N° RG 24/01216 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K2LH

Jugement du 17 Janvier 2025
N° : 25/37

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[P] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me STREHAIANO
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [M]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Janvier 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 08 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [P] [M]
[Adresse 1]
[Localité 6]
comparant en personne

Par acte sous seing privé du 18 juillet 2017, M. [Y] [O], représenté par son mandataire, la société SOLIHA, a consenti un bail d’habitation à M. [P] [M] et Mme [V] [L] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 660 euros et d’une provision pour charges de 17 euros. La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des locataires par acte séparé du même jour.

Mme [V] [L] a donné congé le 1er décembre 2022.

Des loyers étant restés impayés, la garantie de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été activée.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.279,86 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [P] [M] le 29 novembre 2023.

Par assignation du 9 février 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,
• Ordonner l’expulsion de M. [P] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 5.039,10 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.279,86 euros et, pour le surplus, à compter de l’assignation,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, ces indemnités étant versées à la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’il est justifié d’une quittance subrogative,
o 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 octobre 2024. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 8 novembre 2024 où elle a été retenue.

À l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu représentée par son conseil.

Elle précise que la dette locative, actualisée au 23 octobre 2024, s’élève désormais à 10.965,82 euros.

Elle maintient sa demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail mais se désiste de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, dès lors que la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine a déclaré recevable le dossier de surendettement de M. [M] le 21 décembre 2023, soit dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 29 novembre 2023.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES indique enfin que le locataire justifie avoir payé son loyer avant l’audience.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’audience, M. [P] [M] a comparu en personne.

Il sollicite l’octroi de délais de paiement d’un montant de 500 euros mensuel en tout.

A titre de moyens en défense, M. [P] [M] expose qu’il bénéficie de 1.700 euros de revenus par mois et qu’il règle une pension alimentaire mensuelle de 240 euros. Le locataire explique qu’il a versé 1 500 euros à son bailleur au mois d’octobre 2024. Il précise qu’il n’est pas en mesure de payer son loyer, d’un montant de 740 euros, mais il propose, malgré tout, de régler 10 à 20 euros de plus le temps de trouver un nouveau logement au loyer moins onéreux, indiquant qu’une demande de logement social est en cours.

Par ailleurs, il indique que la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine a imposé un moratoire de 24 mois, à compter du 25 juillet 2024.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a été actionnée en sa qualité de caution par le bailleur de M. [P] [M] pour le paiement de plusieurs loyers et charges impayés. Elle justifie d’une quittance subrogative.

Ainsi, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur, et est en conséquence en droit d’agir en résiliation du bail fondée sur les impayés de loyers.

De plus, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du Code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même Code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du Code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que le loyer est payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Le décompte versé aux débats laisse apparaître que depuis le mois de juillet 2023, le locataire n’a versé aucun loyer, étant relevé que le loyer du mois de juin 2023 était réglé partiellement.

De plus, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 29 novembre 2023, M. [P] [M] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 2.279,86 euros qui y était mentionnée et au contraire a aggravé sa dette.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 octobre 2024, M. [P] [M] lui devait la somme de 10.965,82 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Ainsi, compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [P] [M] et son expulsion.

En effet, bien que M. [M] bénéficie de la suspension de l’exigibilité de ses dettes pour une durée de 24 mois, à compter du 25 juillet 2024, conformément à la décision de la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine du 25 juillet 2024, cette décision n’est pas de nature à faire disparaître le manquement contractuel constitué par le défaut de paiement des loyers. Par application de l’article 24-V-2° de la loi du 6 juillet 1989, cette décision permet seulement de reporter l’exigibilité du paiement de la dette locative pendant le délai accordé par la commission prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du Code de la consommation soit jusqu’au 25 octobre 2026.

En conséquence, la résiliation judiciaire du contrat de bail sera prononcée à la date du 23 octobre 2024.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

Le défendeur ne conteste pas le montant de sa dette et sera donc condamné à payer la somme de 10.965,82 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023 sur la somme de 2.279,86 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2.759,24 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du Code civil.

2. Sur les délais de paiement

L’article 1228 du Code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même Code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, M. [P] [M] justifie avoir réglé son loyer au mois d’octobre 2024. Il sollicite l’octroi de délais de paiement d’un montant de 500 euros par mois en tout, n’étant pas en mesure de régler son loyer de 740 euros.

M. [M] reconnaît ainsi ne pas être en mesure d’assurer le paiement de son loyer courant, d’un montant de 740 euros, raison pour laquelle il a déposé une demande de logement social. Il ne justifie donc pas, à plus forte raison, être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur, étant précisé que le montant de cet arriéré a plus que doublé depuis l’assignation.

Dans ces conditions, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Cette indemnité d’occupation devra être payée à M. [Y] [O], propriétaire du logement.

A défaut, et si la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative visant les indemnités d’occupation dont elle sollicite le paiement, il sera prévu que ces sommes pourront, dans ce cas, être versées directement à la société cautionnaire.

En cas de contestation, son montant sera fixé à 740,84 euros. L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 23 octobre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [P] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même Code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 18 juillet 2017 entre M. [Y] [O], d’une part, et M. [P] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6],

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 23 octobre 2024,

ORDONNE à M. [P] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [P] [M] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10.965,82 euros (dix mille neuf cent soixante-cinq euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023 sur la somme de 2.279,86 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2.759,24 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONSTATE la suspension de l’exigibilité de la dette locative au profit de M. [P] [M] à compter du 25 juillet 2024 et pour un délai de 24 mois, soit jusqu’au 25 juillet 2026, en application de la décision de la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine du 25 juillet 2024,

DIT que la suspension de l’exigibilité de la dette locative au profit de M. [P] [M] sera prolongée de trois mois, soit jusqu’au 25 octobre 2026, pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du Code de la consommation ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [P] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre de la procédure de surendettement,

CONDAMNE M. [P] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 740,84 euros (sept cent quarante euros et quatre-vingt-quatre centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation pourra être versée à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en lieu et place de M. [Y] [O], sous réserve que la société cautionnaire justifie d’une quittance subrogative visant les sommes dont elle sollicite le paiement,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [P] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 novembre 2023 et celui de l’assignation du 9 février 2024,

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge