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BAUX COMMERCIAUX

N° RG : N° RG 24/05618 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QJMH

MINUTE N°:

Affaire : [F]

C/

S.A. SOCIETE GENERALE
FE délivrée le
J U G E M E N T

Rendu le DIX SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ, par Madame CHRISTAU, Juge, tenant l’audience des BAUX-COMMERCIAUX, assistée de Madame CADORNE, Greffier.

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE:

Madame [A] [E] [M] [F]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 9] – [Localité 17]

Madame [P] [W] [V] [F]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4] – [Localité 15]

Monsieur [N] [A] [U] [F]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 13] – [Localité 14]

Madame [W] [A] [L] [F]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 6] – [Localité 17]

Monsieur [H] [A] [C] [F]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 10] – [Localité 19]

tous représentés par Me Linda BOUSSOUAR, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant – Me Lounis KEMMACHE, avocat au barreau du Val d’Oise, avocat plaidant

ET :

PARTIE DÉFENDERESSE :

S.A. SOCIETE GENERALE, au capital de 1 007 799 308 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 552 120 222, dont le siège social est sis [Adresse 8] – [Localité 12]

représentée par Maître Renaud BAGUENAULT DE PUCHESSE de l’AARPI GIDE LOYRETTE NOUEL AARPI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Les parties ou leur représentants ont été entendus le 15 Novembre 2024 et l’affaire a été mise en délibéré au 17 Janvier 2025.

Advenu ce jour, le Jugement est rendu ainsi qu’il suit :

Aux termes d’un acte sous seing privé du 24 octobre 1980, Monsieur [K] [F] en présence et avec l’accord de son épouse Madame [S] [G] épouse [F] aux droits desquels vient l’indivision [F], a donné à bail à la SOCIETE GENERALE des locaux commerciaux sis à [Localité 17] [Adresse 5] pour une durée de quinze années consécutives à compter du 1er novembre 1980 pour se terminer le 1er novembre 1995 et ce pour une activité exclusivement de banque moyennant un loyer de 72 000 francs soit 10 976,33 euros HT HC et un droit d’entrée de 235 000 francs soit 35 825 euros.

Par acte notarié du 25 avril 1984, le loyer a été augmenté à 91 593,43 francs soit 13 963,33 euros.

Le décès de Monsieur [K] [F] est intervenu le 30 janvier 1985.

Il a laissé pour recueillir sa succession, son épouse et Madame [I] [F], Madame [B]-[F], Madame [Y]-[F], Madame [O] -[F], Monsieur [H] [F].

Le bail a été renouvelé après négociations, au 1er novembre 1995 moyennant un loyer de 200 000 francs soit 30 489,80 euros HT HC.

Le bail a été renouvelé par acte notarié du 15 et 17 mars 2005 à effet rétroactif au 1er novembre 2004 pour se terminer le 31 octobre 2013 moyennant un loyer de 40 000 euros HT HC.

Le bail a été renouvelé après négociations, par acte notarié du 18 février 2016 à effet rétroactif au 2 avril 2013 pour se terminer le 31 octobre 2022 moyennant un loyer de 48 175 euros HT HC.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 mars 2022, le bailleur a signifié au preneur un congés avec offre de renouvellement du bail à compter du 31 octobre 2022 moyennant un loyer de 58 000 euros au 1er novembre 2022.

Le bailleur a signifié, conformément aux dispositions des articles R. 145-23 et suivants du code de commerce, un mémoire préalable le 2 mai 2024 avec une demande de fixation de loyer de 58 000 euros HT HC et ce à compter du 1er novembre 2022.

Les parties ne se sont pas mises d’accord.

Le bailleur a ensuite assigné le preneur devant le juge des loyers du Tribunal Judiciaire d’EVRY par exploit de commissaire de justice du 20 août 2024 et sollicite de :

