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L’Essentiel : La société in’li a signé un contrat de bail avec Monsieur [G] [W] le 29 août 2023, pour un loyer mensuel de 877,78 euros. Le 7 mai 2024, un commandement de payer a été signifié à Monsieur [W] pour un montant de 4 378,42 euros, correspondant aux loyers impayés. Le 24 juillet 2024, in’li a assigné Monsieur [W] en justice, demandant la résiliation du bail et son expulsion. Lors de l’audience du 4 novembre 2024, le juge a constaté la résiliation du bail et a ordonné l’expulsion de Monsieur [W], qui a été condamné à payer 6 865,13 euros.
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Contrat de bailLa société in’li a conclu un contrat de bail le 29 août 2023 avec Monsieur [G] [W] pour un appartement et un emplacement de stationnement, avec un loyer mensuel de 877,78 euros et des charges associées. Le bail a pris effet le 30 août 2023. Commandement de payerLe 7 mai 2024, la société in’li a signifié à Monsieur [G] [W] un commandement de payer pour un montant total de 4 378,42 euros, correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’au 24 avril 2024. Assignation en justiceLe 24 juillet 2024, la société in’li a assigné Monsieur [G] [W] devant le juge des contentieux de la protection, demandant la résiliation du bail, l’expulsion immédiate de Monsieur [W], et le paiement d’une somme totale de 7 840,26 euros, ainsi que d’autres indemnités. Audience et précisionsLors de l’audience du 4 novembre 2024, la société in’li a précisé que la dette locative s’élevait à 10 995,16 euros, incluant le terme d’octobre 2024. Monsieur [W] ne s’est pas présenté à l’audience. Décision du jugeLe juge a constaté la résiliation du bail au 8 juillet 2024, en raison de l’absence de paiement des loyers. Il a ordonné l’expulsion de Monsieur [W] si celui-ci ne libérait pas les lieux volontairement. Condamnation financièreMonsieur [W] a été condamné à payer la somme de 6 865,13 euros à la société in’li, avec des intérêts légaux à compter du 7 mai 2024. Il devra également verser une indemnité mensuelle d’occupation à partir du 9 juillet 2024 jusqu’à son départ effectif. Dépens et fraisLe juge a décidé que les frais irrépétibles seraient à la charge de la société in’li, tandis que Monsieur [W] serait tenu de payer les dépens, y compris le coût du commandement de payer. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions de résiliation du bail en cas de loyers impayés selon la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ?La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment son article 24, précise les conditions de résiliation d’un bail en cas de loyers impayés. Cet article stipule que, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat ou tendant au prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de Conciliation des Aides au Logement (CCAPEX). De plus, il est requis que l’impayé ait été signalé aux organismes payeurs des aides au logement. L’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience. Ainsi, la résiliation ne peut être prononcée qu’après le respect de ces délais et formalités, garantissant une protection pour le locataire en difficulté. Comment la clause résolutoire est-elle appliquée dans le cadre d’un bail ?La clause résolutoire est un élément essentiel dans les contrats de bail, permettant au bailleur de résilier le contrat en cas de non-paiement des loyers. Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux”. Cela signifie que même si une clause résolutoire est présente dans le bail, elle ne peut être appliquée qu’après l’expiration d’un délai de six semaines suivant un commandement de payer qui n’a pas été suivi d’effet. Il est également précisé que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, permettant aux parties de stipuler des délais supérieurs à ceux prévus par la loi. Quelles sont les conséquences de l’occupation sans droit ni titre après la résiliation du bail ?L’occupation sans droit ni titre, après la résiliation d’un bail, entraîne des conséquences juridiques significatives pour le locataire. Le juge a constaté que l’occupation sans droit ni titre cause au propriétaire un préjudice résultant de l’indisponibilité des lieux. Ce préjudice est réparé par l’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation, qui est égale au montant contractuel du loyer, augmentée des charges dûment justifiées. Cette indemnité est due à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux par le locataire. Ainsi, le locataire est tenu de payer non seulement les arriérés de loyer, mais également une indemnité pour l’occupation des lieux après la résiliation, ce qui peut représenter une charge financière importante. Quels sont les recours possibles pour le bailleur en cas de non-comparution du locataire ?En cas de non-comparution du locataire, l’article 472 du code de procédure civile prévoit que le juge statue sur le fond. Il est précisé que, en l’absence de comparution du défendeur, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Cela signifie que le bailleur peut obtenir une décision favorable même si le locataire ne se présente pas à l’audience. Le juge peut ainsi constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du locataire et condamner ce dernier au paiement des sommes dues, y compris les intérêts légaux. Cette disposition vise à protéger les droits des bailleurs et à assurer une certaine efficacité dans le traitement des litiges locatifs. |
[Adresse 7]
[Adresse 7]
4ème étage
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]
REFERENCES : N° RG 24/09021 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z75I
Minute :
S.A. IN’LI
Représentant : Maître Danielle MOUGIN de la SCP SCP AUDARD-MOUGIN, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE
C/
Monsieur [G] [W]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me MOUGIN
Copie délivrée à :
M. [W]
Le 17 janvier 2025
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 17 janvier 2025 ;
par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;
Après débats à l’audience publique du 04 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
La société IN’LI, SA, ayant son siège social [Adresse 4]
représentée par Maître Danielle MOUGIN de la SCP AUDARD-MOUGIN, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE
D’UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [G] [W], demeurant [Adresse 3]
non comparant
D’AUTRE PART
Par contrat du 29 août 2023, la société in’li a donné à bail à Monsieur [G] [W], à compter du 30 août 2023, un appartement n° 353867 porte B42 et un emplacement de stationnement n° 353883 sous-sol 1 place 41 situés [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d’avance d’un loyer de 877,78 euros, outre provision sur charges de 145,71 euros s’agissant du logement et d’un loyer de 45 euros, outre provision sur charges de 2 euros s’agissant de l’emplacement de stationnement.
Par procès-verbal de signification en l’étude du commissaire de justice instrumentaire du 7 mai 2024, la société in’li a fait commandement à Monsieur [G] [W] de lui payer la somme de 4 378 42 euros au titre des loyers et charges impayés au 24 avril 2024.
Par assignation signifiée en l’étude du commissaire de justice instrumentaire le 24 juillet 2024, la société in’li demande au juge des contentieux de la protection:
– de constater et, subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail
-de l’autoriser à faire procéder à l’expulsion immédiate de Monsieur [W] et de tous occupants de son chef avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique
-de condamner Monsieur [W] à lui payer la somme de 7 840,26 euros au titre des sommes dues au 10.07.2024 augmentée des intérêts légaux du jour du commandement de payer du 7 mai 2024 sur la somme de 4 378,42 euros et du jour de l’assignation pour le surplus
-de le condamner à lui payer le montant des loyers et charges à courir entre le mois de juillet 2024 et la date du jugement et une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer mensuel, outre les charges, du jour du jugement jusqu’au départ de Monsieur [W]
-de le condamner à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens y compris le coût du commandement de payer
A l’appui, elle fait valoir que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise.
Copie de cette assignation a été adressée au préfet par voie dématérialisée le 30 juillet 2024
A l’audience du 4 novembre 2024, la société in’li précise que la dette locative dont elle demande paiement est de 10 995,16 euros, terme d’octobre 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus.
Elle s’oppose à l’octroi de tous délais faisant valoir que le dernier paiement est du mois de février 2024.
Monsieur [W] ne comparaît pas.
Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, il est statué sur le fond et le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée;
Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat ou tendant au prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;
L’assignation du 24 juillet 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 13 mai 2024 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience;
La demande est donc recevable ;
Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux” et, à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;
Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et les parties peuvent toujours stipuler une clause de résiliation prenant effet à l’expiration d’un délai supérieur au délai légal, qui constitue un délai minimum ;
En l’espèce, le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiés ou en cas de non-versement du dépôt de garantie” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer ;
Le commandement du 7 mai 2024 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme;
Néanmoins, bien qu’il vise un délai de six semaines, il ne peut produire effet avant l’expiration du délai de deux mois prévu au bail, étant observé au surplus qu’il reproduit la clause résolutoire du bail;
Il ressort du décompte produit qu’il est resté sans effet plus de deux mois ;
Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 8 juillet 2024;
A défaut de libérer volontairement les lieux, Monsieur [W] pourra en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;
L’occupation sans droit ni titre cause au propriétaire un préjudice résultant de l’indisponibilité des lieux, qui sera réparé par l’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dûment justifiées;
Il ressort du décompte établi par le bailleur que la somme due au titre des loyers et provisions sur charges au 8 juillet 2024 est de 6 865,13 euros [6 584 + (1 054,21 / 30 x 8)];
Monsieur [W] sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024 sur la somme de 4 378,42 euros et à compter de l’assignation pour le surplus et, à compter du 9 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation comme définie ci-dessus;
Il est équitable de laisser à la charge de la société in’il les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance;
Monsieur [W] sera tenu aux dépens y compris le coût du commandement du 7 mai 2024;
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, en premier ressort,
Constate au 8 juillet 2024 la résiliation du bail conclu le 29 août 2023 entre la société in’li et Monsieur [G] [W], ayant pour objet un appartement n° 353867 porte B42 et un emplacement de stationnement n° 353883 sous-sol 1 place 41 situés [Adresse 3] à [Localité 8];
Dit qu’à défaut de libérer volontairement les lieux Monsieur [G] [W] pourra en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;
Condamne Monsieur [G] [W] à payer la société in’li la somme de 6 865,13 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024 sur la somme de 4 378,42 euros et à compter de l’assignation pour le surplus au titre des loyers et provisions sur charges dus jusqu’au 8 juillet 2024 et, à compter du 9 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dûment justifiées;
Rejette toutes autres demandes ;
Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit;
Condamne Monsieur [G] [W] aux dépens y compris le coût du commandement du 7 mai 2024;
Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;
Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier.
Le greffier, Le juge,
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