La SA ELOGIE-SIEMP a signé un bail d’habitation avec M. [X] [B] le 30 juin 2022. En raison d’un arriéré locatif de 5 158,54 euros, un commandement de payer a été délivré le 7 mars 2024. Le 30 mai 2024, la SA a saisi le juge pour résilier le bail et demander l’expulsion. Lors de l’audience du 13 novembre 2024, la dette s’élevait à 9 316,11 euros. M. [X] [B] a proposé un paiement mensuel de 100 euros. Le juge a accordé des délais de paiement, suspendant les effets de la clause résolutoire, sous conditions de respect des modalités.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la recevabilité de la demande de résiliation du bail par la SA ELOGIE-SIEMP ?

La demande de résiliation du bail par la SA ELOGIE-SIEMP est recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Cet article stipule que :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP a notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et a saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Ainsi, toutes les conditions de recevabilité sont réunies, et l’action de la SA ELOGIE-SIEMP est donc fondée.

Quelles sont les conditions de la résiliation du bail selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ?

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer est conditionnée par plusieurs éléments.

Cet article précise que :

« La clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, il est important de noter que la loi du 27 juillet 2023 a modifié certaines dispositions, mais elle ne s’applique pas rétroactivement. Ainsi, pour les contrats conclus avant cette date, les stipulations antérieures demeurent applicables.

Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié le 7 mars 2024, et la somme due n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant cette signification.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise depuis le 8 mai 2024, et le bail peut être résilié.

Quelles sont les possibilités de délais de paiement pour le locataire selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ?

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement au locataire sous certaines conditions.

Cet article stipule que :

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Pour que ces délais soient accordés, le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Dans cette affaire, M. [X] [B] a effectué plusieurs paiements, ce qui lui permet de demander des délais de paiement pour régler sa dette locative.

Le juge a donc la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée de ces délais.

Comment est déterminée la dette locative et quelles sont les conséquences de son non-paiement ?

La détermination de la dette locative est régie par l’article 835 du code de procédure civile, qui permet au juge d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Cet article dispose que :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Dans le cas présent, la SA ELOGIE-SIEMP a présenté un décompte de la dette locative, qui s’élevait à 9 316,11 euros au 6 novembre 2024.

M. [X] [B] n’ayant pas contesté ce montant, il a été condamné à payer cette somme, avec des intérêts au taux légal.

En cas de non-paiement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, permettant au bailleur de procéder à l’expulsion du locataire.

Quelles sont les implications de l’indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail ?

En cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Cette indemnité est calculée sur la base du montant du loyer et des charges, et est régie par les mêmes conditions que celles applicables au loyer.

Il est précisé que :

« L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux. »

Dans cette affaire, l’indemnité d’occupation a été provisoirement fixée à 700,51 euros par mois, à compter de la date de résiliation du bail.

Cela signifie que M. [X] [B] devra payer cette indemnité jusqu’à ce qu’il libère les lieux, en plus de ses obligations de paiement de l’arriéré locatif.