libérer volontairement les lieux, Monsieur [M] [W] pourra en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [M] [W] à payer Monsieur [X] [N] en deniers ou quittance la somme 2 624,49 euros au titre des loyers, charges et provisions sur charges, terme de novembre 2023 inclus et, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dûment justifiées;

Rejette toutes autres demandes;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit;

Condamne Monsieur [M] [W] aux dépens;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier.

Le greffier, Le juge,