Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 17 janvier 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 24/01174 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QPJT

PRONONCÉE PAR

Francis BOBILLE, Président,
Assisté de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 10 décembre 2024 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.A.S.U. CARMILA FRANCE
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sandrine PRISO de la SELARL SOCIETE D’AVOCAT GOGET-PRISO, avocate postulante au barreau de l’ESSONNE et par Maître Pierre DELANNAY, demeurant SCP BARON COSSE ANDRE – [Adresse 3], avocat plaidant au barreau de l’EURE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. HEDA HOME
dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE
D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, la SASU CARMILA FRANCE a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SARL HEDA HOME, au visa des articles R.211-4 du code de l’organisation judiciaire, L.143-2, L.145-41 et R.145-23 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :
– Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SASU CARMILA FRANCE et donc la résiliation de plein droit du bail à effet du 4 août 2024 à 00H00 ;
– Ordonner l’expulsion des lieux loués de la SARL HEDA HOME ou de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;
– Ordonner qu’en cas de maintien provisoire dans les lieux, il sera dû une indemnité d’occupation mensuelle de 13.144,51 euros augmentée des charges, taxes et accessoires, à compter de la résiliation de plein droit du bail, soit le 5 août 2024 et 00h00 jusqu’à la libération effective des locaux et à leur restitution au bailleur ;
– Condamner la SARL HEDA HOME à verser, par provision, à la SASU CARMILA FRANCE la somme de 106.350,77 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires dus suivant décompte arrêté au 29 août 2024 outre les intérêts au taux conventionnel, à savoir le taux légal majoré de cinq points, conformément au point E de l’article 9, jusqu’à complet paiement, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
– Condamner la SARL HEDA HOME à verser, par provision, à la SASU CARMILA FRANCE la somme de 10.635,08 euros au titre de l’indemnité en application de l’article 9 du bail, arrêtée provisoirement au 29 août 2024 outre les intérêts au taux conventionnel, à savoir le taux légal majoré de cinq points, conformément au point E de l’article 9, jusqu’à complet paiement, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
– Juger que le dépôt de garantie est définitivement acquis à la SASU CARMILA FRANCE, conformément aux stipulations contractuelles ;
– Ordonner le retrait par la SARL HEDA HOME des meubles dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir dont le coût sera exclusivement supporté par la SARL HEDA HOME ;
– Ordonner que passé ce délai de huit jours, faute de retrait amiable, la SASU CARMILA FRANCE sera autorisée à enlever les meubles et à les entreposer dans tel bien qu’elle déterminera dans l’attente de leur vente forcée ;
– Condamner la SARL HEDA HOME à payer à la SASU CARMILA FRANCE une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers, de la signification de l’ordonnance et de ses suites.

Au soutien de ses prétentions, la SASU CARMILA FRANCE expose que, par acte du 16 décembre 2021, elle a donné à bail à la SARL HEDA HOME des locaux commerciaux situé au sein de la galerie marchande du contre commercial [5] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de base de 63.500 euros hors taxes et hors charges, outre un loyer variable correspondant à la différence positive entre le loyer annuel de base et 7% HT du chiffre d’affaires hors taxes et hors charges réalisé par le preneur, payable trimestriellement et d’avance. Elle précise avoir consenti à sa locataire un allègement de loyers pendant 24 mois et une franchise de deux mois de loyers. Elle ajoute que, par avenant du 3 septembre 2022, il a été décidé de ce que sa locataire réglerait ses loyers et charges mensuellement, et non trimestriellement, pour une durée d’une année à compter du 1er octobre 2022. Elle explique que, sa locataire ayant cessé de régler ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer le 3 juillet 2024 par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme en principal de 75.236,06 euros, qui est demeuré infructueux dans le délai imparti. Elle estime en conséquence la clause résolutoire acquise, sa locataire restant lui devoir la somme de 106.350,77 euros au 29 août 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 décembre 2024 au cours de laquelle la SASU CARMILA FRANCE, représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SARL HEDA HOME n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, la SASU CARMILA FRANCE justifie, par la production du bail commercial du 16 décembre 2021, du commandement de payer délivré le 3 juillet 2024 et du décompte arrêté au 29 août 2024 que sa locataire a cessé de régler de manière régulière ses loyers et charges.

