Le 22 juillet 1997, la SAGI, représentée par [Localité 4] HABITAT OPH, a signé un bail d’habitation avec M. [X] [H] pour des locaux au [Adresse 1], avec un loyer de 448,29 euros. Le 9 novembre 2023, un commandement de payer a été délivré à M. [X] [H] pour un arriéré de 1559,20 euros. Le 21 juin 2024, le bailleur a saisi le juge pour obtenir l’expulsion et le paiement des sommes dues. Lors de l’audience du 13 novembre 2024, la dette a été mise à jour à 4369,43 euros, avec des délais de paiement accordés au locataire.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la compétence du juge des référés dans le cadre d’une procédure d’expulsion pour impayés de loyers ?

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a compétence pour ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, conformément aux articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Ces articles stipulent que :

« Article 834 : Dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut, dans les limites de sa compétence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

« Article 835 : Le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. »

Dans le cas présent, le bailleur a justifié son action en démontrant que le locataire n’avait pas réglé la somme due dans le délai imparti, ce qui ne laisse pas place à une contestation sérieuse.

Ainsi, le juge des référés est compétent pour statuer sur la demande d’expulsion pour impayés de loyers, car les conditions d’urgence et l’absence de contestation sérieuse sont réunies.

Quelles sont les conditions de la résiliation du bail en cas de non-paiement des loyers ?

La résiliation du bail pour défaut de paiement est régie par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui précise que :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, il est important de noter que la loi du 27 juillet 2023 a modifié certaines dispositions, mais elle ne s’applique pas rétroactivement aux contrats conclus avant cette date. Ainsi, pour les baux signés avant le 29 juillet 2023, le délai de deux mois pour le paiement reste applicable.

Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié le 9 novembre 2023, et le locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai de deux mois. Par conséquent, la clause résolutoire est acquise depuis le 10 janvier 2024, et le bailleur est fondé à se prévaloir de cette résiliation.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail pour le locataire ?

La résiliation du bail entraîne plusieurs conséquences pour le locataire, notamment en ce qui concerne l’indemnité d’occupation et les obligations de paiement.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, en cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail, le locataire doit verser une indemnité d’occupation. Cette indemnité est fixée au montant du loyer et des charges dus, et elle est due jusqu’à la libération effective des lieux.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation a été provisoirement fixée à 597,51 euros par mois, à compter du 20 novembre 2024. Le locataire est donc tenu de payer cette somme tant qu’il occupe les lieux, en plus de ses obligations de remboursement de l’arriéré locatif.

De plus, si le locataire ne respecte pas les modalités de paiement convenues, la clause résolutoire sera considérée comme ayant joué, entraînant la résiliation de plein droit du bail et l’expulsion du locataire.

Quels sont les droits du locataire en matière de délais de paiement après la résiliation du bail ?

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, sous certaines conditions. Il stipule que :

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Pour bénéficier de ces délais, le locataire doit avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Dans le cas présent, le locataire a effectivement repris le paiement de son loyer, ce qui lui permet de demander des délais de paiement pour régler son arriéré.

Le juge a donc accordé des modalités de paiement échelonnées, permettant au locataire de s’acquitter de sa dette tout en continuant à payer son loyer courant. Si le locataire respecte ces modalités, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, et le bail pourra se poursuivre.

Quelles sont les implications de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Dans cette affaire, le locataire, M. [X] [H], a été condamné à verser une somme de 200 euros à [Localité 4] HABITAT OPH au titre de l’article 700, en raison de sa défaite dans la procédure.

Cette somme est destinée à couvrir les frais exposés par le bailleur pour la procédure, et le juge a pris en compte l’équité et la situation économique du locataire pour déterminer le montant.

Ainsi, l’article 700 permet de compenser les frais de justice de la partie gagnante, tout en tenant compte des capacités financières de la partie perdante.