FIXER le montant du loyer renouvelé à compter rétroactivement du 1er novembre 2022 à la somme de 58.000€ HC par an, la taxe foncière étant à la charge du bailleur, la taxe d’ordure ménagères à la charge du preneur, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,CONDAMNER la SOCIETE GENERALE au paiement des intérêts au taux légal sur chacune des échéances dues à compter du 8ème jour de la signification de la décision à intervenir, comportant injonction de payerJUGER que ces intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil pour ceux correspondant à la créance de loyers due depuis plus d’un an
SUBSIDIAIREMENT
ORDONNER une mesure d’expertise en application de l‘article R 145-30 du Code de commerce,FIXER un loyer provisionnel pendant la durée de l‘instance à la somme de 58 000 euros par an en principal à compter du 1er novembre 2022,PRONONCER l‘exécution provisoire de la décision à intervenirJUGER qu’à défaut d’exercice par l‘une ou l‘autre des parties de son droit d’option prévu par les dispositions de I ‘article L,145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel ou si l‘exécution provisoire est prononcée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L111-2, L111-3 et L111-6 du Code des procédures civiles d’exécution.
C0NDAMNER la SOCIETE GENERALE au paiement d’une somme de 7000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile comprenant les frais d’expertise amiable d’un montant de 4200€TTC outre le paiement des entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire s’il y a lieu.
Par mémoire en réponse transmis par voie dématérialisée le 7 octobre 2024, la SOCIETE GENERALE a sollicité du juge des loyers commerciaux :

A titre principal :
FIXER le loyer du Bail renouvelé entre les parties à compter du 1er novembre 2022 au montant du loyer actuel, soit la somme de 40.728,80 € hors taxes hors charges par an, les autres clauses et conditions du Bail expiré demeurant inchangées, sauf dispositions contraires impératives de la loi du 18 juin 2014 dite « loi Pinel » ;
A titre subsidiaire :
DESIGNER tel expert qu’il plaira à la présente Juridiction avec pour mission de fournir tous les éléments d’appréciation sur la valeur locative ;FIXER le loyer provisionnel pour la durée de l‘instance au montant du loyer actuel, soit la somme de 51.140,16 € hors taxes hors charges par an, conformément aux stipulations du Bail ;
En toute hypothèse
CONDAMNER L’indivision [F] à verser à la Société Générale une indemnité de 5.000 € en application de I’article 700 du Code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise s’il y a lieu ;
L’affaire a été appelée à l’audience du 15 novembre 2024.

Sur la fixation du loyer renouvelé
L’article L145-33 du code de commerce dispose  que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d’accord, (L. no 2001-1168 du 11 déc. 2001)  «cette valeur est déterminée d’après:
«1o Les caractéristiques du local considéré;
«2o La destination des lieux;
«3o Les obligations respectives des parties;
«4o Les facteurs locaux de commercialité;
«5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
«Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.» — [Décr. no 53-960 du 30 sept. 1953, art. 23, al. 1er.] — V. art. R. 145-2 s.
L’article L145-34 du même code indique : « A moins d’une modification notable des éléments  (L. no 2001-1168 du 11 déc. 2001)  «mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33», le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation  (L. no 2008-776 du 4 août 2008, art. 47-I)  «, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré,  (Abrogé par L. no 2014-626 du 18 juin 2014, art. 9-I)  «de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables,»  (L. no 2011-525 du 17 mai 2011, art. 63-III)  «de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas» de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.» A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation  (Abrogé par L. no 2014-626 du 18 juin 2014, art. 9-I)  «de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables,»  (L. no 2011-525 du 17 mai 2011, art. 63-III)  «de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires», calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite  (L. no 2012-387 du 22 mars 2012, art. 2-I)  «prolongation», la durée du bail excède douze ans.
(L. no 2014-626 du 18 juin 2014, art. 11)  «En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.» — [Décr. no 53-960 du 30 sept. 1953, art. 23-6.]

En l’espèce, le bailleur s’appuie sur un rapport amiable de Monsieur [D] [R], expert près de la Cour d’appel de Paris et à la Cour de Cassation, qu’il a fait établir et fixant le loyer renouvellement à 58 000 euros HT HC, outre 2000 euros de droit de percement soit 60 000 euros.
Monsieur [R] explique que le [Adresse 16] est l’artère principale traversant la commune de [Localité 17], et bénéficie d’un flux automobile et de chalands importants s’agissant de l’axe commercial à proximité de l’hôtel de ville. Il indique que les locaux ont une bonne visibilité avec un développement de façade de 11 mètres sur la rue et que la concurrence est normale. Il ajoute que la desserte par les transports en communs est assurée par des nombreux bus, certains reliant le RER (ligne C) de [Localité 20] à 1,8 km environ, et que la municipalité a mis en place des places de parking en surface, en plus de celles disponibles dans les rues attenantes. Il précise que les locaux occupent tout l’immeuble (le rez-de-chaussée et deux étages donnant sur la rue et sur une cour), sont dans un état correct, en bon état d’entretien, bien éclairés. Il estime la surface totale à 274,80 m2 et 163,29 m2, la surface pondérée.
Il souligne que l’impôt foncier et l’assurance ne sont pas refacturés au preneur ce qui constitue un avantage pour celui-ci, occupant l’immeuble en entier. Il retient une valeur locative au 1er novembre 2022 pour un bail pérenne post covid à 350 euros/ m2P soit 163,29 *350 = 57152 euros à laquelle il a ajouté une majoration de 5% soit 2 858 euros pour le droit de percement soit au total la somme de 60 010 euros arrondi à 60 000 euros.

