La société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a signé un bail d’habitation avec M. [E] [V] [J] le 10 juillet 1997. Le 11 janvier 2024, un commandement de payer a été délivré à M. [E] [V] [J] pour un arriéré locatif de 3 252,26 euros. Le 3 juin 2024, la société a saisi le juge pour demander l’expulsion de M. [E] [V] [J] et le paiement de diverses sommes. Lors de l’audience du 13 novembre 2024, M. [E] [V] [J] a proposé un plan d’apurement. Le juge a constaté la résiliation du bail tout en permettant le règlement de la dette par mensualités.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la recevabilité de la demande de résiliation du bail ?

La société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a justifié la recevabilité de sa demande en notifiant l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle a également saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Ces éléments sont conformes aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Ainsi, l’action de la société est recevable.

Quelles sont les conditions de la résiliation du bail ?

La résiliation du bail est régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui a été modifié par la loi du 27 juillet 2023.

Cet article précise que :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié au locataire le 11 janvier 2024, et la somme de 3 252,26 euros n’a pas été réglée dans le délai de six semaines.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas rétroactivement aux contrats conclus avant son entrée en vigueur.

Ainsi, le délai de deux mois doit être appliqué, et la bailleresse peut se prévaloir des effets de la clause résolutoire depuis le 12 mars 2024.

Comment est déterminée la dette locative ?

La détermination de la dette locative est encadrée par l’article 835 du code de procédure civile, qui stipule :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a présenté un décompte prouvant que, à la date du 12 novembre 2024, M. [E] [V] [J] lui devait 4 315,07 euros.

M. [E] [V] [J] n’ayant pas contesté ce montant, il a été condamné à le payer à titre de provision.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail sur l’indemnité d’occupation ?

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Cette indemnité est fixée en fonction du montant du loyer et des charges.

Dans cette affaire, son montant a été provisoirement fixé à 440,70 euros, car aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer, à partir du 12 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux.

Quels sont les frais de justice et l’exécution provisoire ?

Les frais de justice sont régis par l’article 700 du code de procédure civile, qui dispose :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Dans cette affaire, M. [E] [V] [J] a été condamné à payer 200 euros à la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F pour les frais non compris dans les dépens.

De plus, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.

La présente ordonnance a donc été assortie de l’exécution provisoire.