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REFERENCES : N° RG 24/08590 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5YS

Minute :

Société SOCIETE IMMOBILIERE 3 F SA D’HLM
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [S] [R]
Monsieur [T] [I]
Monsieur [N] [I]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me KACEM

Copie délivrée à :
Mme [R]
MM. [I]

Le 17 janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 17 janvier 2025 ;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SOCIETE IMMOBILIERE 3F, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [S] [R], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [T] [I], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [N] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparants

D’AUTRE PART

Par contrat du 15 janvier 2021, la société IMMOBILIERE 3F, a donné en location à Madame [S] [R] , à compter du 15 janvier 2021, un logement numéro 113 situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 737,36 euros hors provision sur charges.

Par procès-verbal de signification en l’étude de l’huissier de justice instrumentaire du 11 mars 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait commandement à Madame [R] de lui payer la somme de 18 217,24 euros due au titre des loyers et charges.

Par assignation signifiée en l’étude du commissaire de justice le 6 septembre 2024, la société IMMOBILIÈRE 3F, société anonyme d’HLM a fait citer Madame [S] [R], Monsieur [T] [I] et Monsieur [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny, lui demandant:

*principalement:

– de constater que la clause résolutoire insérée à l’engagement de location est acquise et en conséquence

-d’ordonner l’expulsion de Madame [R] et de tous occupants de son chef, notamment Messieurs [T] et [N] [I] au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier

-de dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-7, R 441-1, R 442-1 et R 451-1 à R 451-4 du code des procédures civiles

-de condamner Madame [R] à lui payer la somme de 38 349,91 euros avec intérêts à compter du commandement au titre des loyers, charges, suppléments de loyer de solidarité et indemnités d‘occupation arrêtés au 2 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus et au paiement des loyers, charges et suppléments de loyer de solidarité devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation

-de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et de condamner in solidum les défendeurs à due concurrence

-de condamner Madame [R] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

*à titre subsidiaire:

-de constater que le bail consenti à Madame [R] a été résilié de plein droit du fait de son abandon du domicile à la date du 13 avril 2022

-de constater que Monsieur [T] [I] et Monsieur [N] [I] sont occupants sans droit ni titre du logement n° 113 situé [Adresse 2] à [Localité 3]

en conséquence:

-d’ordonner l’expulsion de Messieurs [T] et [N] [I] et de tous occupants de leur chef, notamment au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier

-de dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-7, R 441-1, R 442-1 et R 451-1 à R 451-4 du code des procédures civiles

-de condamner in solidum Messieurs [T] et [N] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges normalement quittancés si le bail s’était poursuivi à compter du 13 avril 2022 et jusqu’à la reprise effective des lieux

-de les condamner in solidum à lui payer la somme de 38 349,91 euros arrêtée au 2 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus

-de condamner Messieurs [T] et [N] [I] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

*en tout état de cause, de condamner in solidum les défendeurs aux dépens, y compris le coût du procès-verbal de constat du 3 novembre 2023, de la sommation du 13 décembre 2023 et de la sommation du 11 mars 2024

Elle demande qu’il soit rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

A l’appui, elle fait valoir que:

-par acte sous seing privé du 15 janvier 2021, elle a donné en location à Madame [S] [R] un appartement n°113 situé [Adresse 2] à [Localité 3]

-par courrier reçu le 13 avril 2022, Monsieur [T] et [N] [I] l’ont informée que leur mère, Madame [R], aurait abandonné le domicile et qu’elle leur a demandé par courrier du 21 avril 2022 de lui transmettre les justificatifs de l’abandon du logement afin de pouvoir étudier leur demande de transfert de bail

-par courriel du 2 août 2023, elle a rappelé à Monsieur [I] que les pièces listées dans un document qui lui a été transmis doivent communiquées

-sans retour dans le délai imparti, elle mandaté un commissaire de justice pour s’assurer des conditions d’occupation du logement

-selon procès-verbal de constat du 3 novembre 2023, Monsieur [N] [I] rencontré sur place a déclaré vivre avec son frère dans les lieux et Monsieur [T] [I] l’a confirmé par téléphone

-par sommation du 13 décembre 2023, elle a, de nouveau, sollicité la liste des documents nécessaires à la demande de transfert de bail

-une sommation a été délivrée à Madame [R] le 11 mars 2024 aux fins de communication des documents sollicités dans le cadre de l’enquête SLS 2024 et en l’absence de réponse, un supplément de loyer de solidarité est facturé depuis le 1er janvier 2024

-un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [R] le 29 février 2024 dont les causes n’ont pas été réglées intégralement dans le délai imparti

-si la juridiction considérait que Messieurs [I] rapportent la preuve de l’abandon du logement, alors qu’ils ne justifient pas du départ brusque et imprévisible de leur mère, ils n’ont pas produit l’avis d’imposition sur les revenus 2022 permettant de vérifier qu’ils remplissent les conditions pour bénéficier d’un transfert du bail

Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 13 septembre 2024.

