[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Emmanuel CHRETIENNOT ; Madame [W] [C]

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/05985 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EHH

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 17 janvier 2025

DEMANDERESSE
S.A. d’HLM LOGIREP, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 4]
représentée par Me Emmanuel CHRETIENNOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #B969

DÉFENDERESSE
Madame [W] [C], demeurant [Adresse 3] – [Localité 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 novembre 2024
Délibéré le 17 janvier 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 17 janvier 2025
PCP JCP fond – N° RG 24/05985 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EHH

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 11 septembre 2019, la société LOGIREP a donné à bail à Mme [W] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Le 10 novembre 2022, la commission de surendettement de [Localité 5] a établi un plan de surendettement s’agissant notamment de la dette locative de Mme [W] [C].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 février 2023, la société LOGIREP a mis en demeure Mme [W] [C] de régulariser le retard de paiement du plan de surendettement.

Au regard du non respect du plan de surendettement, la Commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [W] [C] le 10 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023, la société LOGIREP a délivré à Mme [W] [C] une sommation de payer la somme de 3696,42 euros au titre de l’arriéré de loyer de l’appartement.

Par acte d’huissier en date du 31 mai 2024, la société LOGIREP a fait assigner Mme [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:
prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Mme [W] [C] et tout occupant de son chef si besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, sous astreinte de 150 euros par mois de retard,ordonner la séquestration des biens mobiliers,condamner Mme [W] [C] à lui verser la somme de 5680,53 euros au titre de l’arriéré locatif, à parfaire, outre à une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux égale au loyer courant augmenté des charges,condamner la défenderesse à lui verser la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 18 novembre 2024, la société LOGIREP, représentée par son conseil, précise ne pas être en possession du bail. Elle fait part d’un nouveau plan de surendettement en date du 12 septembre 2024, applicable au 7 novembre 2024, qui prévoit un échéancier concernant la dette locative, avec un effacement partiel à hauteur de 1368,41 euros si le plan est respecté. Une somme de 870,38 euros, selon actualisation au jour de l’audience, n’est toutefois pas prise en compte par le plan de surendettement et la société LOGIREP est favorable à ce que Mme [W] [C] bénéficie des plus larges délais de paiement sur cette somme. Par note en délibéré en date du 8 janvier 2024, sollicitée par le tribunal, la société LOGIREP précise maintenir sa demande de résiliation judiciaire, confirme être favorable aux délais accordés par la commission de surendettement, ainsi qu’à des délais de paiement sur la somme de 870,38 euros.

Au soutien de ses prétentions, la société LOGIREP évoque le manquement de la locataire à son obligation principale. Elle indique toutefois souhaiter que Mme [W] [C] conserve son logement compte tenu de sa situation de santé et se dit attentive au respect du plan de surendettement, justifiant ainsi son accord pour l’octroi de délais de paiement.

Mme [W] [C], comparante en personne, reconnaît la dette et évoque des problèmes importants de santé ayant conduit à une perte de salaire. Elle demande à rester dans l’appartement et à bénéficier de délais.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 janvier 2025.

A titre liminaire, il sera relevé que si en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, le contrat de location doit être établi par écrit, l’existence de ce bail n’est pas contestée par la défenderesse.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail en raison des impayés locatifs

Sur la recevabilité
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris le 3 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société LOGIREP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Enfin il sera relevé que la décision de la commission de surendettement le 12 septembre 2024 n’est pas susceptible de suspendre la présente action, en ce que l’article L.722-2 du code de la consommation ne prévoit que la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur et non celles des poursuites tendant à la résiliation du bail et expulsion du locataire.

L’action de la société LOGIREP est donc recevable.

Sur le fond
Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués par la société LOGIREP qu’un premier plan de surendettement n’a pas été respecté par Mme [W] [C], que le deuxième plan prend en compte une dette locative de 6191,41 euros, et que le décompte en date du 7 novembre 2024 établit un impayé locatif de 7061,79 euros.

Mme [W] [C] ne conteste pas cette dette. Les impayés persistants, même s’ils sont expliqués par la défenderesse, sont suffisamment graves et répétés pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail au jour de la présente décision.

Il convient ainsi d’ordonner l’expulsion de Mme [W] [C] ainsi que de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement

Mme [W] [C] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la bailleresse que Mme [W] [C] est redevable de la somme de 7061,79 euros arrêtée au mois de novembre 2024.

La dette sera ainsi fixée à cette somme et Mme [W] [C] sera condamnée à la payer à la société LOGIREP.

Mme [W] [C] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, un plan d’apurement été établi sur la somme de 6191,41 euros par la commission de surendettement de [Localité 5].

S’agissant de la somme de 870,38 euros qui n’est pas incluse dans le plan de surendettement, il convient d’accorder des délais de paiement compte tenu de la situation personnelle et financière de Mme [W] [C], la société LOGIREP étant en outre favorable à l’octroi de délais.

Afin de ne pas compromettre le respect du plan établi par la commission de surendettement, le montant à rembourser par Mme [W] [C] sera fixé à 10 euros pendant 23 mois, l’apurement de la dette devant intervenir le 24ème mois ; ce à quoi Mme [W] [C] devra être attentive afin de ne pas compromettre le respect de l’échéancier jusqu’à son terme.

Sur les demandes accessoires

Mme [W] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, elle ne sera pas condamnée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu de sa situation économique.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail à effet du 11 septembre 2019 conclu entre la société LOGIREP et Mme [W] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], à compter de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Mme [W] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LOGIREP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE la société LOGIREP de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE Mme [W] [C] à verser à la société LOGIREP la somme de 7061,79 euros selon décompte arrêté au 7 novembre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers,

RAPPELLE l’établissement d’un échéancier et d’effacement partiel de la dette par décision la commission de surendettement de [Localité 5] en date du 7 novembre 2024, portant sur la somme de 6191,41 euros,

AUTORISE Mme [W] [C] à s’acquitter de la dette de 870,38 euros non inclue dans le plan de surendettement par 23 versements mensuels d’au moins 10 euros, la 24ème échéance couvrant le solde de la dette,

DIT que les échéances seront payées le 10 de chaque mois, et qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à la date exacte et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

DIT que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier concernant la somme de 870,38 euros sont suspendues pendant un délai de 24 mois et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant ce délai,

CONDAMNE Mme [W] [C] à verser à la société LOGIREP une indemnité mensuelle d’occupation équivalente aux loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la société LOGIREP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [C] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.
 
Le Greffier       La Juge