M. [O] [G] et Mme [C] [D] épouse [O] ont signé un bail le 4 mai 2022 avec M. [P] [H] [X] [G] [L] [S]. Suite à des loyers impayés, les bailleurs ont engagé une procédure judiciaire pour résilier le contrat et obtenir l’expulsion du locataire. Lors de l’audience du 10 décembre 2024, M. [P] a reconnu sa dette locative de 10 529 €. Le tribunal a ordonné son expulsion et a fixé une indemnité mensuelle d’occupation. M. [P] devra également couvrir les dépens et verser 400 € aux bailleurs, le jugement étant exécutoire par provision.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de recevabilité de l’action en résiliation de bail ?

La recevabilité de l’action en résiliation de bail est régie par plusieurs dispositions législatives. En l’espèce, il est essentiel de se référer à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui encadre les procédures d’expulsion et de résiliation de bail.

Cet article stipule, dans son III, que « le bailleur doit notifier au locataire un commandement de payer, qui doit être resté infructueux pendant un délai de deux mois avant d’engager une action en justice ».

Dans le cas présent, M. [O] [G] et Mme [C] [D] épouse [O] ont notifié un commandement de payer le 21 mars 2024, et ont assigné M. [P] [H] [X] [G] [L] [S] le 17 octobre 2024, respectant ainsi le délai de deux mois.

De plus, l’article 24 II de la même loi exige que le bailleur ait saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant l’assignation.

M. [O] [G] et Mme [C] [D] épouse [O] ont justifié avoir effectué cette démarche le 22 mars 2024, ce qui confirme la recevabilité de leur action.

Comment s’acquiert la clause résolutoire dans un contrat de bail ?

L’acquisition des effets de la clause résolutoire est régie par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cet article précise que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Dans le cas présent, le commandement de payer a été signifié le 21 mars 2024 et est resté sans effet pendant plus de deux mois, ce qui signifie que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 21 mai 2024.

L’article 24 V, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet également au juge d’accorder des délais de paiement si le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, dans cette affaire, M. [P] [H] [X] [G] [L] [S] n’a pas réglé l’intégralité des loyers courants, ce qui empêche l’octroi de tels délais.

Quelles sont les conséquences d’une condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation ?

La condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation est fondée sur le principe de réparation du préjudice subi par le bailleur en raison de l’occupation indue de son bien.

L’indemnité est fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. Cela est conforme à la jurisprudence et à l’article 1231-6 du code civil, qui stipule que « le débiteur est tenu de réparer le préjudice causé par son inexécution ».

Dans cette affaire, M. [P] [H] [X] [G] [L] [S] a été condamné à verser une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 22 mai 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité vise à compenser le préjudice subi par M. [O] [G] et Mme [C] [D] épouse [O] en raison de l’impossibilité de relouer leur bien pendant la période d’occupation indue.

Quels sont les effets de l’exécution provisoire dans le cadre d’un jugement d’expulsion ?

L’exécution provisoire est un mécanisme qui permet de rendre un jugement exécutoire immédiatement, même en cas d’appel. Selon l’article 514 du code de procédure civile, « le jugement est exécutoire de plein droit, même en cas d’appel, sauf disposition contraire ».

Dans le cas présent, le jugement a été assorti de l’exécution provisoire, ce qui signifie que M. [P] [H] [X] [G] [L] [S] doit libérer les lieux sans attendre l’issue d’un éventuel appel.

Cette mesure vise à protéger les droits du bailleur et à éviter que l’occupation indue ne se prolonge, ce qui pourrait causer un préjudice supplémentaire.

Ainsi, M. [O] [G] et Mme [C] [D] épouse [O] peuvent procéder à l’expulsion de M. [P] [H] [X] [G] [L] [S] dans les conditions prévues par la loi, sans délai supplémentaire.