A l’audience du 4 novembre 2024, la société IMMOBILIERE 3F précise que la dette locative dont elle demande paiement, qui a augmenté, est de 41 954,70 euros, terme de septembre 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus.

Madame [R] et Messieurs [I] ne comparaissent pas.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, il est statué sur le fond et le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée;

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat ou tendant au prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;

L’assignation du 6 septembre 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 4 mars 2024 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience;

La demande est donc recevable ;

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites;

Selon l’article 2 du code civil, “la loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif”;

Il en résulte que les contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle demeurent régis par celle en vigueur au jour de leur conclusion;

Si, dans le silence de la loi, le juge peut déclarer la loi d’application immédiate aux effets à venir d’un contrat en cours lorsqu’elle revêt un caractère d’ordre public, il doit être considéré, en matière d’ordre public de protection, que la loi nouvelle d’ordre public ne peut s’appliquer immédiatement aux contrats en cours que dans la mesure où elle protège les intérêts de la partie protégée;

La loi du 6 juillet 1989, en ce qu’elle pose en principe (article 1er) que le droit au logement est un droit fondamental, relève d’un ordre public de protection du locataire;

Dès lors le nouveau délai de six semaines résultant de la loi du 27 juillet 2023 imparti au locataire pour apurer sa dette après délivrance du commandement de payer, nonobstant le caractère d’ordre public de ces dispositions, ne peut avoir vocation à s’appliquer lorsque le bail prévoit un délai de deux mois, en ce que la réduction du délai n’a ni pour objet, ni pour effet de préserver les droits du locataire;

Au surplus, il convient de rappeler que, saisie d’une question relative à l’application immédiate aux contrats de bail en cours des dispositions de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 ayant modifié le délai minimal d’acquisition de la clause résolutoire pour le porter de deux mois à six semaines, la haute juridiction a émis le 13 juin 2024 l’avis suivant: “les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi” (pourvoi n° 24-70.002);

En l’espèce, le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “en cas de non-paiement des sommes dues au BAILLEUR, loyers ou charges régulièrement appelés, en cas de non-versement du dépôt de garantie “ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer ;

Le commandement du 11 mars 2024 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme;

Néanmoins, bien qu’il vise un délai de six semaines, il ne peut produire effet avant l’expiration du délai de deux mois prévu au bail, étant observé au surplus qu’il reproduit la clause résolutoire du bail, de sorte que la contradiction, qui plus est sans aucune explicitation, entre le délai mentionné et la reproduction d’une clause stipulant un délai de deux mois doit nécessairement s’interpréter en faveur du locataire;

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative;

Selon les relevés de compte établis par le bailleur, à la date du commandement, la somme totale de 216,50 euros (8,58 + 12 x 5,54 + 16 x 5,71 + 7 x 6,23 + 6,47) avait été appelée au titre de “Divers MultiServices”, dont il n’est pas justifié qu’elle est due, aucun contrat n’étant produit à ce titre;

En outre, un supplément de loyer de solidarité a été appliqué à partir du mois de janvier 2024;

Selon l’article L 441-9 du code de la construction et de l’habitation, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour répondre à la demande annuelle de renseignements du bailleur sur les ressources permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et en l’absence de réponse dans ce délai, après mise en demeure de répondre à l’enquête restée infructueuse pendant quinze jours, le bailleur liquide provisoirement le supplément de loyer en faisant application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8;

Il en résulte que cette mise en demeure doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier afin de rapporter la preuve de l’accomplissement de cette formalité substantielle et de permettre la détermination du point de départ du délai de quinze jours et doit, compte tenu des conséquences du défaut de réponse, à peine de nullité, reproduire intégralement le texte de l’article L. 441-9 du Code de la construction et de l’habitation;

En l’espèce, ni le courrier du 28 septembre 2023, ni celui du 19 janvier 2024 dont copies ont été remises à Madame [R] aux termes de la sommation du 11 mars 2024, ne sont produits;