Le contrat de bail, en page 35, article 28, stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
La SASU CARMILA FRANCE a fait délivrer à la SARL HEDA HOME un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce le 3 juillet 2024 d’avoir à payer la somme en principal de 75.236,06 euros au titre des loyers et charges dus au deuxième trimestre 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 3 juillet 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 4 août 2024, et non du 5 août 2024.

L’obligation de la SARL HEDA HOME de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SARL HEDA HOME occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef à défaut la SASU CARMILA FRANCE étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Sur le sort des objets mobiliers

Aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

L’article suivant prévoit qu’à l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés. Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner le retrait des meubles par la société expulsée, le sort des objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués étant régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution rappelées ci-avant.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SARL HEDA HOME causant un préjudice à la SASU CARMILA FRANCE, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 4 août 2024 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SARL HEDA HOME au paiement de ladite indemnité à compter du 1er octobre 2024, celles dues depuis le 4 août 2024 seront comprises au titre de la provision.
Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 29 août 2024 que sont réclamés des impayés pour les loyers, charges et accessoires des mois de septembre 2023 à septembre 2024 inclus ainsi que des frais de commissaire de justice à hauteur de la somme de 393,88 euros.

Le montant sollicité au titre des frais de commissaire de justice relève des frais de procédures et seront donc traités au titre des dépens. Il convient donc de déduire la somme réclamée à ce titre du montant provisionnel sollicité.

En conséquence, la SARL HEDA HOME est condamnée à payer à la SASU CARMILA FRANCE la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 105.956,89 euros au titre des impayés locatifs et indemnités d’occupation arrêtés au troisième trimestre 2024 inclus.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024, date de délivrance de l’assignation.

Conformément à la demande de la SASU CARMILA FRANCE, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt, en application de l’article 1343-2 du code civil.

La demande de majoration des intérêts s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur l’indemnité contractuelle

La SASU CAMILA FRANCE sollicite la condamnation de la SARL HEDA HOME à lui payer à titre provisionnel la somme de 10.635,08 euros en application de l’article 9 du bail commercial liant les parties, augmentée des intérêts.

Or, les indemnités contractuelles étant considérées comme une clause pénale, même prévues au contrat, étant susceptibles d’être réduites voire supprimées par le juge du fond en raison des circonstances, ne présentent pas de caractère incontestable.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de provision formées à ce titre par la SASU CARMILA FRANCE.

Sur la conservation du dépôt de garantie

La demande de conservation du dépôt de garantie s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SARL HEDA HOME, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice.

Elle est également condamnée à payer à la SASU CARMILA FRANCE la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux situés au sein de la galerie marchande du centre commercial [5] (lot n°3b) – [Adresse 6] à [Localité 4] (91) à la date du 4 août 2024 ;

ORDONNE l’expulsion immédiate de la SARL HEDA HOME et de tous occupants de son chef des locaux situés au sein de la galerie marchande du centre commercial [5] (lot n°3b) – [Adresse 6] à [Localité 4] (91), si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SARL HEDA HOME à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SASU CARMILA FRANCE aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 4 août 2024 ;

CONDAMNE la SARL HEDA HOME à payer à la SASU CARMILA FRANCE, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

CONDAMNE la SARL HEDA HOME à payer à la SASU CARMILA FRANCE, à titre provisionnel, la somme de 105.956,89 euros au titre des impayés locatifs et indemnités d’occupation arrêtés au troisième trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024, date de délivrance de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration des intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre des indemnités contractuelles ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de l’acquisition du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SARL HEDA HOME aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ;

CONDAMNE la SARL HEDA HOME à payer à la SASU CARMILA FRANCE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 17 janvier 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,