Le bailleur ajoute que le loyer réajusté suivant l’indice sera de 54 886,56 euros ce qui fait que la demande à fixer à 58 000 euros est cohérente.

Le preneur quant à lui s’appuie sur un rapport d’un expert en estimations immobilières le Cabinet [X] Entreprises et qui fixe à 40 728,80 euros le loyer renouvelé. Ce rapport souligne qu’il existe d’autres banques dans la rue et que le stationnement est inexistant. Il fixe la surface à 280 m2 et conclut à 166,24 m2 pour la surface pondérée. Cet expert retient une valeur de 245 euros/m2 soit 40 728,80 euros au total et critique les valeurs retenues de Monsieur [R] non représentatives de l’activité d’agence bancaire, dont les configurations géographiques ne sont pas équivalentes à celles des locaux litigieux, que certaines références sont issues de locations ou renouvellements antérieurs à 2022 qui ne tiennent pas compte de l’évolution du marché et de l’impact de la crise covid -19 sur les commerces de proximité. Enfin, il critique le fait que Monsieur [R] réintègre dans la valeur locative de marché les droits d’entrée ou droits au bail pratiqués alors qu’il dit en même temps que cela est écarté régulièrement par les juges du fond.

En l’espèce, au vu des arguments opposés par les parties, des pièces fournies par celles-ci et de leurs divergences voire contradictions sur certains points, des écarts sur la valeur locative proposée mis à part les surfaces, il convient de constater que le juge des loyers n’est pas en mesure, en l’état, de fixer la valeur locative des locaux loués.

En revanche, ils justifient qu’en application de l’article R145-30 du code de commerce une expertise soit ordonnée avant dire droit sur toutes les demandes.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés du bailleur.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

Le loyer provisionnel reste, pendant la durée de l’instance, égal au montant du loyer contractuel.

L’exécution provisoire, nécessaire, sera ordonnée.

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort ;

AVANT DIRE DROIT sur toutes les demandes ;

ORDONNE une expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [Z] [J]
[Adresse 7]
[Localité 11]
Tél : [XXXXXXXX01]
Fax : [XXXXXXXX02]
Port. : [XXXXXXXX03]
Email : [Courriel 18]

avec pour mission de :

– procéder à la visite des lieux, se faire communiquer tout document utile, se faire assister, le cas échéant de tout sapiteur de son choix,

– donner son avis sur la valeur locative des biens loués par les consorts [F] à la SOCIETE GENERALE, situés [Adresse 5] à [Localité 17] conformément aux critères de l’article L 145-33 et des articles R 145-3 et suivants du code de commerce;

– le cas échéant fournir tout élément nécessaire à la résolution du litige ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile en présence des parties ou elles dûment convoquées; qu’en particulier il entendra les parties en leurs explications et observations répondra et entendra toutes personnes informées; qu’il se fera remettre et consultera tous documents, recueillera toutes informations de nature à éclairer les questions à qu’il constatera le cas échéant que sa mission est devenue sans objet en raison de la conciliation des parties, en ce cas, fera rapport au magistrat chargé du contrôle des expertises et qu’à défaut de conciliation, il dressera de ses opérations et conclusions un rapport qui devra être transmis au greffe dans un délai de cinq mois à compter de la date de la consignation, communiquée par le greffe ;

Fixe à 3.000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Dit que cette somme sera consignée à la régie comptabilité de ce tribunal par les Consorts [F] avant le 17 mars 2025 ;

Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert ou de refus de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Dit qu’en cas d’impossibilité de respecter les délais impartis, l’expert devra rendre compte de ses difficultés auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises pour permettre à celui-ci de les apprécier ;

Dit que l’expert commis sera saisi de sa mission par l’envoi d’une copie certifiée conforme de la présente décision ;

Fixe pendant la durée de l’instance, le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours ;

Réserve les dépens ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

Ordonne le retrait de l’affaire du rôle des audiences et dit que celle-ci sera rétablie à la demande de la plus diligente des parties.

Ainsi fait et rendu à l’audience des BAUX- COMMERCIAUX du DIX SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ.

Et nous avons signé avec le Greffier nous assistant.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,