Dès lors, à défaut de justifier qu’elle a adressé à la locataire une demande de renseignements dans des conditions lui permettant de délivrer une mise en demeure, la société IMMOBILIERE 3F ne rapporte donc pas la preuve de ce qu’elle pouvait procéder à cette liquidation , dont elle ne justifie, au surplus, pas des modalités de calcul;

Il était donc dû à la date de délivrance du commandement la somme de 12 635,94 euros (18 217,24 – 2 x 2 682,40 – 216,50);

Il ressort des décomptes produits qu’il est resté sans effet plus de deux mois ;

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 12 avril 2024;

Il ressort des pièces produites que Messieurs [I] occupent les lieux du chef de leur mère, Madame [R];

Madame [R], ainsi que Messieurs [I] en leur qualité d’occupants de son chef, pourront, à défaut de libérer les lieux volontairement, en être expulsés dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

S’agissant des demandes formées au titre de l’expulsion, il convient de rappeler que les dispositions des articles L 412-1 et R 411-1 du code des procédures civiles d’exécution relatives à la procédure d’expulsion visent expressément non seulement la personne expulsée mais également “tout occupant de son chef”;

Dès lors qu’est ordonnée l’expulsion du défendeur à l’instance, il n’est donc nul besoin d’une décision spéciale du juge ordonnant l’expulsion de “tous occupants de son chef”;

Au demeurant le juge, auquel il incombe de respecter le principe du contradictoire, ne peut statuer à l’égard de personnes non parties au procès et “tous occupants de son chef” ne sont pas partie à la présente instance;

Le concours de la force publique est
contenu dans la formule exécutoire apposée en vertu de l’article 502 du code de procédure civile et du décret n° 47-1047 du 12 juin1947 sur l’expédition de la décision de justice ayant ordonné la mesure et il est expressément prévu par les dispositions des articles L 153-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Il sera également rappelé qu’il n’appartient pas au juge du bail de décider du concours de la force publique, une telle décision relevant de la compétence de l’autorité administrative;

Admettre le contraire reviendrait à conférer au juge, ayant toujours la possibilité de rejeter des demandes qui lui sont faites, le pouvoir d’empêcher l’exécution de sa propre décision;

Le sort des meubles laissés sur place étant expressément prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et l’expulsion ne pouvant être réalisée que conformément à ces dispositions, ce que précise le présent jugement, il n’est nul besoin d’une décision spéciale du juge;

L’occupation sans droit ni titre cause au propriétaire un préjudice résultant de l’indisponibilité des lieux, qui sera réparé par l’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dûment justifiées;

A la date de résiliation du bail, il était dû au titre des loyers, charges et provisions sur charges la somme de 13 701,29 euros [21 605,09 – (8,58 + 12 x 5,54 + 16 x 5,71 + 7 x 6,23 + 2 x 6,47) – (3 x 2 682,40) + (915,92/30 x 12)];

Madame [R] sera condamnée à payer la somme de 13 701,29 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 au titre des loyers, charges et provisions sur charges dus à la date de résiliation du bail et, à compter du 13 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation comme définie ci-dessus;

La demande principale ayant prospéré, les demandes formées à titre subsidiaires sont sans objet;

Il est équitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance ;

Le procès-verbal de constat du 3 novembre 2023, la sommation du 13 décembre 2023 et celle du 11 mars 2024 ne constituent pas des dépens afférents à l’instance;

Madame [R] sera condamnée aux dépens, à l’exception du coût du procès-verbal de constat du 3 novembre 2023, de la sommation du 13 décembre 2023 et de celle du 11 mars 2024 ;

Se déclare incompétent pour statuer sur la demande formée par la société IMMOBILIÈRE 3F au titre de “l’assistance du commissaire de police et de la force publique” et la renvoie à mieux se pourvoir;

Constate la résiliation du bail conclu entre la société IMMOBILIERE 3F et Madame [S] [R], ayant pour objet un logement numéro 113 situé [Adresse 2] à [Localité 3] ;

Dit qu’à défaut de libérer volontairement les lieux, Madame [S] [R], Monsieur [T] [I] et Monsieur [N] [I] en leur qualité d’occupants du chef de Madame [S] [R], pourront en être expulsés dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [S] [R] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme 13 701,29 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 au titre des loyers, charges et provisions sur charges dus à la date de résiliation du bail et, à compter du 13 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dûment justifiées;

Constate que les demandes formées à titre subsidiaire sont sans objet;

Rejette toutes autres demandes;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit;

Condamne Madame [S] [R] aux dépens, à l’exception du coût du procès-verbal de constat du 3 novembre 2023, de la sommation du 13 décembre 2023 et de celle du 11 mars 2024 ;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le Juge et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge,